Двадцать шесть процентов на дороге не валяются. Они валяются на стройке! Известный в узких кругах застройщик РКС Девелопмент размещает очередной выпуск классических облиг с занятным купоном — обещают аж до 26%. Заявки соберут завтра, 29 января.

Разумеется, есть подвох. И если вы читали мои разборы предыдущих выпусков, вы о нём уже прекрасно знаете.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢Эмитент: ООО «ТД РКС»

🏗️ТД РКС — специально созданная компания для развития продаж сторонних проектов в рамках ГК «РКС Девелопмент».

РКС Девелопмент — федеральный застройщик, специализирующийся на рынке жилой недвижимости класса «Комфорт+» с 2008 г. Примерно половину реализуемых площадей составляют однокомнатные квартиры и студии — наиболее ликвидные продукты на рынке жилой недвижки.

🏆На январь 2026, РКС занимает лишь 213-е место в РФ по объему текущего строительства в рэнкинге ЕРЗ.

Текущий портфель строительства составляет довольно скромные 100 тыс. кв. м. Для сравнения: у наших старых знакомых ДАРС Девелопмент текущий объем строительства — 241 тыс. кв. м, у АПРИ — 274 тыс. кв. м, у Глоракс — 770 тыс. кв. м.

Вместе с тем, РКС Девелопмент входит в число системообразующих застройщиков РФ (список из 43 предприятий был утвержден Минфином в 2020-м году). Компания строит жилье в десятке городов европейской части России, включая Пензу, Тверь, Сочи, Краснодар, Москву и Анапу (долина Сукко).

Бенефициары: Игорь Сагирян (экс-директор знаменитой «Тройки Диалог», «Ренессанс Капитал» и SberCIB) и Станислав Сагирян (его сын).

⭐Кредитный рейтинг: BBB- «позитивный» от НКР (апрель 2025).

💼В обращении 4 выпуска классических облиг РКС общим объемом 2,45 млрд ₽, а также несколько облигаций СФО с участием РКС (это более сложный банковский продукт, платежи по которому обеспечиваются ипотечными кредитами физлиц). На выпуски РКС 2Р4, РКС 2Р5 и РКС 2Р6 делал подробные обзоры.

📍Презентация РКС Девелопмент для инвесторов (2023). Свежее нету!

📊Финансовые результаты РКС

У РКС крайне плохое раскрытие отчетности: компания публикует отчеты только раз в год, причем и бухгалтерские тоже. Данных за 2025 г. пока нет. Придётся вспомнить ключевые цифры из МСФО за 2024:

👉Выручка: 3,72 млрд ₽ (такая же, как и в 2023). Себестоимость строительства при этом выросла на 8,9%, до 2,35 млрд ₽.

🔻EBITDA: 736 млн ₽ (падение в 3,1 раза г/г). Кроме возросших фин. расходов, компания отразила в отчетности убыток 216 млн от операций с долями в «дочках». В 2023 году по этому параметру была прибыль 1,79 млрд ₽.

🔻Чистый убыток: 334 млн ₽ (в 2023 была прибыль 1,03 млрд). Единственный позитивный момент — объем средств на счетах эскроу за год вырос в 4,5 раза, до 2,47 млрд ₽.

🔻Собств. капитал: 1,3 млрд ₽ (-37% г/г). Активы выросли до 29,6 млрд ₽ (+30% г/г), но за счет займов. На счетах 6,66 млрд ₽ кэша (годом ранее было 8,43 млрд).

🔺Чистый долг за вычетом эскроу: 16 млрд ₽ (+95% г/г). Нагрузка по показателю ЧД/EBITDA достигла почти 22х! По итогам 2023 было «всего» 12х🤦‍♂️ Отношение чистого долга к капиталу вообще аховое, капитал покрывал задолженность только на 7%. Подчёркиваю — ЧИСТУЮ финансовую задолженность, даже не суммарную.

⚙️Параметры выпуска

● Название: РКС-002Р-07
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: от 300 млн ₽
● Купон: до 26% (YTM до 29,34%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3 года (1080 дней)
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB- «позитивный» от НКР
● Только для квалов: нет

👉Организатор: ИФК Солид, Альфа-Банк.

