Дисклеймер. Это не инвестиционная и не финансовая рекомендация. Я разбираю общие принципы и показываю пример расчётов. Не призываю и не агитирую. Ваши решения зависят от вашей личной ситуации - всегда оценивайте риски самостоятельно.
Сегодня наш основной интерес - ставка по ипотеке, как и на что она влияет
Мы серьезно настроены и берем срок – 20 лет
Представим: зарплата 150к. Банки считают, что комфортный платёж - 30% от дохода. То есть 50 000 ₽. (мин. аренда 1-ки в МСК)
Первоначальный взнос - 20%
Берём эти цифры и смотрим, какой кредит вы вообще можете себе позволить в зависимости от ставки по ипотеке:
На что хватает деняк?
📌 Как ставка убивает размер кредита
Если платеж фиксированный, то:
при 9% - банк даст примерно 5,5 млн
при 15% - уже около 3,8 млн
при 20% - примерно 2,9 млн
То есть ставка сужает ваши возможности сильнее, чем рост цен. Ну и, надеюсь, теперь понятно, почему при низкой ставке цены растут.
🧮 Сколько переплатите?
Берем ставку 9%
Купили квартиру за 6,9 млн:
ПВ: 1,4 млн
кредит: 5,5 млн
проценты за 20 лет: 6,4 млн Итого: 13,3 млн, или две стоимости квартиры.
Звучит жестко:
Считаем полную стоимость квартиры. ПВ+ кредит + %
📈 Но теперь включаем инфляцию Мы оптимисты: инфляция - 6% в год (предполагаем, что бетон будет хотя бы расти наравне с ней)
Через 20 лет квартира стоит 20,4 млн.
Заплатили 13,3 → получили актив за 20,4. Плюс примерно 7 млн.
То есть ипотека может быть выгодной несмотря на переплату, но только при разумной ставке.
Подсчитываем прибыля
🧩 Выводы простые:
✔ ищите варианты льготной ипотеки ✔ ставка меняет вашу покупательную способность в разы ✔ с оговорками, но до 12 -14% ипотека может быть терпима ✔ выше 17 - 20% - вредна и бессмысленна
Понятно, что ставки, льготы, законы, инфляция и т.д. могут все сильно менять. Я здесь сознательно не учитываю ремонт, страховки, содержание и прочие платежи.
А ведь если отбросить "проблему Ларисы" это было бы неплохой заменой риелторам и прочей шушаре. Я бы воспользовался сервисом, который за адекватные деньги:
Найдёт мне квартиру по моим запросам
Покажет мне всё про неё, организует просмотр (или 3D тур)
Может быть пришлёт специалиста, который расскажет о возможных технических проблемах (вот тут санузел протекает, вот тут крыша течёт, тут электрику лучше переделать)
Проверит все мои документы, документы продавца (не тяп-ляп, а именно проверит, убедится, что продавец = собственник = человек, желающий продать именно эту квартиру)
Сформирует готовый договор, учитывающий все условия сделки (ипотеки, мат.капиталы, дети, пожилые, количество собственников и т.д.)
Позволит мне с продавцом всё подписать онлайн или с минимальными телодвижениями
Зарегистрирует везде, где надо все сделки, ипотеки и т.д.
Обеспечит безопасное хранение средств на этапе сделки (до подтверждения обеими сторонами завершение сделки)
Выступал бы гарантом чистоты и необратимости сделки (если что-то всплыло, то сервис возвращает деньги покупателю, а дальше уже сам выбивает их из продавца с помощью своих юристов)
И вот такому сервису я с гораздо большим удовольствием отдал свои деньги, чем борзому риелтору, который просто выложит твоё объявление на доски объявлений и захочет за это 5% от стоимости квартиры (в идеале и с продавца, и с покупателя, а то чё это они все такие богатые - квартиры покупают?).
P.S. К риелторам, которые ведут сделку, как я описал выше, претензий нет - вы Специалисты с большой буквы. Жаль, что вас мало
Экскурсовод на выставке: как вы думаете на что Куинджи жил 20 лет? Нет, не на деньги от продажи своих картин. Он купил три дома на Васильевском острове, и потом их выгодно перепродал, когда цена взлетела. Ничего не меняется господа 😁
Разработчики национального мессенджера MAX представили чат-бот «Лариса» на основе отечественной нейросети. Уже в новом году для того, чтобы продать квартиру или другую недвижимость, будет достаточно написать сообщение боту – остальное «Лариса» сделает сама.
