Обычный день, еду в метро, вижу перед собой рекламу недвижимости. Снизу сайт, содержащий слово mortgage (англ. ипотека). Задумался: mort — это же как Волан де Морт, как испанское muerte. Что-то, связанное со смертью. Погуглил этимологию слова mortgage и удивился. Оказалось, что это слово появилось в латыни (mortuus, мёртвый), перешло в старофранцузский, где к нему добавился gage, залог. Получился буквально «мёртвый залог», или обязательство до смерти. Ну, чем не ипотека.

Как-то раз мы с вами говорили про ацтекское общество и довольно жесткую систему социальных классов. Если кратко: общество делилось на текутли (высшая знать), пипильтин (знать попроще) и масеуáлтин (простолюдины, объединённые в кальполли), а ещё ниже — майéке (крестьяне-арендаторы, прикреплённые к земле) и тлакóтин (рабы). Наибольшая пропасть была между пипильтин и масеуалтин. Первые две категории жили в больших комплексах из нескольких домов, дворцах. Все остальные, или около 95% населения, жили в маленьких однокомнатных домах. Большинство простолюдинов были аграриями, которым нужно было наснимать урожаев не только чтобы прокормить свою семью, но и для уплаты «оброка» знати, владевшей полями (+ налоги, + на пиво). И ещё на долю тлатоани должно было что-то остаться.

1️⃣ Общественные земли могли принадлежать тлатоани как должностному лицу (текпантлáлли, «дворцовые земли»), храму или школе (теотлáлли, «земли богов» или «священные земли»).

👑  Первые — это государственные земли для содержания придворных. Текпанпоуке («люди, принадлежащие дворцу»), несомненно, были знатными и пользовались большим уважением. Напомню, что деньги ацтеки использовали только для обмена, т.е. зарплат не было. Поэтому в качестве жалованья вельможи получали урожай с текпантлалли + труд тех, кто их обрабатывал. Тлатоани за выдающиеся заслуги выдавали украшения из золота, нефрита или перьев, а также богато расшитые накидки.

🛕 Теотлалли приносили кукурузу, пульке, птицу, дрова, древесный уголь и т. д. в качестве дани храмам и школам. Молодёжь из школ кальмекак и тельпочкалли возделывала школьные земли.

🛡 Ещё были земли для покрытия военных расходов, самые обширные и богатые: мильчималли, «земли щита», и какаломилли, «земли жареных лепёшек». На первых выращивали кукурузу для изготовления напитка пиноле, на вторых — для поджаренных тортилий.

2️⃣ Земли в частном владении были трёх видов: родовые земли тлатоани, земли знати и земли кальполли.

👑 Родовые земли переходили к тлатоани по наследству или в результате завоевания.

💎 Собственность знати была личной и включала как землю, так и тех, кто жил на ней, майеке (что-то вроде средневековых феодальных крепостных). Эта категория не могла покидать земли, к которым принадлежала, и занималась тяжёлым трудом: мужчины строили дома своих господ, носили воду и дрова, засеивали поля и собирали урожай; женщины мололи кукурузу и пекли тортильи, пряли ткани и одежду. При продаже или наследовании земли они переходили вместе с ней к новому владельцу. Собственность знати передавалась по наследству, а если наследника не было, земля возвращалась тлатоани. Далее он мог передать её кому-то как награду или подарок.

👴 Альтепетлалли («городские земли») разделялись на земли кварталов-кальполли, с которых платилась дани господину и кормились жители кальполли. Каждая семья владела урожаем со своего участка земли, пока продолжала его обрабатывать. Дома и земли передавались детям по наследству. Семьи при этом не прикреплялись к земле, как майеке. В случае переезда в другой район или город участко возвращался в кальполли и перераспределялся в пользу других жителей. То же происходило, если участок не обрабатывался два года подряд или в случае нарушения закона.

Короче говоря, нет ипотеки — нет проблемы. А вы как считаете? :)

Вы скажете - как такое может быть. Ведь есть регистрация права собственности в Росреестре. А вот и не защищает такая регистрация от кражи вашей собственности!

История, в которой коммунальная квитанция стала источником неприятного сюрприза, произошла не так давно в Липецкой области. Обычная процедура оплаты жилищно-коммунальных услуг обернулась для одного из жильцов неприятной новостью: в документе на оплату был указан новый владелец его квартиры.

Оказалось, что мужчина более не значится собственником своего жилья, хотя никаких действий по продаже или передаче недвижимости он не совершал.

Заинтригованный и обеспокоенный, мужчина решил проверить информацию и заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Каково же было его удивление, когда из документов стало ясно, что права на его квартиру действительно перешли к другому лицу.

Мужчина сразу же обратился в полицию. В ходе первичного расследования выяснилось, что права на собственность были зарегистрированы на основании якобы действительного свидетельства о наследстве, выданного нотариусом из другого региона. Примечательно, что прежний владелец квартиры был не только жив, но и не имел никаких родственных связей с новым собственником.

Эта ситуация является ярким примером мошеннической деятельности - и если бы не внимательный подход к квитанции, недвижимость могла бы сменить множество владельцев на рынке (статья написана по данным, предоставленным Елецким городским судом Липецкой области на 21 января 2025 года). Это судебное дело вызвало значительный общественный резонанс. Ведь так может произойти с каждым!