⏳Сбор заявок — 29 января, размещение — 3 февраля 2026.

🤔Резюме: это… трындец?

🏢Итак, ТД РКС размещает фикс объемом от 300 млн ₽ на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты.

✅Отличная купонная доходность. Ориентир купона 26% — выше всех конкурентов в данном кредитном рейтинге. Но оно и неудивительно.

✅Без оферты и амортизации, что при прочих равных я считаю плюсом.

👉«Позитивный» прогноз от агентства. НКР в апреле отметило расширение земельного банка, диверсификацию портфеля проектов, а также — положительную кредитную историю и платежную дисциплину. Надолго ли? До 2021 г. у компании был рейтинг BB от АКРА — вот это на мой взгляд ближе к истине.

⛔Нет свежей отчетности. Результаты за 2024 год уже давно устарели, а показывать свежие цифры компания не торопится.

⛔Пугающие показатели. Фин. расходы в 2024 г. были вдвое выше операционной прибыли, денежный поток стабильно отрицательный. Правда, РКС тем не менее входит в число системообразующих застройщиков РФ.

⛔БЕШЕНАЯ долговая нагрузка. Давно вы видели показатель ЧД/EBITDA выше 20х? Коэф-т покрытия процентных расходов рухнул до 0,5х (при норме хотя бы выше 2х) — судя по этим цифрам, пациенту очень тяжело.

⛔Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал «сдержанными».

💼Вывод: это как будто бы 10 из 10 по моему личному трэшометру. Если я правильно разглядел и прикинул цифры из 2024-го, то мы имеем дело с САМЫМ закредитованным эмитентом в строительной отрасли. Даже Элит Строй здесь рядом не валялся. Очень хочется увидеть МСФО за 2025.

Сам РКС дает прогнозы об увеличении ввода в эксплуатацию до 182 тыс. кв. м в 2027 г. Прогнозируется, что выручка возрастёт более чем в 10 раз при маржинальности на уровне 42–49%! Но пока это лишь фантазии менеджмента.

⚠️Доходность высока, но риски намного выше. Компании нужно будет серьезно постараться, чтобы избежать дефолта в эти 3 года, на которые она собирается взять в долг. Лично я от такого держусь подальше. Если мне захочется красиво разбросать по ветру свои деньги, я лучше пойду ещё Сегежу усреднять. Она, кстати, тоже вот-вот размещается.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

Как продавать квартиры в регионе, когда пришел федеральный конкурент и продажи  у всех игроков упали? Есть ли шанс сделать бренд узнаваемым и заинтересовать покупателей своим ЖК? Региональный застройщик поставил все на контекстную рекламу и не прогадал. Увеличил медийный охват в 12 раз, продажи ― в 4 раза и привлек 1600 заявок на покупку квартир.

Привет! Мы МАКО ― агентство контекстной рекламы с оплатой за результат. Делимся опытом нестандартного использования инструментов контекстной рекламы в продажах недвижимости. Эта стратегия помогла региональному застройщику отвоевать долю рынка у девелопера-гиганта, с которым невозможно тягаться по бюджетам. Рассказываем в кейсе, как привлекли самую конверсионную аудиторию, увеличили медийный охват в 12 раз и продажи ― в 4 раза. 

Краткое содержание для ЛЛ:

1. Федеральный застройщик захватил рынок в регионе. У местных игроков упали продажи

2. Крупный конкурент действовал по старинке. Сделали ставку на контекстную рекламу для повышения медийного охвата и лидогенерации

3. Call-to-action на сайте не призывал к действию. Поменяли призывы, увеличили конверсию в 2,5 раза, а число лидов ― в 6 раз

4. Бюджет на рекламу был ограничен. Сфокусировались на покупателях новостроек по дальневосточной ипотеке

5. Использовали нестандартный для недвижимости формат ― смарт-баннеры для интернет-магазинов. Дополнительно получили 120 лидов

6. В нескольких кампаниях не хватало заявок для обучения автоматики. Тестировали смешанные цели и микроцели

7. После запуска рекламы по второму ЖК первый потерял лиды. Развели кампании за счет настроек по бюджету и времени показа, продали все квартиры

8. Увеличили медийный охват в 12 раз, продажи ― в 4 раза и привлекли 1600 заявок

Федеральный застройщик захватил рынок в регионе. У местных игроков упали продажи

Клиент работает в дальневосточном регионе, в городе с населением около 500 000 человек. Возводит два жилых комплекса с разной концепцией: современный квартал со всей необходимой инфраструктурой и ЖК в спальном районе с новыми стандартами комфорта.

