Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.

Что нового?

1. Фонд СФН Коммерческая недвижимость для неквалов объявил о закрытии. Отметил это в таблице, деньги выплатят пайщикам в январе–феврале. Я этот фонд не брал, поскольку он уже ранее гасил паи по частям и были подозрения, что он F. Из-за этого и были большие выплаты, жаль тех добряков, что брали фонд на бирже сильно дороже РСП.

2. Добавил фонд Парус-ТРИУМФ, писал про него обзор. Фонд уже активно торгуется на вторичке. Я в свой портфель его добавил. Даже уже известна доходность.

3. Добавил фонд Парус-ЗОЛЯ. Самый свежий фонд, склад Золотого Яблока. Про него также писал обзор, торги уже начались, инвесторы налетели. Стоит добавить, что фонд ДОЛГОСРОЧНЫЙ, до 2074 года.

4. Добавил фонд Альфы — Складская Коллекция 2. Обзор не писал, так что чуть подробнее. Фонд для НЕКВАЛОВ, была уже первая выплата, она большая. Полагаю, что это возврат НДС. ❗️Тут нужно быть осторожными, фонд торгуется выше РСП, и вторая выплата его должна приземлить.

5. Добавил фонд Акцент IV, тоже не писал пока обзор.Торгуется с сентября, а руки только дошли до него. Фонд для квалов, с кредитным плечом, в составе ТЦ Сокольники. Доходность на уровне Парусов. В принципе, интересно, нужно последить и понять, что с ликвидностью. В стакане паи есть, я взял;)

6. Добавил фонд Активо 21. Стакан пустой, расходимся. Может убрать его тогда?

Что ещё рассказать?

• Продолжаю смотреть, что ещё есть из фондов. Есть такие, которых в стакане нет, их не добавляю. С Активо 21 была надежда, что будет вторичка, но нет.

• Автоматизация парсинга последних выплат больше не работает, прикрыли доступ для парсера, так что руками раз в 2 недели или чаще стараюсь обновлять.

Что покупаю из нового?

Акцент IV, Парус-ЗОЛЯ — да. СК2 пока нет, хочу дождаться следующей выплаты и решить. Она будет уже ниже первой. Про свежий состав ЗПИФ-портфеля будет отдельный пост, не пропустите.

Пояснения к некоторым столбцам

Цена закрытия (предыдущий день) — цена, которую отдаёт Мосбиржа после клиринга или как он там называется, короче, не сегодняшняя, а если сегодняшняя, то уже поздно вечером. К этой цене считается доходность в соответствующем столбце.

Доходность по цене закрытия % годовых — собственно, доходность по последнему известному купону к цене закрытия.

Цена последней сделки (свежая - когда идут торги и есть сделки) — эта цена более актуальная, но не всегда отдаётся, если нет сделок, то показывается ошибка, так что доходность к ней не стал считать, так как часто n/a.

Последняя известная выплата — по последней известной дате отсечки. Вносится вручную.

Ссылки — на УК и investfunds, этой информации достаточно для изучения.

Расчётная стоимость пая (РСП) от УК — тут данные оценки расчётной стоимости пая от УК. Данные берутся с investfunds.

Отклонение РСП и биржевой — тут видно, есть ли дисконт биржевой цены к расчётной от УК. Зеленым выделены те, что на бирже с дисконтом относительно РСП.

Пользуйтесь, делитесь обратной связью

Если знаете, какие ещё биржевые ЗПИФы есть, которые стоит добавить, пишите в комментах.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость. Ну и чуть-чуть про крипту.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,3 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

Читайте также последние посты про другие ЗПИФы:

• Парус-ТРИУМФ

• СФН СКН

• СФН САБ 3

• РД ПРО

• Парус-СБЛ

Новый склад — самый децльный среди имеющихся у Паруса, но зато стоимость квадрата самая высокая. Новая Рига — это вам не 60 км от Зажопинска, тут премиально и красиво.

Напоминаю, что у меня есть таблица ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

📦 Что за склад?

Ультрасовременный складской комплекс класса А общей площадью 47 000 м². Был введён в эксплуатацию в конце 2024 года. Площадь земельного участка составляет 9,7 га. Расположен рядом с Новорижским шоссе, в 30 мин от МКАД. Стоимость актива составляет 4,5 млрд ₽. Стоимость м² — 95 700 ₽.