Какие же механизмы могли привести к такому инциденту? На текущий момент в суде рассматривается дело о возвращении квартиры законному владельцу, но основные версии происходящего таковы. Суть аферы заключается в том, что мошенники просто подделали нотариальное свидетельство о праве на наследство. Этот поддельный документ использовался для внесения изменений в ЕГРН и регистрации прав собственности на квартиру.

Правоохранительные органы не исключают, что злоумышленники ввели в заблуждение нотариуса, использовав поддельные свидетельства о смерти и завещание, в результате чего было выдано подлинное свидетельство о праве на наследство.

Какие шаги следует предпринять, чтобы избежать подобной ситуации в будущем?

От внедрения новых законодательных мер пострадать не должна ни одна добросовестная сторона. Так, благодаря вступившим в силу поправкам (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 251-ФЗ), вероятность реализации второго сценария с применением поддельных документов для обмана нотариуса значительно снижена.

Сейчас нотариусы обязаны проводить тщательную проверку представленных документов, включая данные о смерти наследодателя и его родственных связях с наследником, с использованием данных из Единого государственного реестра актов гражданского состояния.

Тем не менее, остается нерешенная проблема - сотрудники Росреестра, прямо говоря, не обязаны проверять подлинность всех нотариальных документов, представленных на регистрацию. Это оставляет лазейки для мошенников, которые могут создать документы, внушающие полное доверие.

Чтобы минимизировать риск подобных ситуаций, владельцам недвижимости рекомендуется зарегистрировать свой электронный адрес в системе ЕГРН. Такая мера предосторожности позволит получать уведомления о всех регистрационных действиях, связанных с вашей недвижимостью.

В случае подозрительной активности вы сможете оперативно реагировать и принимать меры для защиты своего имущества от незаконных манипуляций.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Была квартира государственной, стала частной, прошли годы, а теперь раз - и она снова государственная! Невероятно? А вот суды говорят, что это вполне разумно.

Многие наши сограждане стали счастливыми обладателями квартир, полученных от государства посредством приватизации. Этот процесс сыграл значительную роль в улучшении жилищных условий множества семей и стал важным этапом в истории получения частной собственности на жилье в нашей стране. От социализма мы перешли к капитализму. Правда, немного дикому.

Приватизация предоставила людям возможность стать полноправными владельцами своих квартир, что укрепило их уверенность в будущем. Однако, как показывает судебная практика последних лет, не все случаи приватизации были проведены в полном соответствии с законодательством. Возникают ситуации, когда прошлые сделки оспариваются и признаются недействительными ввиду несоблюдения законных процедур.

Когда приватизация признается недействительной, это может стать серьезным ударом для владельцев. Им приходится возвращать квартиру государству, так как без оформления права собственности жилье снова переходит в разряд муниципальной или региональной собственности. Это зависит от того, на территории какого региона находится квартира.

Хочу предложить к рассмотрению один из таких показательных случаев, который демонстрирует всю сложность и многообразие подобных ситуаций.

В далеком 2017 году одна женщина оформила приватизацию столичной квартиры исключительно на своё имя. На первый взгляд, процедура прошла безукоризненно, и она стала полноправной владелицей квартиры. Однако спустя 4 года ее бывшая невестка узнала о проведенной приватизации и решила оспорить её законность. Узнав о факте приватизации, невестка заявила о нарушении прав своей несовершеннолетней дочери, то есть внучки владелицы квартиры. Она потребовала выделить для своей дочери законную долю в праве собственности на жилье.

Столкнувшись с отказом удовлетворить её требования, невестка решила обратиться в суд с иском о признании договора приватизации недействительным.

В своём заявлении истец пояснила, что ее дочь была зарегистрирована по месту жительства в этой квартире наравне с отцом, бывшим супругом истицы. Но за несколько дней до приватизации отец снял с регистрационного учета как себя, так и свою дочь, не получив на это согласие матери. Это действие было расценено как нарушение права ребенка на жилье, поскольку без согласия матери бабушка смогла беспрепятственно оформить квартиру исключительно на себя.

При рассмотрении дела в судах первой и второй инстанций, судьи с недоверием отнеслись к доводам матери. Они отметили, что поскольку на момент приватизации девочка уже не проживала в спорной квартире, её выписали оттуда, она не имела законного права участия в приватизации.

Также суды отметили, что иск был подан спустя 4 года после завершения приватизации, что означало истечение срока исковой давности, и поэтому в иске особо не усмотрели оснований для удовлетворения.

Тем не менее, кассационный суд решил пересмотреть это решение, указав на важные детали. Суд указал, что отец, выписывая ребенка перед приватизацией, действовал вразрез с интересами ребёнка, нарушая статью 65 Семейного кодекса РФ, которая предусматривает защиту интересов несовершеннолетних. Также суд отметил, что право детей на жилплощадь обеспечивается согласием обоих родителей. Родители, согласно законодательству, обязаны принимать совместные решения по месту проживания ребенка, и менять его без согласия другого родителя невозможно.

Кроме того, судья кассационного суда отметил, что истец не была стороной договора приватизации и поэтому не могла узнать о его существовании ранее. Соответственно, срок исковой давности в этом случае нельзя считать истекшим, так как истец была лишена возможности своевременно узнать об оспариваемом действии.

Таким образом, дело было направлено на пересмотр, и на этом этапе шансы ответчика сохранить законность своей приватизации значительно снизились.

При повторном рассмотрении дела встанет вопрос о включении несовершеннолетней внучки в число сособственников квартиры. Об этом обстоятельстве свидетельствует решение Второго кассационного суда общей юрисдикции, зафиксированное в деле № 8Г-5613/2024.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.