Последние два года продажи падают у всех местных игроков. Виной тому известный федеральный застройщик, который пришел в город и захватил большую долю рынка. В распоряжении гиганта огромный рекламный бюджет, который предоставляет почти неограниченные возможности. Ни одной региональной компании не хватит ресурсов на такое же агрессивное продвижение. 

Крупный конкурент действовал по старинке. Сделали ставку на контекстную рекламу для повышения медийного охвата и лидогенерации

Клиент обратился к нам за стратегией лидогенерации. Мы изучили рынок и  обнаружили, что федеральный застройщик использует в основном традиционные каналы продаж: наружную рекламу, объявления на агрегаторах недвижимости, партнерские программы с риэлторскими агентствами. Это проверенные инструменты, которые приносят лиды уже не первое десятилетие. А вот в контекстной рекламе гигант не очень активен: периодически размещает объявления на поиске, но не ведет кампании постоянно и не тестирует все форматы.

Что если сделать ставку на Яндекс Директ? С помощью рекламы можно достичь сразу двух целей ― и лидогенерация, и повышение узнаваемости бренда. В небольшом регионе, где игроков на рынке не так много, постоянное присутствие в онлайне даёт медийный эффект. Люди видят рекламные объявления, запоминают застройщика, доверие к нему растет.

Кроме того, реклама открывает большие возможности для экспериментов и маневров. Можно тестировать разные форматы, менять настройки и офферы, подбирать аудиторию ― и быстро масштабировать успешные решения.

Мы предложили клиенту задействовать Яндекс Директ как альтернативный канал продаж.

Поменяли сall-to-action на сайте и увеличили конверсию в 2,5 раза, а число лидов ― в 6 раз

На старте проекта мы изучили сайт компании и пришли к выводу, что для повышения конверсии нужны небольшие доработки. Визуал и тексты были качественными, но конверсию могли снижать призывы к действию. Названия кнопок «Купить» и «Забронировать» не подходили для тематики.

Недвижимость ― это крупная покупка, на которую люди долго решаются, изучают варианты. Чтобы получить лиды, нужно сначала прогреть аудиторию: рассказать о преимуществах ЖК, отработать возражения, показать цены, а потом предложить перейти на промежуточный этап ― выбрать квартиру, посетить офис застройщика. По кнопке «Получить консультацию» пользователи тоже редко кликали, потому что не понимали, что будет происходить дальше, и что им это даст.

Мы предложили клиенту поменять названия кнопок. Вместо «Купить» ― «Выбрать квартиру». В каталоге квартир с количеством комнат и планировками добавили СТА «Узнать актуальную стоимость».

Кроме того, проблема была в расположении квиза на сайте. Сам по себе это рабочий инструмент: пользователям предлагают ответить на несколько вопросов и получить подборку квартир с ценами. Но квиз располагался только на первом экране. Пользователи видели его сразу после перехода на сайт, не успев ничего узнать о ЖК. Поэтому они либо были не готовы проходить квиз, либо оставляли холодные заявки, которые плохо конвертировались в продажи.

Мы предложили разместить квиз ниже на главной странице, после описания и преимуществ ЖК, чтобы посетители успели ознакомиться с ними. 

И дело пошло👌 За месяц коэффициент конверсии вырос в 2,5 раза с 1,48 до 3,45%. Более того: мы сразу получили в 6 раз больше лидов✌ 

Бюджет на рекламу был ограничен. Сфокусировались на покупателях новостроек по дальневосточной ипотеке

Чтобы рационально использовать рекламный бюджет, мы сужали аудиторию. В первую очередь работали с самыми целевыми и конверсионными сегментами. Во вторую, по возможности ― с другими пользователями с более широкими запросами. 