Арендатор 100% площади склада — крупный бьюти-ритейлер Золотое Яблоко. С арендатором заключен долгосрочный нерасторгаемый арендный договор на 15 лет с индексацией на размер ИПЦ, но не более 7%.

⚙️ Параметры

• ISIN: RU000A10CFM8

• Договор: 15 лет

• Площадь: 47 000 м²

• Стоимость актива: 4,5 млрд ₽

• Стоимость м²: 95 700 ₽

• Прогнозная доходность: 22,3%

• Только для квалов: да

• Старт торгов: 4 декабря 2025

• Ссылки: презентация и видео

С чем можно сравнить?

Исходя из модели, наиболее близкие аналоги — Красноярск, Озон и СБЛ. Красноярск предлагает сопоставимую доходность с ренты, но там больше площадь (больше складских коробок) и несколько крупных арендаторов. Тут у нас один бренд под свои нужды арендует.

Фонд не обделён кредитным плечом (думаю, на старте оно 50–70%), но Парус планирует его погасить максимально оперативно с помощью возврата НДС и привлечения частных инвесторов, которые будут сметать паи не хуже девчонок, сметающих бьюти-стафф с прилавков в Золотом Яблоке.

Фонд предполагает уже с января выплату 11,5%, а дальше — больше. Индексацию выплат мы также любим. А Новая Рига обеспечит рост цены за метр.

Ну и модель Триумфа показывает примерно такую же доходность, чуть больше за счёт роста стоимости.

Сказать про фонд реально особо нечего, надеюсь, все и так знают, что такое Золотое Яблоко, что такое склад и что такое рентный доход. Фонды Паруса множатся со скоростью кроликов, как референс можно посмотреть на недавно появившийся Красноярск и давно появившийся Озон. Да, небольшой апсайд после выкупа всех паёв тут возможен, но небольшой.

Уже добавил фонд в свою великолепную ЗПИФ-таблицу, по которой можно увидеть, что ЗОЛЯ — крепкий середнячок среди фондов Паруса, но с дополнительной порцией хайпа в виде якорного арендатора.

Такое мы берём?

Почемы бы и да! В любом случае, пока паи без наценки, можно прикупить. Уверен, что будет не хуже Красноярска, НОРД или ЛОГ, но без премии к РСП. Ловим старт вечером 4 декабря. Настоящая золотая жила для амбассадоров пассивного дохода.

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

Риск удара БПЛА или ракетой

Вероятность подобного события для объектов в Москве и большинстве регионов России крайне мала. Рынок постепенно адаптируется: появляются страховые продукты, покрывающие такие риски. Страховые компании уже предлагают специализированные полисы на случай падения БПЛА или техногенных инцидентов. На практике объекты коммерческой недвижимости всё чаще страхуют от расширенного списка рисков, что дополнительно снижает потенциальные потери.

Риск онлайн-торговли: “Скоро всё будет онлайн, магазины станут не нужны”

Доля онлайн-доставки продуктов действительно растёт, но она остаётся небольшой в структуре оборота продуктового ритейла.
Потребительские привычки пока устойчивы: значительная часть людей предпочитает лично выбирать свежие продукты, а не полагаться на упаковку курьера.

Профессиональные инвесторы обычно выбирают объекты:

— с высоким оборотом,
— со стабильным покупательским трафиком,
— с адекватным уровнем аренды.

Такие помещения имеют большой запас прочности. Даже если долгосрочно онлайн-канал займёт большее место, нагрузка в первую очередь ляжет на слабые точки и проблемные районы. Качественные торговые площади, особенно первые этажи в плотно населённых локациях, останутся востребованными десятилетиями.

Риск исчезновения управляющей компании: “А если завтра управляющая компания пропадёт?”

Модель инвестирования через проектные АО используется на рынке давно. В такой структуре объект недвижимости выделен в отдельное юридическое лицо, а инвесторы владеют акциями этого общества.

Суть в том, что:

— Объект недвижимости принадлежит не управляющей компании, а конкретному АО;
— Акции дают инвесторам права, которые защищены законом;
— Если управляющая компания не исполняет свои обязанности и перестаёт взаимодействовать с акционерами, привилегированные акции могут становиться голосующими.

Это стандартный защитный механизм корпоративного управления. В таком случае инвесторы могут провести собрание, назначить нового директора или сменить управляющую организацию. Поэтому судьба управляющей компании не влияет на право собственности инвесторов.

