Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.

Что нового?

1. Фонд СФН Коммерческая недвижимость для неквалов объявил о закрытии. Отметил это в таблице, деньги выплатят пайщикам в январе–феврале. Я этот фонд не брал, поскольку он уже ранее гасил паи по частям и были подозрения, что он F. Из-за этого и были большие выплаты, жаль тех добряков, что брали фонд на бирже сильно дороже РСП.

2. Добавил фонд Парус-ТРИУМФ, писал про него обзор. Фонд уже активно торгуется на вторичке. Я в свой портфель его добавил. Даже уже известна доходность.

3. Добавил фонд Парус-ЗОЛЯ. Самый свежий фонд, склад Золотого Яблока. Про него также писал обзор, торги уже начались, инвесторы налетели. Стоит добавить, что фонд ДОЛГОСРОЧНЫЙ, до 2074 года.

4. Добавил фонд Альфы — Складская Коллекция 2. Обзор не писал, так что чуть подробнее. Фонд для НЕКВАЛОВ, была уже первая выплата, она большая. Полагаю, что это возврат НДС. ❗️Тут нужно быть осторожными, фонд торгуется выше РСП, и вторая выплата его должна приземлить.

5. Добавил фонд Акцент IV, тоже не писал пока обзор.Торгуется с сентября, а руки только дошли до него. Фонд для квалов, с кредитным плечом, в составе ТЦ Сокольники. Доходность на уровне Парусов. В принципе, интересно, нужно последить и понять, что с ликвидностью. В стакане паи есть, я взял;)

6. Добавил фонд Активо 21. Стакан пустой, расходимся. Может убрать его тогда?

Что ещё рассказать?

• Продолжаю смотреть, что ещё есть из фондов. Есть такие, которых в стакане нет, их не добавляю. С Активо 21 была надежда, что будет вторичка, но нет.

• Автоматизация парсинга последних выплат больше не работает, прикрыли доступ для парсера, так что руками раз в 2 недели или чаще стараюсь обновлять.

Что покупаю из нового?

Акцент IV, Парус-ЗОЛЯ — да. СК2 пока нет, хочу дождаться следующей выплаты и решить. Она будет уже ниже первой. Про свежий состав ЗПИФ-портфеля будет отдельный пост, не пропустите.

Пояснения к некоторым столбцам

Цена закрытия (предыдущий день) — цена, которую отдаёт Мосбиржа после клиринга или как он там называется, короче, не сегодняшняя, а если сегодняшняя, то уже поздно вечером. К этой цене считается доходность в соответствующем столбце.

Доходность по цене закрытия % годовых — собственно, доходность по последнему известному купону к цене закрытия.

Цена последней сделки (свежая - когда идут торги и есть сделки) — эта цена более актуальная, но не всегда отдаётся, если нет сделок, то показывается ошибка, так что доходность к ней не стал считать, так как часто n/a.

Последняя известная выплата — по последней известной дате отсечки. Вносится вручную.

Ссылки — на УК и investfunds, этой информации достаточно для изучения.

Расчётная стоимость пая (РСП) от УК — тут данные оценки расчётной стоимости пая от УК. Данные берутся с investfunds.

Отклонение РСП и биржевой — тут видно, есть ли дисконт биржевой цены к расчётной от УК. Зеленым выделены те, что на бирже с дисконтом относительно РСП.

Пользуйтесь, делитесь обратной связью

Если знаете, какие ещё биржевые ЗПИФы есть, которые стоит добавить, пишите в комментах.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость. Ну и чуть-чуть про крипту.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,3 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

Читайте также последние посты про другие ЗПИФы:

• Парус-ТРИУМФ

• СФН СКН

• СФН САБ 3

• РД ПРО

• Парус-СБЛ

Новый склад — самый децльный среди имеющихся у Паруса, но зато стоимость квадрата самая высокая. Новая Рига — это вам не 60 км от Зажопинска, тут премиально и красиво.

Напоминаю, что у меня есть таблица ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

📦 Что за склад?

Ультрасовременный складской комплекс класса А общей площадью 47 000 м². Был введён в эксплуатацию в конце 2024 года. Площадь земельного участка составляет 9,7 га. Расположен рядом с Новорижским шоссе, в 30 мин от МКАД. Стоимость актива составляет 4,5 млрд ₽. Стоимость м² — 95 700 ₽.