Аудиторию сегментировали по нескольким признакам:

1. Запросы с поиском новостроек

В тематике недвижимости семантику условно можно разделить на две категории запросов:

1. Человек однозначно ищет квартиру в строящемся доме (в ключевых словах фигурируют: «новостройки», «ЖК», «от застройщика»).

2. Хочет приобрести жилье, но непонятно, новое или вторичное (запросы типа «купить квартиру»).

Мы рекламировались в основном по ключевым фразам первой группы. Запросы из второй использовали в объявлениях меньше и выбирали самые конверсионные.

2. Запросы про дальневосточную ипотеку

Как и по всей России, большую часть квартир клиенты покупали в ипотеку. В регионе действует своя программа ― «Дальневосточная и арктическая ипотека». Ее условия более мягкие по сравнению с другими госпрограммами: первоначальный взнос 20%, тогда как по другим программам уже 30%, субсидирование процентной ставки до 2%. Купить квартиру по этой программе могут врачи, учителя и супруги или одинокие родители не старше 35 лет.

Чтобы привлечь эту аудиторию, в тексте объявлений мы использовали ключевые фразы с дальневосточной ипотекой.

3. Запросы с геопривязкой и таргетингом на соседние регионы

Квартиры покупали не только жители города, но и те, кто хочет переехать сюда из сельской местности или соседних регионов ― Якутии, Хабаровского или Приморского края. Мы использовали запросы с топонимами и настраивали рекламу на близлежащие крупные города.

4. Запросы с инфраструктурой

Мы отбирали запросы пользователей, которые ищут жилье с определенными характеристиками: «купить квартиру комфорт-класса», «купить квартиру с парковкой».

В офферах делали акцент на соответствующих преимуществах микрорайона и ЖК:

• правильное градостроение,

• квартиры комфорт-класса,

• детский сад на территории,

• до школы 2 минуты пешком,

• собственная парковка,

• закрытый двор.

Если дом сдан или скоро сдается, тоже указывали это в объявлениях: значит, покупатели смогут быстро переехать.

Использовали нестандартный для недвижимости формат ― смарт-баннеры для интернет-магазинов. Дополнительно получили 120 лидов

На других проектах в тематике недвижимости мы уже с успехом применяли нестандартные инструменты. В этот раз настроили смарт-баннеры с динамическим контентом, которые показываются в сетях Яндекса.

Обычно такую рекламу запускают интернет-магазины. Директ автоматически формирует рекламные объявления на основе фида ― файла с типовым каталогом товаров, который загружают в систему. Но сложность в том, что в недвижимости нет такого каталога.

Мы придумали свой вариант: вручную собрали фид с характеристиками квартир и добавили в смарт-баннеры нужные данные ― название ЖК, ссылку на сайт, площадь и планировку квартиры, картинку, цену.

Объявления пришлось проверять и редактировать, зато они прекрасно конвертили. За  месяц мы получили из этого источника 120 лидов.

В нескольких кампаниях не хватало заявок для обучения автоматики. Тестировали смешанные цели и микроцели

Мы использовали модель оплаты за конверсии (отправка формы, звонок). Чтобы автостратегии обучались и приводили целевую аудиторию, каждая рекламная кампания должна приносить минимум 10 заявок в неделю. В нескольких кампаниях столько конверсий не набиралось.

Для обучения мы стали использовать дополнительные способы оптимизации:

1. По смешанным целям: целевое действие (заполнение заявки) + микроконверсия (активное время на сайте).

2. Только по микроцелям: активное время на сайте, начало заполнения квиза (ответы на первые вопросы), клик на кнопку «Подробнее» в карточке квартиры.

Мы тестировали разные микроконверсии в различных сочетаниях. Каждые две недели добавляли новые условия и переобучали автоматику, чтобы собрать больше данных.  Тогда и отстающие кампании подтягивались и постоянно приносили лиды.

