Дочь, в 3 классе, писала самостоятельную работу.
Задача:

1 действие: 7 кают умножаем на 3 места, получаем всего 21 место.
Учитель снижает оценку, т.к. надо было умножать 3 места на 7 кают, получаем те же 21 места.
В чем смысл такого исправления?

Родился мальчик которого возненавидел весь мир. Окружающие смотрят на него с презрением, кто то только ему криво улыбается, но а какой то тип бьёт ногой в колена до появления первой крови. В школе учителя намеренно снижают оценки и не желают слышать причину не сдавшего урока. Самое ужасное происходит дома. Родители на него орут, пинают по всему телу, называют бездарем и Без Имени. Мальчика настолько невзлюбили что не дали ему имени. А как же суд и права человека? Возможно, кто нибудь пытался помочь, в прочем включая в школе или на улице, но масса их преградила и помешало осуществить план. Так длилось десять лет с момента его рождения. Сначала младенца не кормили, затем не поили, с года уже начинали на него кричать, в шесть лет называли бездарным, а в десять лет били, ругали, именировали идиотом ни смотря его единственную оценку "5". Родители не могли понять каким образом он сумел её получить а позже оказалось что та была учительница заместительница учителя. После долгих издевательств со стороны родителей достиг пик мук и все его эмоции взорвались, если так можно образно сказать. Потому что мама заявила о его существование как о бессмысленном и о необходимости умереть.
"-Лучше бы ты вообще не родился!" оказались её последние слова после которых она легла спать вместе со своим мужем. Ночью мальчик тихонько спустился с кровати, дошагал до кухни, достал нож и зашёл в комнату родителей, снял шторы с окон и начал ими душить своих никчемных предков, по крайней мере такими они ему казались на тот момент, жалкими людьми недостойными жить, в общем как все люди вокруг. Потом он вонзил нож в сердце матери, достал его, вымыл, выкинул в мусор, выдернул с себя волосы, разбросил всё на кухне и вышел из дома. Он хотел взять с собой мусор чтобы выкинуть в мусорный бак, но решил что много камер. Поэтому он надел не себя пальто и вышел из квартиры. Этот случай исследовали много лет спустя но убийцу так и не нашли. Следователи решили что мальчик умер вместе со своей семьёй, поскольку обнаружили на ковре волосы и кровь и какую то разорванную одежду. А на самом деле дело ли рук или мальчика? Уже сам мальчик не помнит. В любом случае по их мнению труп маньяк забрал. Что указало? Какой то медальон с фотографией маленькой девочки. Никто так и не узнал правды, мать того мальчика хотела дочку, а на фотографии была она в детстве.
Таким образом из за найденных улик решено - труп унесли, родителей убили в спальных. Только одно не поняли, почему же в мусоре много ножей, ложек и вилок, обуви, одежды словно какой то бардак. Скорее всего личный образ жизни странной семейки и здесь они оказались правы, но не во всём : мама когда ругалась на мальчика любила всё разбрасывать.
Поэтому полицейский не решил проверить все ножи включая того самого. Если бы он его проверил, может быть нашёл опечатки.
Но в любом случае уже поздно, мальчик ушёл из города и пропал на десятки лет.
Никто о нём не помнил. Однако, после этого таинственного случая начали пропадать люди а когда их находили узрили лишь трупы. Маньяка прозвали Убийцей Без Имени. О его убийствах знает любой житель, от богатого до самого бедного человека в городе а о его методах никто не разузнал. Этот человек превосходный лишитель жизней, эксперт, гений которому нет равных. Однако народ не знал истину, таким он не родился а стал, вырос из неумелого в великолепного исполнителя благодаря силы воли и труды. Сейчас есть мнение будто с таким уровнем развития можно только родится и если бы он признался в том что эволюционировал в такого ему бы не поверили.
Но в любом случае убили бы из за убийств. А может быть и до убийств, кто знает, ведь с самого рождения за просто так без какой то причины его возненавидел весь мир, или почти все части мира.
Далеко от города, в лесу стоит хижина, а вокруг неё ходит молодой человек возраста студента. Ходит, думая, за что с ним так поступают, а в любом случае не важно, ведь те люди твари по хуже него, у него хотя бы есть причина убивать, долго он терпел и больше не станет терпеть. Внезапно он услышал мяуканье, подошёл поближе к звуку и увидел кота. Кот коварным взглядом прицепился к нему и дал намёк будто его понимает и его жизнь.
"А кот не дурак, назову его бандитом"
Взял его на руки,
-Бандит!
Началась долгая дружба ценной вечности. Вечность, верно, настоящая дружба, его первый и единственный друг.
А котёнок рос действительно умным, наблюдательным и умелым охотников мышей и даже иногда находил какие то сокровища - кольца, ожерелья и много другого. Бандит или детектив, какое имя лучше ему подходит.
Убийца Без Имени и Бандит стали неразлучимы, ели вместе и спали, обсуждали свои великие планы на жизнь и понимали друг друга, кот улавливал и вникал в человеческую речь и наоборот каждое мяуканье кота казалось ему знакомым.