Арендатор 100% площади склада — крупный бьюти-ритейлер Золотое Яблоко. С арендатором заключен долгосрочный нерасторгаемый арендный договор на 15 лет с индексацией на размер ИПЦ, но не более 7%.

⚙️ Параметры

• ISIN: RU000A10CFM8

• Договор: 15 лет

• Площадь: 47 000 м²

• Стоимость актива: 4,5 млрд ₽

• Стоимость м²: 95 700 ₽

• Прогнозная доходность: 22,3%

• Только для квалов: да

• Старт торгов: 4 декабря 2025

• Ссылки: презентация и видео

С чем можно сравнить?

Исходя из модели, наиболее близкие аналоги — Красноярск, Озон и СБЛ. Красноярск предлагает сопоставимую доходность с ренты, но там больше площадь (больше складских коробок) и несколько крупных арендаторов. Тут у нас один бренд под свои нужды арендует.

Фонд не обделён кредитным плечом (думаю, на старте оно 50–70%), но Парус планирует его погасить максимально оперативно с помощью возврата НДС и привлечения частных инвесторов, которые будут сметать паи не хуже девчонок, сметающих бьюти-стафф с прилавков в Золотом Яблоке.

Фонд предполагает уже с января выплату 11,5%, а дальше — больше. Индексацию выплат мы также любим. А Новая Рига обеспечит рост цены за метр.

Ну и модель Триумфа показывает примерно такую же доходность, чуть больше за счёт роста стоимости.

Сказать про фонд реально особо нечего, надеюсь, все и так знают, что такое Золотое Яблоко, что такое склад и что такое рентный доход. Фонды Паруса множатся со скоростью кроликов, как референс можно посмотреть на недавно появившийся Красноярск и давно появившийся Озон. Да, небольшой апсайд после выкупа всех паёв тут возможен, но небольшой.

Уже добавил фонд в свою великолепную ЗПИФ-таблицу, по которой можно увидеть, что ЗОЛЯ — крепкий середнячок среди фондов Паруса, но с дополнительной порцией хайпа в виде якорного арендатора.

Такое мы берём?

Почемы бы и да! В любом случае, пока паи без наценки, можно прикупить. Уверен, что будет не хуже Красноярска, НОРД или ЛОГ, но без премии к РСП. Ловим старт вечером 4 декабря. Настоящая золотая жила для амбассадоров пассивного дохода.

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Сейчас же, все варианты, которые я рассматриваю в недвижимости (квартиры, студии, гаражи, подвалы), просто не проходят никакой критический просчет с калькулятором. Цена денег высокая, аренда не подтянулась к цене, и в итоге, доходность получается весьма скромная.

Другое дело - коммерческая недвижимость. Тут время от времени попадаются довольно интересные лоты, но чем они интереснее, тем больший капитал подразумевают. А льготную ипотеку под коммерцию не дадут.

Именно по этому, стал смотреть в сторону коллективных инвестиций в недвижимость. Разумеется, всякие мутные схемы сразу отмёл (оно того не стоит). Сосредоточился на фондах недвижимости ЗПИФ, и интерес вызвали фонды Парус, которые торгуются на Московской бирже.

В частности, ЗПИФ «ПАРУС-ТРИУМФ», который владеет главным торгово-развлекательным центром Саратова - Триумф Молл. Не сказать, что я большой знаток Саратова, но беглый поиск дал мне примерное представление о современном ТРЦ в центре города миллионника, с крупными якорными арендаторами.

Фонд Парус владеет этим ТРЦ единолично. Частично на деньги вкладчиков фонда, и частично на кредитные средства (53/47%).

Данный фонд с ТРЦ Триумф относительно свежий, и цены пая ещё относительно невысокие. Вообще у Паруса их довольно много. Доходность обещают 23-25%. Но разумеется, держим в голове, что примерно половина дохода будет идти от арендны, и должна быть относительно стабильна и даже расти с годами. А вторая половина - рост самого пая, и тут уж как повезет. Но в теории, если все хорошо с арендными платежами, то и стоимость паев будет постепенно расти.

В общем, новый, интересный инструмент, который я только принялся изучать. Поскольку в жилой и малой недвижимости делать сейчас абсолютно нечего, вероятнее всего, буду рассматривать такие варианты инвестиций в коммерческую недвижимость, малыми суммами.

Если уже знакомы с фондами недвижимости Парус, с интересом послушал бы о вашем опыте.