После запуска рекламы по второму ЖК первый потерял лиды. Развели кампании настройками по бюджету, времени показа и продали все квартиры

Мы столкнулись с новой проблемой: к внешней конкуренции добавилась внутренняя ― между двумя объектами от нашего застройщика. ЖК находились в одном районе и возводились в разные сроки: в одном дом скоро сдается, в другом только начинает строиться. Через несколько месяцев возникла ситуация, когда оба объекта нужно было рекламировать одновременно. Мы увидели, что они конкурируют друг с другом, их аудитории пересекаются. Объявления показываются на поиске и в РСЯ примерно на одинаковых позициях, ЖК №1 вырывается вперед, «съедает» трафик и получает больше заявок, а по ЖК №2 число лидов падает.

Чтобы победить внутреннюю конкуренцию, мы решили развести рекламу двух объектов по бюджетам и времени показа. Регулировали рекламные бюджеты в ручном режиме. Если замечали, что ЖК №1 обгоняет ЖК №2, выставляли ограничения по бюджету в рекламной кампании первого. Второй комплекс тоже начинал получать заявки. Разграничивали объявления и по времени показов: в одни часы показывалась реклама первого дома, в другие ― второго.

Через несколько месяцев были проданы все квартиры в ЖК №1. В рекламе остался ЖК №2.

Увеличили медийный охват в 12 раз, продажи ― в 4 раза и привлекли 1600 заявок

Мы увеличили медийный охват. За год число показов выросло в 12 раз:

В 2 раза увеличился брендовый трафик: люди стали чаще искать название компании и город.

За год мы получили 1600 лидов из контекстной рекламы:

Доход застройщика от продажи квартир вырос почти в 4 раза.

Клиент уже строит следующую очередь ЖК: появилась уверенность, что все квартиры будут проданы.

Если вы хотите успешно запускать продвижение, мы можем сделать аудит и проверить стратегию вашей контекстной рекламы.

Оставить заявку на аудит и стратегию можно на нашем сайте: makodigital

Скачайте 5 чек-листов агентства МАКО, которые закрывают реальные потребности digital-маркетинга. Это не поверхностные советы, а практические инструменты, которые мы используем в работе с десятками проектов.

🏠 Строительная компания ЛСР представила операционные результаты за IV квартал 2025 г. После прорывного III кв. (показатели заключённых контрактов в кв.м. и в млрд ₽ увеличились, подорожание квадратного метра продолжилось), не было сомнений, что во IV кв. тенденция продолжится. Помогли застройщику рассрочки (стоимость квадратного метра показывает рост: III кв. 2025 г. — 267,1₽ тыс. vs. IV кв. 2025 г. — 287,2₽ тыс.), смягчение ДКП (снижение ключевой ставки до 16%), также спрос поддержали новости об ужесточении условий Семейной ипотеки в 2026 году (количество льготных кредитов будет ограничено одним на семью). Давайте рассмотрим результаты IV квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 289 тыс. кв. м (+63,3% г/г)
💬 Заключено новых контрактов: 83₽ млрд (+72,9% г/г)
💬 Средняя цена квадратного метра: 287,2₽ тыс. (+5,9% г/г)

За 2025 год:

💬 Заключено новых контрактов: 689 тыс. кв. м (+3,8% г/г)
💬 Заключено новых контрактов: 191₽ млрд (+17,2% г/г)
💬 Средняя цена квадратного метра: 277,2₽ тыс. (+12,9% г/г)

Рост стоимости квадратного метра происходит относительно прошлого года и квартала, была надежда, что рост будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но рассрочки сделали своё дело. Из этого отчёта убрали информацию о доли ипотеки и рассрочки в продажах, из прошлых отчётов известно, что доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 51% за III квартал (в III кв. 2024 г. — 59%) и 49% за 9 месяцев (о доле рассрочек, известно только за I кв. — 42%). Видимо перекос в сторону рассрочек существенный за год раз эмитент решил скрыть эти данные.

Ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделённые на сумму приобретаемого товара):

⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки.

⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время.

⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом. 

А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными.