По словам разработчиков, бот поддерживает несколько режимов продажи: по рыночной цене, как можно скорее, по фиксированной цене. Срок исполнения и цена сделки будет разной в зависимости от выбранного режима. Продукт-менеджер «Ларисы» Сергей Пантелеев на пресс-конференции продемонстрировал возможности нового бота. На глазах журналистов и приглашённых экспертов он продал свою двухкомнатную студию в Хамовниках за 6,5 млн рублей, всего лишь отправив «Ларисе» сообщение. При этом Пантелеев отметил, что деньги сразу поступают на безопасный счёт под контролем службы безопасности банка, дабы не допустить их кражи мошенниками.
«Можно забыть про походы к нотариусам и в МФЦ – будущее уже наступило, – сказал Сергей Пантелеев. – В «Ларисе» поддерживается также режим для пенсионеров с упрощённым интерфейсом, когда для продажи квартиры вообще не нужно писать никаких сообщений, а достаточно всего лишь кивнуть в камеру. Вскоре купить или продать жильё станет так же просто, как заказать трусы на онлайн-маркетплейсе».
Вопрос ипотеки — не самый простой и очевидный. Нужно учесть множество факторов и подобрать самые удобные условия. Специально для этого у Циана есть ипотечный калькулятор: простой сервис, который поможет узнать нюансы будущего кредита заранее. Разбираемся, как он работает и что важно в «настройках».
Основные фильтры
Регион и сумма
На старте работы с ипотечным калькулятором нужно выбрать область, край или республику, в которой вы планируете купить недвижимость, а также указать примерную стоимость объекта.
Бывает, что условия кредита для разных регионов отличаются: это зависит от присутствия в области конкретных банков и нюансов льготных программ. Например, получить «Семейную ипотеку» в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно на квартиру или дом до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей.
Стоимость зависит от предложения в вашем городе: в одних областях цены выше, в других — ниже. Вы можете подобрать подходящие лоты на Циане, ввести их цену в соответствующую графу в калькуляторе и изучить условия. Возможно, окажется, что вам по плечу взять ипотеку на квартиру подороже, или наоборот — стоит выбрать вариант проще.
Первый взнос
Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую заемщик вносит сам при заключении кредитного договора. Например, недвижимость стоит 10 миллионов рублей. Если первый взнос составит 30%, то есть 3 миллиона, то в ипотеку останется взять 7 миллионов.
Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия кредита. Сумма долга меньше, а это значит, что:
выплатить ипотеку получится быстрее;
сократятся ежемесячные платежи;
снизится переплата.
Еще один плюс — доверие банка. Большой первоначальный взнос показывает кредитной организации, что у вас есть деньги и, следовательно, вы сможете выплатить ипотеку. Поэтому крупный первый взнос — один из залогов одобрения заявки на кредит.
Первоначальный взнос — это не обязательно деньги, которые есть у вас на руках. Это может быть в том числе материнский капитал. При этом в качестве первоначального взноса нельзя использовать кешбэк от застройщика, а также кредитные средства этого же банка. Но и в другой организации брать деньги в долг под первый взнос ипотеки не стоит. Во-первых, это повышает вашу финансовую нагрузку — придется одновременно выплачивать два кредита. Во-вторых, банк наверняка откажет в ипотеке, если выяснится, что у вас уже есть большой кредит.
В калькуляторе Циана можно самостоятельно ввести сумму первого взноса или выбрать вариант проще: ничего не высчитывать и просто кликнуть на нужный процент. Обратите внимание, что начинается он с отметки в 20% — согласно ипотечному стандарту, меньше первый взнос быть не может.
Тип объекта и льготные программы
От типа объекта зависит, сможете ли вы взять ипотеку по льготной программе. Для покупателей новостроек действует «Семейная ипотека» и «IT-ипотека». Со «вторичкой» — квартирой или домом, у которых уже есть собственник, все сложнее. Такое жилье можно взять с поддержкой государства только в ограниченном списке регионов.