09.11.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор

Чтобы этот хаос не развалился, почти сразу были заложены три фундаментальных правила. Первое и главное - нейтральная точка зрения. Статьи должны представлять все значимые мнения по теме без перекоса в чью-либо сторону. Это очень сложно, особенно когда речь заходит о политике, например, о конфликтах между странами. Второе правило - проверяемость. Любая информация должна подкрепляться ссылками на надежные источники. Причем тут есть забавный парадокс: если авторитетный источник написал неправду, Википедия должна отразить именно то, что написано в источнике, а не "истину". То есть она не создает знание, а собирает его из других мест. И третье правило - запрет на оригинальные исследования. Нельзя публиковать свои теории, идеи или анализ, которых нет в других источниках. Это сделали, чтобы отсечь всяких "гениев" с их собственными теориями обо всем на свете. Эти три принципа - как скелет, на котором держится вся Википедия.

С ростом проекта росла и техническая нагрузка. Изначально сайт работал на простеньком движке UseModWiki, но он быстро перестал справляться. Тогда один из программистов, Магнус Манске, написал новый движок на PHP и MySQL. Позже его доработал Ли Дэниел Крокер, и в 2003 году эта система получила название MediaWiki. Она оказалась настолько удачной, что сегодня на ней работают тысячи сайтов, даже NASA. Платформа постоянно развивается, появляются визуальные редакторы, чтобы не нужно было учить специальный синтаксис, и другие улучшения.

Управление тоже менялось. Сначала почти все решал Джимми Уэйлс, но с ростом сообщества это стало невозможно. В 2003 году создали некоммерческий Фонд Викимедиа (Wikimedia Foundation), который взял на себя управление серверами, финансами и юридическими вопросами. Это позволило отделить проект от коммерции и обеспечить его независимость. Внутри самого сообщества тоже выросла целая структура: появились администраторы, которые могут блокировать вандалов и удалять страницы, бюрократы, которые назначают администраторов, и даже Арбитражный комитет - своего рода "верховный суд" для решения самых сложных споров. При этом ни Фонд, ни администраторы не имеют права диктовать, что писать в статьях - это решает только сообщество редакторов.

Рост Википедии был взрывным до 2007 года, а потом начался спад. Число активных редакторов стало уменьшаться. Причин несколько: статьи стали настолько подробными, что новичку сложно что-то добавить, а правила ужесточились, и новые правки часто отклоняли довольно агрессивно, что отбивало желание участвовать. Но самая серьезная проблема - это демографический перекос. Большинство редакторов - это белые мужчины из развитых стран. Например, по данным на 2024 год, женщин среди редакторов всего около 14%. Это напрямую влияет на контент: биографий женщин в разы меньше, и они хуже проработаны. То же самое и с географией - про Европу и Северную Америку написано гораздо больше, чем про Африку или Азию. С этим пытаются бороться, создают специальные проекты вроде "Women in Red" для написания статей о женщинах, но проблема остается очень острой.

Конечно, такая большая и открытая система не могла обойтись без скандалов. В Википедии годами висели статьи-мистификации. Например, статья о вымышленном австралийском боге просуществовала девять лет. Или история, где известного журналиста ошибочно назвали причастным к убийству Кеннеди, и эта ложь висела несколько месяцев. Кроме фейков, есть и целенаправленные манипуляции. PR-агентства создавали сотни фейковых аккаунтов, чтобы чистить репутацию своих клиентов. Компании вроде The North Face пытались использовать Википедию для скрытой рекламы. Правительства разных стран тоже пытались давить на проект или тайно редактировать статьи. Были случаи, когда во Франции спецслужбы угрожали администратору арестом, а в Саудовской Аравии двух администраторов посадили в тюрьму. Даже основатели не без греха: Джимми Уэйлс сам правил свою биографию, удаляя неудобные факты о своем бизнесе и преуменьшая роль Ларри Сэнгера.