📌 Как мы видим ажиотаж в рассрочках продолжается (раз данные скрыли). К этому всему правительство задействовало различные смягчения и отмены комиссий, также власти продлили действующие уровни возмещения банкам на покупку квартиры до конца 2025 г., что поддержало спрос. Данные по РЖД за декабрь показывают, что застройщики не торопятся восстанавливать строительство (регулируют спрос). Отмечу, что рост по продажам в выручке мы увидим в лучшем случае через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2027-2028 гг.). В 2026 г. власти сократят возмещения банкам и ужесточат условия по Семейной ипотеке, видимо, уход в сторону рассрочке и различных акций будет ещё большим.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

Сажусь, наливаю чай, открываю сайт застройщика.

"СКИДКА 3.6 МИЛЛИОНА НА СТУДИЮ!"

Хм. Интересно. Давайте разберемся.

Студия в ЖК Shagal от Эталона. Была 21.3 млн, стала 17.7 млн. Графики красивые, стрелочка вниз, все дела. Менеджер наверное уже трубку греет, ждет моего звонка.

Но я не звоню. Я открываю свой сервис и смотрю на одну цифру.

Эта квартира дешевле 2% аналогов.

Два процента. Из 220 студий в проекте только 4-5 штук дороже. Все остальные дешевле. Некоторые в два раза дешевле.

Схема простая как топор:

1. Берем самую дорогую квартиру в проекте

2. Накидываем еще сверху

3. Ждем месяц

4. "Скидываем"

5. Орем про скидку на всех площадках

6. Profit

А теперь сравните с ПИКом. Москворечье, однушка 35 метров, скидка поменьше. Но:

Дешевле 100% аналогов.

Это буквально самая дешевая однушка в корпусе. Не "одна из", а THE cheapest. Минимум.

Два кейса. Две "скидки". Небо и земля.

Как это работает

Я запилил фичу "Сравнение с аналогами". Логика простая:

Берем квартиру. Ищем похожие в том же проекте - по корпусу, отделке, комнатности. Сортируем все по цене за метр. Смотрим где наша квартира в этом списке.

Если в начале - реально дешевая. Если в конце - вас пытаются нагреть.

На выходе одна понятная шкала: зеленое слева = выгодно, красное справа = дорого. И подпись типа "дешевле 82% похожих квартир". Все, этого достаточно чтобы понять стоит ли тратить время.

30 секунд вместо получаса ковыряния в прайсах застройщика.

Мораль? Не верьте красивым цифрам. Проверяйте. Ну или я за вас проверю, мне не сложно.

В комментах жду ваши истории про "выгодные" предложения от застройщиков. Уверен, там есть на что посмотреть.

Источник: mskmeter.ru / @mskmeter

Флэшмоб строителей на долговом рынке продолжается. Только что собрали заявки АПРИ и Глоракс, и тут же спешит перехватить деньжат «Страна», она же «Элит Строй».

За своим третьим мильярдным выпуском на биржу пришёл крупный застройщик из Тюмени, объединяющий несколько строительных компаний под общим брендом «Страна Девелопмент». Строители ныне под особо пристальным вниманием в связи с неподъемной ипотекой и другими проблемами. Давайте что ли глянем, как там дела у целой Страны.

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️Эмитент: ООО «Элит Строй»

🏢Элит Строй — материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет деятельность в Тюмени, Москве, Питере, Екатеринбурге и Новосибирске.

Компания на рынке недвижимости с 2006 года, с 2022 г. входит в список системообразующих застройщиков РФ. В портфеле — жилые комплексы сегментов премиум, бизнес и комфорт.

👉Занимает почетное 10-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на январь 2026, потеснив из первой десятки такого крупного конкурента, как «Эталон». На стадии строительства сейчас 1,338 млн кв. м жилья.

⭐Кредитный рейтинг: BBB- «стабильный» от Эксперт РА (понижен в ноябре 2025).

💼В обращении 2 фикса объемом по 1 млрд ₽: Страна03 (RU000A10BP46) с купоном 26,5% и Страна02 (RU000A105YF2), который погашается уже в феврале. Очевидно, что под рефинансирование этого выпуска и берётся новый займ.