Кот Бандит слушал Убийцу Без Имени одобряя или отклоняя его планы будто понимал всю стратегию и тактику убийств. Умел находить нужные детали и соединять них, на основе них строить теории и практиковать их. Одно из предположенных убийств юноши заключалась в том чтобы отправить людей таким образом чтобы никто не заподозрил. Сначала выключить камеры и войти в магазин, затем надеть на всякий случай перчатки, чтобы скрыть свои опечатки (эти же печатки он намерен либо сжечь либо выкинуть куда нибудь глубоко в лес, хотя лучше первое, ведь при втором опечатки пальцев каждого человека начнут проверять, а поэтому важно остаться незамеченным. Неприятное оказалось бы дело постучи и войди кто нибудь к нему в хижину). Этими руками одетые в перчатку обсыпать яд на руку и погладить несколько лимонов, проверяя их качество. Хотя если камера не отключена можно было бы насыпать яд до того как войти в магазин. И в обще осторожно с ядом... Но рисковать надо, к тому же этот яд убивает только если попал в желудок. Можно конечно же налить на рынке водичку в фрукты, но вдруг кто нибудь заметит из толпы. А чтобы убийство не было массовым следует отправить немного фруктов, продать их и посмотреть что будет. Однако эту идею он не довёл до конца. Были убийства, но немного другого вида, во время карнавала, он продавал напитки и таким образом выбирал случайных жертв, это пожилых, немного женщин, мужчин.
Один пожилой мужчина умер несколько раз после выпивки лимонада, женщина через несколько часов у себя дома, а мужчина уже не помнилось когда. Насчёт мужчины расследователи решили что просто остановилось сердце так как он был стар. А о женщине, да, нашли следы отравы, но никто не заподозрил того мужчину продавца. Выглядил он не очень красиво и кого то напоминал, но кого они не помнили... Помнили лишь его мерзкий тембр и взгляд, и всё. Убийца Без Имени не решил воплощать идею мирового даже неизвестного геноцида поскольку не желал смерти детям, поскольку видел в них ум, талант и некую неиспорченность которой уже нет у взрослых. А вот с четырнадцати лет можно убить если тот достоин смерти.
Пару убийств совершил он из куста. Двое человек проходили, он выстрелил и убежал.
Потихоньку, со временем люди объявили о монстре или злой сущности прозвав её Убийцей Без Имени. Какой то человек предложил эту идею. Сначала ему не поверили из за возраста семи лет, но позже согласились, в городе происходит нечто странное, слишком много случайностей, и похвалили ребёнка за проницательность.
В какой то степени маньяк обрадовался, ему нашёлся равный, он смог найти того мальчика и прщадил, его заинтересовала кем он вырастит. Мальчик в отличие от многих людей добр, помогает животным, в особенности котам и попугаям.
Вспоминая свои преступления Убийца Без Имени сидел в кресло, на его плече сидел кот и вместе с ним читал журнал. Люди слишком много преувеличивают называя его дьявол. Сумасшедшие, что ли, решил он. Не такой уж он в отличие от них злой, не убивает же всех подряд, хотя должен, ведь тот ребёночек увидя его лицо, ни смотря на ум засмеял бы его. Ему от этих мыслей стало тошно и он перестал читать.
Взглянул в окно и увидел ангела. Точнее, красивую девочку похожую на ангела, которая собирала цветы в корзину.
Рыжие волосы, синие глаза с фиолетовым и зелёным оттенком и рост в два раза ниже его собственного. Подошёл поближе к окну и задумался о её красоте. Добра ли она, умна ли она также как красива? Её жесты, манера собирать цветы отображают её заботу о мире а во взгляде кажется весь её мир. Ему необходимо завладеть ей, сейчас и немедленно, но при этом не навредив.
- Бандит! Отвлеки её.
Кот послушно сполз с плеча, выбежал из хижины и встал перед девочкой.
- Вы чей то? Спросила она, взглянув на хижину.
Немного наклонилась чтобы взять и погладить кота кто то резко схватил её и потащил внутрь. Она даже не сопротивлялась, но почему.
Окажись внутри, усадил её на стул и привязал ревевками, а дверь запер.
Посмотрел на её немного испуганный вид. С виду ей пятнадцать лет,на лице ни одного макияжа ни красивой одежды. А это хорошо, даже очень. Слегка удивился ведь впервые раз в жизни во взгляде не отображалось призрения.