Есть и другие программы, например, Дальневосточная и арктическая ипотека, Сельская ипотека. Подробности о них можно найти на сайте объясняем.рф.
Срок кредита
Взять ипотеку банки позволяют на срок от 1 до 30 лет. Кажется, что оптимальный вариант — минимальный срок кредита, который позволит быстро выплатить долг. Однако в реальности свои плюсы и минусы есть и у «быстрой», и у «долгой» ипотеки.
«Быстрая» ипотека:
+ можно скорее расплатиться и получить квартиру в полную собственность;
+ меньше переплата по кредиту;
- большой размер ежемесячного платежа;
- ниже шансы, что банк одобрит ипотеку из-за повышенной финансовой нагрузки на заемщика. Дело в том, что банки следят, чтобы соотношение дохода и платежа было адекватным, а заемщик мог вносить нужную сумму каждый месяц. Крупные ипотечные банки более пристально смотрят в сторону «белых» доходов и не учитывают «серый» заработок.
«Долгая» ипотека:
+ меньше размер ежемесячного платежа;
+ большая гибкость: при более долгом сроке, платеж меньше, но никто не мешает погасить кредит частично-досрочно, сокращая остаток основного долга, а значит — срок или платеж. Так появляется выбор — платить только необходимый платеж или, если у семьи появилось больше свободных средств, вносить большую сумму досрочно;
- больше переплата по кредиту;
- эмоциональное давление— неприятно осознавать, что будешь должен деньги банку в ближайшие три десятилетия.
Дополнительные фильтры
Тип занятости
Если в этом фильтре выбрать «Самозанятый» или «ИП», легко заметить, как резко сократится количество банков в списке справа. Дело в том, что далеко не все кредитные организации готовы одобрить ипотеку тем, кто не работает в найме.
Человек, у которого есть постоянная фиксированная зарплата, трудовой договор и справка 2-НДФЛ для банка выглядит более надежным плательщиком, чем самозанятый с нестабильным доходом, который, к тому же, не всегда легко подтвердить. Особенно это касается тех, кто работает с нерегулярными заказами: в одном месяце они есть, в другом — нет. Для банка это означает, что однажды заемщик может просто пропустить ежемесячный взнос, потому что ничего не заработал.
Это не приговор. Самозанятому или ИП все равно могут одобрить ипотеку — сейчас такая практика встречается все чаще. Однако до обращения в банк разумно повысить свои шансы. Например, вести прозрачный учет доходов и стабильно зарабатывать каждый месяц, чтобы можно было доказать это справкой из налоговой.
Подтверждение дохода
Некоторые банки готовы одобрить ипотеку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае стоит готовиться к ограничениям и более жестким условиям кредита. Например, меньшей одобренной сумме, более крупному первому взносу, высокому ежемесячному платежу.
Важно показать банку максимум документов, подтверждающих размер и регулярность ваших доходов. Это увеличит шансы получить кредит.
Банки
Пробуя разные суммы и фильтры в ипотечном калькуляторе на Циане, вы наверняка обратили внимание: банки из списка справа предлагают разные условия — отличается ставка, требуемый доход, размер ежемесячного платежа. Именно поэтому к выбору конкретной организации стоит подходить с особым вниманием.
При выборе банка важно учитывать:
какую ставку он предлагает;
какой получится полная стоимость кредита, включающая все проценты и платежи, например, страховку — в калькуляторе Циан она указана прямо под названием банка;
работает ли он с самозанятыми и ИП;
требует ли подтверждение дохода.
Часто заемщики выбирают банки, услугами которых уже пользуются, так как больше доверяют им. Это логичный шаг, который к тому же может улучшить условия ипотеки — многие банки предлагают сниженную ставку своим зарплатным клиентам.
Важно помнить, что рассчитать на ипотечном калькуляторе, какой именно будет одобренная ставка и ежемесячный платеж с точностью до копейки, невозможно. Банки учитывают многие факторы, включая вашу личную кредитную историю. Однако калькулятор от Циана поможет заранее разобраться в нюансах, попробовать расчеты для разных регионов и квартир, узнать, в каких банках сейчас более выгодные предложения.
А чтобы получить детальные условия, стоит заглянуть в раздел «Ипотека». Ответив всего на несколько вопросов, вы получите персональное предложение с информацией о доступной именно вам ставке и размеру ежемесячного платежа.
Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию загородной недвижимости. Много лет пишу здесь о своей работе.
Очень часто сталкиваюсь с ситуацией, когда подрядчик (бригада или строительная компания) сваливают вину за нарушение норм и последовавшие дефекты на заказчика или на малый бюджет строительства. Типа - "он сам так хотел" или "а на что вы рассчитывали за эти деньги?" Иногда руководители компаний, прорабы и бригадиры задают вопрос - ну, а как быть, если у заказчика нет денег на нормальную стройку? Жить как-то надо...
Для подрядчиков ответ будет такой же - если у заказчика нет денег на стройку дома по нормативам не нужно предлагать варианты освоения имеющегося бюджета строительством домоподобия. Конечно, при условии, что вы хотите иметь репутацию профессионала отрасли и не хотите тревожно вздрагивать при звонке бывших заказчиков.
Безусловно, на чём-то можно экономить. Но есть предел экономии, после которого дом превращается в лучшем случае, в летний домик, а в худшем - в сарай. И виноват в итоге будет не тот, кто экономил, а тот, кто построил. В том числе и потому, что заказчик и подрядчик часто имеют разное понимание значения слова "дом". Для первого это стены с окнами и дверями, накрытые двускатной крышей. А для второго - сложный комплекс конструктивных элементов, обеспечивающих низкозатратное комфортное проживание.
В случае, если применяемые эконом-решения находятся в нижнем пределе нормы, заказчику должны быть объяснены все риски и последствия, с него должны быть получены все подписи о том, что он уведомлен и осознано идёт на этот шаг. Иначе, потом он сделает крайним вас.
Но лучше, вообще не браться за проекты, которые невозможно выполнить на профессиональном уровне, объясняя заказчику, почему бюджета недостаточно.
Мы работаем с прозрачными сметами, где показаны цены на всё, вплоть до самореза. Кстати, недавно смотрел смету одной строительной компании, там очень здорово была осмечен материал для фундамента - в квадратных метрах бетона и арматуры с общей ценой. Так вот, редко, но бывает, что заказчик желает обсудить стоимость, оптимизировать цену. Я отвечаю очень просто - вот есть смета, в ней прописаны количество и стоимость материала, зарплата бригады и прибыль компании. На чём будем экономить? Хотите экономить на стоимости материала - купите его самостоятельно, но чтобы качество соответствовало нашим техусловиям. За 10 лет один человек решил поискать дешевле и не нашёл. Хотите экономить на зарплате бригады? Давайте наймём бригаду с Авито, вместо квалифицированных специалистов, которые несут ответственность за свою работу. Но тогда давайте не будем говорить о требованиях к качеству и гарантии. Хотите экономить на прибыли компании? А зачем тогда вам компания? Стройте без нас бригадами с Авито и экономьте на здоровье.
Мы не можем позволить себе такой роскоши ещё и потому, что работаем в ипотеку, через эскроу, с маткапиталом и т.п. Это предполагает высокий уровень ответственности и соблюдение всех строительных норм. Иначе, можно за свой счёт построить заказчику дом, а потом он докажет, что нарушеные нормы не позволяют считать строение домом и никакой оплаты не будет. Я знаю случай, когда в таком случае подрядчик ещё и уговаривал заказчика отозвать требование на демонтаж построенного дома, потому что демонтаж и вывоз дома это тоже деньги. В итоге, заказчик получил дом не по нормам бесплатно.
Поэтому, прозрачная смета и соблюдение норм - это страховка подрядчика на 100%.
При прозрачной смете заказчик сам видит, что экономить не на чем. Или видит, где его пытаются обмануть. Только вчера смотрел смету на дом из Поротерма и цена блока в ней была дороже розничной рыночной на 30%. Потому, что подрядчик даже не волновался о том, что заказчик решит сверить эти цены.
Если вы, как строитель-профессионал, зарабатываете деньги на услуге строительства, а не на перепродаже материала заказчику, как торгаш на рынке, торговаться не о чем.
Если вы выполняете работы по нормам потому, что ваша компания называется домостроительной, а не сараестроительной, то у вас будут заказчики на дома, а не на сараи.
Если же вы согласились строить сарай, то не жалуйтесь, когда следующий заказ будет на шалаш.
