А действительно, как на самом деле занимались квартирными обменами в Советском Союзе? Правда ли, что в это время иногда выстраивались огромные цепочки из десяти и более участников квартирных обменов и можно было очень существенно улучшить свои жилищные условия, не тратя на это существенных средств?

Деятельность квартирных маклеров: нелегальная, но повсеместная

«Это действительно было возможно, однако практически не доступно для обычных людей», – говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

При квартирном обмене в СССР деньги не всегда участвовали в процессе: это действительно был обмен, а не купля-продажа. Но особенно удачные сделки удавалось сделать лишь маклерам, которые встраивались в эти цепочки и таким образом могли улучшить собственные жилищные условия.

«Обычно же их деятельность состояла в том, что они за вознаграждение выступали посредниками между людьми, которым хотелось обменять квартиру. «Легального бизнеса в СССР не было, поэтому деятельность маклеров была незаконной. Они помогали участникам обмена найти контакты друг друга и выстроить всю цепочку. Они знали рынок и понимали, из какой квартиры в какую можно переехать», – говорит Кирилл Сиволапов.

«Маклеры, занимающиеся в СССР обменами за вознаграждение, серьезно рисковали. И, конечно, некоторые из них были осуждены, – говорит эксперт федерального проекта по финансовой грамотности в сфере жилой недвижимости Лолла Кириллова. – Причем, особенно опасно было проводить валютные операции, так как срок был существенно выше. Возможен был даже обмен квартиры на машину или видеодвойку, например, Panasonic G12. Маклеров можно было встретить в обменных бюро или около комиссионных магазинов. Особо преуспевших, впрочем, передавали друг другу по рекомендации».

В фильме «По семейным обстоятельствам» есть эпизод, в котором актер Владимир Басов играет чудаковатого маклера: «для конспирации» он требует от героини фильма вести разговор об обмене иносказательно.

«Почти так все и было, – говорит Светлана Седышева, которая в 80-е и самом начале 90-х занималась квартирными обменами в Москве. – Я работала фельдшером на скорой помощи, а в промежутке между дежурствами выстраивала цепочки квартирных обменов. Мне было важно обеспечить своих дочерей отдельными квартирами, и я это делала поэтапно, иногда с доплатой, каждый раз добиваясь небольшого улучшения.

Каждой из них пришлось переехать раз по пять, но в результате мы вдвое увеличили совокупную площадь, занимаемую семьей. Изначально у нас была на всех трехкомнатная квартира, плюс комната в коммуналке, оставшаяся в наследство от бабушки. А в результате у дочерей получилось по отдельной трехкомнатной квартире, и у нас с мужем – еще одна, двухкомнатная».

По словам Светланы, делу этому она отдавалась самозабвенно: часов по 6-8 в день, в течение многих лет. Тогда в Москве выходила газета «Обменный бюллетень», из которого она вырезала подходящие объявления и наклеивала их в отдельную тетрадку. Всех людей обзванивала, выясняла, чего они хотят, и начинала искать варианты, которые их устроят. Участники обмена смотрели предложенные квартиры, и, когда она находила то, что их устраивало, Светлана начинала выстраивать следующий этап. Денег за эту посредническую деятельность она не брала: ее интерес был в том, чтобы улучшить квартирные условия своей собственной семьи.

«Прямой обмен у меня никогда не получался, – рассказывает женщина. – Но в результате все были довольны. Ведь люди хотели разного. Кому-то было важно немедленно разъехаться. Кому-то – сменить район. Кто-то хотел жить непременно в престижном доме – например, в высотке на Котельнической набережной. А кому-то хотелось чистой экологии и они были согласны жить за городом».

Обычно на выстраивание цепочки из 6-8 семей уходило от трех месяцев до года. А иногда рушилась уже выстроенная цепочка и все надо было начинать сначала.