Да простят меня обитатели роскошных дворцов, сегодня речь пойдет не о них и не об их сокровищах. Конечно, в оценке замков с башнями из слоновой кости, вероятно, много есть интересных моментов: типизация гобеленов, учёт привидений, инвентаризация винных погребов или экспликация пыточных камер, - есть, о чем поговорить, что обсудить, и даже посмаковать! Но, к счастью, не они дают хлеб большинству оценщиков. А вот дома, так сказать, простых граждан (а, кто из нас не прост?), их дома приходится оценивать довольно часто: городские, дачные, садовые и блокированные тож. Ну, и на что тут следует обратить внимание, и что иметь в виду их собственникам или покупателям, когда они заказывают оценку?

Строили мы, строили…
В наше время остались, конечно, еще где-то люди, которые строят за свой счет. Но для оценщика куда полезней те, кто для строительства дома решил воспользоваться кредитом. И вот, дом построен, и банк просит принести его оценку. А в оценке жилой недвижимости главный подход простой: поглядеть, почем другие продают что-то похожее - сравнительный подход. И вот оценщик смотрит, считает, получает результат, и сообщает его заказчику. А заказчик ахает: «Почему так мало получилось!?» Ну, в самом деле почему? Цену участка заказчик прекрасно помнит, сам покупал. Сумма контракта на строительство известна, вот она на бумажечке записана. А если он без контракта строил, то все равно знает, почём и у кого материалы покупал, и сколько отдал за работу. Делов-то, всё сложить, и вот она стоимость дома! А оценщик что-то напутал.

Бывает, конечно, что и оценщик путает. Но вернее, что в данном случае имеет место классический эффект внешнего обесценения. При этом он проявляется тем сильнее, чем дальше дом находится от областного центра и крупных населенных пунктов. Почему так происходит? Просто потому, что затраты на строительство плюс цена участка образуют стоимость домовладения только в условиях, когда на это домовладение, как на товар, есть адекватный спрос. А если нет, то ваш личный девелоперский проект убыточен! И таких убыточных проектов в индивидуальном жилищном строительстве очень много, большинство. Скажу больше, по-моему, это нормально!

Частные застройщики, принимая решение о строительстве дома, изначально руководствуются не тем, чтобы извлечь прибыль от последующей продажи. Кто-то хочет жить в новом доме в красивом месте и может себе это позволить. Ну, и строит! А как там дальше будет, если придется продавать? Зачем думать о грустном? Спрашивается, почему тогда не купить готовый дом, раз он дешевле? По нескольким причинам. Во-первых, дом, в котором уже кто-то до вас жил, это как жена, у которой до вас кто-то был. Не всем это нравится. Во-вторых, это ж такой кайф строить дом под себя! Ходить, следить за стройкой, мечтать, прикидывать, где у тебя будет баня, где мангал, где будут играть ребятишки. А тут вам предлагают готовый дом, у которого сортир не в том углу, где вы привыкли. Незадача. В-третьих, может статься, что дом нужен именно в этом месте, поближе к маме, а никто не продает. Приходится строить.