Инвестирование в коммерческую недвижимость остаётся одним из самых понятных и структурно защищённых инструментов: объект физически существует, генерирует выручку, имеет юридические гарантии и работает по проверённой модели.

Если у вас есть дополнительные вопросы — пишите, мы продолжим разбирать риски и отвечать!

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Крепкий середнячок

Моя таблица ЗПИФов показывает доходность по последним известным выплатам, так что в первую очередь на эти показатели смотрю, и вот САБ 3 не является лидером, но показывает доходность выше большинства, в том числе большинства Парусов, но меньше СКН. А вот дисконт к СЧА больше, чем у СКН.

Зато история фонда намного длиннее, и ретроспективно легко просматривается рост выплат. Стараюсь в таблице их регулярно проверять и обновлять ежемесячно. Это хорошо, что хотя бы выплаты пишут, потому что по составу фонда есть вопросы)))

Объектов то ли 5, то ли 6

На сайте указаны 5 объектов:

• ТЦ «Речной» — 26 488,00 м²

• БЦ «Даймонд Холл» — 50 528,00 м²

• СК «Косулино» — 15 352,00 м²

• СК «Шушары» — 59 477,00 м²

• СК «Дорожный» — 168 131,00 м²

А в отчёте за 2024 год есть ещё один:

• СК «Обухово-Парк» — 151 741 м²

Какой-то склад Шрёдингера, а также на конец 2024 года в фонде было 20% денежных средств и эквивалентов. Но также есть новость, что СФН владеет 110 тыс. м², а планирует купить весь логопарк Обухово. 110 и 151 тыс. м² — цифры явно разные.

Ну а каждый раз, когда смотрю самые бессмысленные с точки зрения информативности видео от СФН, они там только и рассказывают о том, что покупают, покупают и покупают всё больше и больше объектов. Вероятно, большие инвесторы получают больше информации, а для всех — ну вот так вот.

Как и в СКН, много денег на депозитах (или в эквивалентах), непонятно, что с ними произошло или произойдёт. Но радует, что заметен рост выплат на пай. Но состав отличается. Тут есть ТЦ и БЦ, а там есть ЦОД. Склады в обоих ЗПИФах являются фондообразующими.

Параметры

• ISIN: RU000A0ZZ5R2

• Площадь: 317 976 м² (или 469 717 м², если СК «Обухово-Парк» существует)

• СЧА: 52,2 млрд ₽

• РСП: 1 245,21 ₽

• Пай на бирже: ~920–930 ₽, дисконт к РСП 26%

• Выплаты: ежеквартальные

• Рента на пай: 29–30 ₽ (12–13%) по последним трём кварталам

• Ссылки: сайт, ПДУ

• Индексация ренты: да

• Только для квалов: да

Фонд может использовать плечо, покупать новые объекты и особо ни перед кем не отчитываться, потому что он для квалов.

Комиссии

• Комиссия за управление: 1% от среднегодовой СЧА фонда в год

• Вознаграждение за успех: не более 5% от начисленного инвестиционного дохода по паям в год

• Инфраструктурные расходы: не более 0,5% от среднегодовой СЧА в год

Выплаты

Последняя выплата составила около 13%, но для фонда характерна волатильность, и видно, как в периоды кризисов выплаты снижаются, вероятно, из-за увеличения вакансии площадей, а в фонде есть ТЦ и БЦ.

Рентная доходность примерно на уровне Парусов (даже в среднем чуть выше), РД ПРО, Современного 7 и РД. Минус, что выплаты не ежемесячные, но у СФН все квартальные.

Выводы

Как и в случае с СКН, вопросов больше, чем ответов. К сожалению, СФН даёт мало информации, нет ежеквартальной отчётности, как у ВИМ, нет финмодели, как у Паруса, нет даже ключевого информационного документа. Вот они прелести быть квалом;) Я думаю, что доли 7% в портфеле недвижимости вполне достаточно для этого фонда, он мне нравится чуть меньше, чем СКН. Пока что около 3%.

У меня почему-то нет ощущения, что этот фонд может выстрелить, но кто знает, как оно будет. Но даже если не выстрелит, то всё равно довольно низкорискованная история с хорошей текущей рентной доходностью. Как считаете?

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.