📊Финансовые результаты

Смотрим результаты за 2024 год по МСФО:

✅Выручка: 31,2 млрд ₽ (+26% г/г). Себестоимость продаж росла гораздо быстрее: на 48% до 18,5 млрд ₽. Выручка за весь 2024 г. составила 54,9 млрд ₽ (+27,7% на фоне 2023). Рост выручки, вероятно, связан с расширением проектов в Москве, Тюмени и Екатеринбурге.

✅Cкорр. EBITDA: 21 млрд ₽ (+14,6% г/г). Рентабельность по EBITDA держится на уровне 35%.

✅Чистая прибыль: 5,45 млрд ₽ (+61% г/г). Рост во многом связан с изменением учётной политики (капитализация процентов) и возмещением налога на прибыль. Прибыль за весь 2024 г. была 4,13 млрд ₽ (+49% г/г).

💰Собств. капитал: 19 млрд ₽ (+8% за 6 мес). Активы прибавили 13% и достигли 244 млрд ₽. На балансе 2,38 млрд ₽ кэша (в конце 2024 было 1,81 млрд).

🔺Кредиты и займы: 205 млрд ₽ (+14% за 6 мес). Отношение чистого долга (без учета эскроу) к капиталу ухудшилось с 5,39х до 5,87х.

🔺Остатки на счетах эскроу: 91,2 млрд ₽ (+10,8%). Чистый долг за вычетом остатков на эскроу составляет 112 млрд ₽ (+17% за полгода). Нагрузка по показателю ЧД / EBITDA LTM выросла до 5,4х.

⚙️Параметры выпуска

● Название: ЭлитСтр-002Р-02
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1 млрд ₽
● Срок: 1,5 года (540 дней)
● Купон: до 25,5% (YTМ до 28,71%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Оферта: нет
● Амортизация: нет
● Рейтинг: BBB- от ЭкспертРА
● Выпуск для всех

👉Организатор: Совкомбанк.

⏳Сбор заявок — 27 января, размещение — 30 января 2026.

🤔Резюме: страна вся в долгах?

🏗️Итак, Элит Строй (a.k.a. Страна Девелопмент) размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 1,5 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты.

✅Относительно крупный эмитент. Девелопер из ТОП-10 в РФ, входит в перечень системообразующих. Выручка и прибыль за последние 2 года заметно выросли, застройщик увеличил объем стройки и земельный банк.

✅Хорошая доходность. Ориентир купона 25,5% выглядит весьма заманчиво, но не забываем, что это ВДО с рейтингом BBB-.

⛔Сильная закредитованность. Долги за 1,5 года выросли более чем в 2 раза, долговая нагрузка ЧД/EBITDA достигла аж 5,4х. Для сравнения, у Пика по итогам 1П2025 чистый долг отрицательный, у «Эталона» — 2,5х, у проблемного «Самолёта» — 3х. Страна нарастила темпы стройки, но какой ценой?

⛔Отрицательный денежный поток. Огромные процентные расходы шатают финансовую устойчивость. Есть «подушка» в виде эскроу, но краткосрочные обязательства размером 85 млрд (!) придется покрывать какими-то другими средствами, очевидно заёмными.

⛔Снижение рейтинга. ЭкспертРА согласен со мной и говорит о сильных рыночных позициях, но особо отмечает высокую долговую нагрузку без тенденции к улучшению.

⛔Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал «сдержанными».

💼Вывод: выпуск для смелых. Компания серьёзная, но бешеные процентные расходы очень сильно давят на рентабельность, а новые квартиры пока продаются плохо (судя по росту запасов). Можно сделать ставку на то, что за 1,5 года федеральному девелоперу не дадут утонуть, однако с такими рисками и рейтингом купон на мой взгляд мог бы быть и повыше.

С другой стороны, при плохом развитии событий можно начать распродавать запасы и земельный банк с некоторым дисконтом, и покупатель наверняка найдется. Впрочем, лично я, пожалуй, пройду мимо — мне хватило Гарант-Инвеста.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.