Возникает вопрос: а на что все это существует? Википедия живет исключительно на пожертвования. Миллионы людей по всему миру скидывают небольшие суммы. Это позволяет проекту оставаться независимым от рекламы и политического влияния. Но впереди новые вызовы. Главный из них - искусственный интеллект. С одной стороны, Википедия - это идеальный набор данных для обучения нейросетей вроде ChatGPT. С другой - эти же нейросети могут стать ее конкурентами, ведь люди начнут получать ответы от них, а не заходить на сайт. Плюс ИИ может генерировать очень правдоподобную дезинформацию, с которой волонтерам будет еще сложнее бороться. Добавляются и атаки со стороны публичных фигур, вроде Илона Маска, которые подрывают доверие к проекту, и юридические угрозы. Так что будущее Википедии зависит от того, сможет ли ее уникальное сообщество адаптироваться к этому меняющемуся миру.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Крепкий середнячок

Моя таблица ЗПИФов показывает доходность по последним известным выплатам, так что в первую очередь на эти показатели смотрю, и вот САБ 3 не является лидером, но показывает доходность выше большинства, в том числе большинства Парусов, но меньше СКН. А вот дисконт к СЧА больше, чем у СКН.

Зато история фонда намного длиннее, и ретроспективно легко просматривается рост выплат. Стараюсь в таблице их регулярно проверять и обновлять ежемесячно. Это хорошо, что хотя бы выплаты пишут, потому что по составу фонда есть вопросы)))

Объектов то ли 5, то ли 6

На сайте указаны 5 объектов:

• ТЦ «Речной» — 26 488,00 м²

• БЦ «Даймонд Холл» — 50 528,00 м²

• СК «Косулино» — 15 352,00 м²

• СК «Шушары» — 59 477,00 м²

• СК «Дорожный» — 168 131,00 м²

А в отчёте за 2024 год есть ещё один:

• СК «Обухово-Парк» — 151 741 м²

Какой-то склад Шрёдингера, а также на конец 2024 года в фонде было 20% денежных средств и эквивалентов. Но также есть новость, что СФН владеет 110 тыс. м², а планирует купить весь логопарк Обухово. 110 и 151 тыс. м² — цифры явно разные.

Ну а каждый раз, когда смотрю самые бессмысленные с точки зрения информативности видео от СФН, они там только и рассказывают о том, что покупают, покупают и покупают всё больше и больше объектов. Вероятно, большие инвесторы получают больше информации, а для всех — ну вот так вот.

Как и в СКН, много денег на депозитах (или в эквивалентах), непонятно, что с ними произошло или произойдёт. Но радует, что заметен рост выплат на пай. Но состав отличается. Тут есть ТЦ и БЦ, а там есть ЦОД. Склады в обоих ЗПИФах являются фондообразующими.

Параметры

• ISIN: RU000A0ZZ5R2

• Площадь: 317 976 м² (или 469 717 м², если СК «Обухово-Парк» существует)

• СЧА: 52,2 млрд ₽

• РСП: 1 245,21 ₽

• Пай на бирже: ~920–930 ₽, дисконт к РСП 26%

• Выплаты: ежеквартальные

• Рента на пай: 29–30 ₽ (12–13%) по последним трём кварталам

• Ссылки: сайт, ПДУ

• Индексация ренты: да

• Только для квалов: да

Фонд может использовать плечо, покупать новые объекты и особо ни перед кем не отчитываться, потому что он для квалов.

Комиссии

• Комиссия за управление: 1% от среднегодовой СЧА фонда в год

• Вознаграждение за успех: не более 5% от начисленного инвестиционного дохода по паям в год

• Инфраструктурные расходы: не более 0,5% от среднегодовой СЧА в год

Выплаты

Последняя выплата составила около 13%, но для фонда характерна волатильность, и видно, как в периоды кризисов выплаты снижаются, вероятно, из-за увеличения вакансии площадей, а в фонде есть ТЦ и БЦ.

Рентная доходность примерно на уровне Парусов (даже в среднем чуть выше), РД ПРО, Современного 7 и РД. Минус, что выплаты не ежемесячные, но у СФН все квартальные.

Выводы

Как и в случае с СКН, вопросов больше, чем ответов. К сожалению, СФН даёт мало информации, нет ежеквартальной отчётности, как у ВИМ, нет финмодели, как у Паруса, нет даже ключевого информационного документа. Вот они прелести быть квалом;) Я думаю, что доли 7% в портфеле недвижимости вполне достаточно для этого фонда, он мне нравится чуть меньше, чем СКН. Пока что около 3%.

У меня почему-то нет ощущения, что этот фонд может выстрелить, но кто знает, как оно будет. Но даже если не выстрелит, то всё равно довольно низкорискованная история с хорошей текущей рентной доходностью. Как считаете?

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.