А вот когда вы вдруг решаете выставить дом на продажу, сталкиваетесь с тем, что ваше прежнее желание во что бы то ни стало иметь дом именно в этом месте не находит отклика в сердцах сограждан, а тем более иностранных гостей. Потому что и они и их родственники живут в другом месте, а сюда ехать далеко и дороги хорошей нет. И газа нет. И магазина нет. И в окне соседа не горит свет. И чем убедить кого-то жить в этом захолустье вместо вас? Во-первых, конечно, рыбалкой и грибами! Ну, а во-вторых, ценой. Стоимость домов на вторичном рынке отражает соотношение и финансовое положение тех, кто хочет продать жилье в данном месте и тех, кто готов его купить.

Обратите внимание, как много фирм готовы построить вам дом под заказ на вашем участке или даже на своем! А тех, кто продает уже готовые к заселению новые дома гораздо меньше. Потому что строительство домов без контракта и предоплаты это риск. Кстати, когда приходят покупатели таких готовых домов, то проблем с оценкой почти не бывает. Потому что, во-первых, девелопер строит типовые дома в большом количестве, а это дешевле, чем индивидуальный проект. Во-вторых, он и землю продает дешево, потому что нарезал на участки бывший коровий луг. А, в-третьих, таких домов в округе продается им много, и именно по той цене, по которой купил заказчик оценки, так что никаких проблем с аналогами.

А что делать всем остальным? Достраивать дом, коли уже деньги на стройку взяты. Подводить коммуникации, вставлять окна и делать хотя бы черновую отделку. Тогда в большинстве практических случаев стоимость дома с участком перекрывает хотя бы сумму взятого кредита. А для банка ничего другого и не требуется. Только на оценщика не надо обижаться! Вы ведь дом не на продажу строили, и с оценщиком перед началом стройки не советовались!

У кого, какая баня…
Вот история из той же области, но с другим уклоном. Купили супруги дом за городом, чтобы там отдыхать. Домик старенький, от чьей-то бабушки остался. Ну, дом мужу не больно-то и нужен был. А любил он баню. И вот на свободном месте построил он знатную баню в два этажа и с комнатой отдыха. Жена баню не любила, у нее от бани голова болит. Так что строил муж всё сам, за свои деньги. Ну, вышло так, что не поделили они чего-то и решили развестись, дом продать, а деньги поделить. Оценил оценщик хозяйство, а заказчица - бывшая жена в слезы! «Как же так, да там в одну баню столько вложено, во сколько вы всё добро оценили!» Ну, ёлы-палы… Баня, хоть и зарегистрирована отдельным кадастровым номером, к жилым помещениям не относится и общую площадь домовладения не увеличивает. Это надворная постройка, к каковым относятся также гараж, курятник и клозет. Поэтому, то, что супруг ваш вкладывал в ее постройку, вложено для его собственного удовольствия. Так что, деспот-то, он деспот, а денег не вернешь. Если, конечно, не найдется другого такого любителя жить в бане, вместо дома.

А умные люди придумали такую штуку, как банный дом! И часть помещений в нем регистрируют, как вполне жилые площади. Ну, тогда другое дело! Для суда это сгодится. А уж кто купит, не купит, там видно будет. Опять же выручку от продажи в размере затрат на строительство эта махинация не гарантирует. Поэтому, товарищи, когда вы планируете покупку дома с гипертрофированными надворными постройками, оранжереями южных пород или собственным рыбоводным хозяйством, знайте, красиво жить не запретишь, но жить нужно по средствам! Поэтому одно дело – сколько вы готовы заплатить, а другое – во сколько оценщик может это оценить, что бы банк эти средства выдал.

Сколько стоит дом без земли?
А вот вам результат действия других видов обесценения, которое играет порой злую шутку, когда нужно в отчете отразить стоимость дома отдельно от стоимости земельного участка. А это довольно часто требуется, поскольку юридически дом с надворными постройками и земельный участок, на котором они находятся, существуют как два отдельных объекта недвижимости. И получается вот что. На рынке дома без участков не продаются, а продаются только единые домовладения с правами на землю. Участки без домов, конечно, продаются в свою цену. Поэтому стоимость дома без участка мы можем определить только условно, как разницу между стоимостью домовладения и стоимостью участка. Но чем дороже земля в этом месте и чем старее и хуже дом, тем больше вероятность, что эта разница окажется отрицательной! В таких случаях говорят: «Дом минусует». Почему так?

Потому что люди, которым нужны свои собственные дома всегда сравнивают две альтернативы: купить готовое хозяйство или строить самому. А готовое – оно ж почти всегда не новое! И вполне может оказаться, во-первых, что ремонтировать этот старый дом так дорого, что дешевле новый построить. Это неустранимый физический износ. А еще может оказаться, что ремонтируй, не ремонтируй, а будешь жить с низенькими потолками и для ванны придется строить отдельный пристрой. Это неустранимый функциональный износ. А рядом есть свободные участки. Да, дороговато! Но там уже все расчищено и к стройке подготовлено, и у подрядчиков давно руки чешутся вам что-нибудь построить. И то, что они построят, будет и новое, и с высокими потолками, и со всеми удобствами, какие только можно себе представить, и парочкой таких, о которых вы даже и не мечтали!

А зачем, спросите вы, нам про все это знать? Это ж кухня оценщика, его и головная боль, а не наша. Ну, во-первых, чтобы вы не удивлялись, если в отчете об оценке на участок приходится восемьдесят процентов стоимости домовладения, а на все остальное (включая и баню!) только двадцать. Хорошо, хоть так оценщик вытянул! А во-вторых, чтобы понимали, что степень изношенности дома, предназначенного в залог, как и всё на свете имеет предел. Поэтому с физической точки зрения дом может еще существовать, а с финансовой - это уже мираж.

Чистая формальность
Если не устали, еще одна история для лучшего сна. Обращается клиент. Просит оценить дом для покупки в кредит. Прекрасный дом: два этажа, кирпичный фасад, мансарда, теплый сортир! Хорошо, давайте документы! Смотрю, что такое? По документам дом одноэтажный, бревенчатый и с удобствами возле хлева. А продавцы сделали реконструкцию, но оформлять не стали. Зачем? Чтобы налог больше был? Но, пардон, это, конечно, дело хозяйское, утруждать себя внесением отхожих мест инвентаризационный план или нет. Но для банка второго этажа не существует, пока нет соответствующих документов. Более того, банк, скорее всего, такой залог просто не примет. Потому что, кто же знает, не обрушится ли ваша мансарда завтра, хорошо, если пока вы за кабачками вышли? Ни проекта реконструкции, ни техпаспорта не представлено. Отсюда мораль. Без документов, подтверждающих технические параметры, оценка дома может быть выполнена только условно. Нужна вам такая оценка? Пожалуйста! Если, скажем, желаете прикинуть, сколько будет стоить дом после узаконивания перестройки, можно это оценить. Но в отчете будет написано, что стоимость действительна только при этом условии.

Гемострой
Ну, и уж совсем напоследок пара слов об оценке незавершенного строительства. Ведь, как рассуждают иные люди? «Начну строить, а в случае чего, не хватит денег, продам!» Э, батиньки, не так просто! Ведь постройка дома подобна песне, сродни полету! А замороженная стройка как подбитая птица, как оборванный на средине куплет. Сколько таких недостроенных домов выставлено на продажу! Вы думаете они продаются хотя бы близко к затратам, вложенным в строительство? Увы! Про внешнее обесценение вы уже читали в начале. Одно, конечно, и здесь вносит свою отрицательную лепту. Но, есть еще кое-что, кроме него. Дело в том, что между «делать» и «сделать» разница не количественная, а качественная. И стоимость многих вещей формируется не линейно вместе с затратами, которые вложены в их создание, а как бы вдруг, в тот момент, когда они закончены. А пока дом не достроен, инвестор несет строительные риски. Не даст ли просадку фундамент, хороший ли привезли раствор? А в проекте ничего не напутали? А коммуникации, когда их подведут? Газ обещали в следующем году. А это точно? Водоснабжение планировали от скважины, а вода-то тут есть? Поэтому участники рынка оценивают, например, временное отсутствие отопления в доме не по сумме предполагаемых затрат на его обустройство, а просто в процентах от стоимости домов с отоплением. И проценты немаленькие. А ты сделай, а потом цену назначай!

В общем, не люблю я недострои оценивать. И хлопотное дело и неблагодарное. Как ни старайся, а заказчик всё недоволен. Продавец закажет – дешево оценил, покупатель – дорого. Так что всем желаю, кто строит, успешного завершения строительства и долгих счастливых лет под новой крышей!

Всех, кто интересуется оценкой имущества, приглашаю на канал "Пенки-оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.