Почему построенные ЖСК дома ценились выше

Как рассказывает Лолла Кириллова, в большинстве местных газет публиковали колонки об обмене или продаже жилья. На улицах городов существовали специальные стенды, где вывешивались подобные объявления. Люди писали, какой обмен они ищут. Если квартира находилась в центре города, то ее можно было всегда обменять на квартиру большей площади или с большим количеством комнат в другом районе города. Также неравновесно котировались различные города. За «трешку» или даже четырехкомнатную квартиру в Рязани, к примеру, давали однокомнатную в Москве.

Для оформления обмена человек подавал в исполком местного Совета депутатов трудящихся или – при ведомственном жилье – руководителю предприятия заявление в установленной форме. Там же выдавались обменные ордера. Обмен допускался между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах.

По словам Светланы Седышевой, в те времена людям, получившим ордер на въезд в квартиру, можно было не опасаться, что сделка будет признана недействительной, как это часто бывает сейчас. Если спустя время вдруг всплывали какие-то люди, которых выписали из квартиры незаконно, то эти люди могли подать заявление, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, и им выделяли другую жилплощадь.

«Термин «жилое помещение», появившийся тогда, весьма верен, так как не означал изолированной квартиры, – говорит Лолла Кириллова. – Квартиру надо было ждать в очереди, которая могла длиться годами. А жилые помещения выдавали всем нуждавшимся в них по ордеру, который являлся единственным основанием для вселения в помещение».

Нуждавшимися, по ее словам, считались те, кто имел жилую площадь на одного члена семьи ниже уровня, установленного Исполкомами (в разное время и в разных регионах эти уровни колебались в районе примерно 6 квадратных метров на человека). Нуждавшимися могли быть признаны и те, кто проживал в аварийном доме или в жилье, не отвечавшем установленным санитарным и техническим требованиям. Например, в поздний советский период таким несоответствием в крупных городах считалось отсутствие канализации в помещении.

«Купля-продажа не воспрещалась, если речь шла о частных домовладениях, которые существовали в деревнях или пригородах, – рассказывает Лолла Кириллова. – Позже появились кооперативные дома, где член кооператива выплачивал частями стоимость квартиры в таком доме во время строительства и после его сдачи. В один жилищно-строительный кооператив (ЖСК) вступали, как правило, люди, объединенные либо местом работы, либо профессиональным кругом (были дома для работников мортранспорта, печати и т.д.)».

По словам эксперта, квартиры в домах ЖСК при обмене на просто государственную квартиру в том же районе города ценились больше. И не только потому, что в них предполагался лучший ремонт или более качественный состав соседей, а потому, что в государственном жилье нельзя было долго проживать семьям, если они по тем или иным причинам уменьшались. В случае смерти кого-то из членов семьи, развода супругов или выезда взрослых детей норма жилплощади на остальных членов семьи автоматически увеличивалась. И власти могли без суда изъять такую квартиру, предоставив взамен жилье меньшего размера. В кооперативных же домах, как и в частных, такой проблемы не стояло. Даже в большой кооперативной квартире мог законно проживать один человек. Существенным было также и то, что такие квартиры передавались по наследству.

Когда в обмене могли отказать

Однако это только кажется, что обмены в СССР можно было осуществлять легко и непринужденно. Как и сейчас, существовали комиссии, которые следили, чтобы не ущемлялись права несовершеннолетних. Исполкомы при одобрении сделки обязаны были проверить, не был ли кто-то из членов семьи незаконно выписан из квартиры. Могли быть и другие причины для отказа. Вот только некоторые из них. По словам Лоллы Кирилловой, обмен жилого помещения не допускался:

• Если к жильцу предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения. Такой иск мог быть подан даже членом семьи, например, о разделе лицевого счета.

• Если обмен носил спекулятивный или фиктивный характер. Здесь мы говорим о случаях бросавшейся в глаза неравнозначности обмениваемых площадей вроде однокомнатная на трехкомнатную в том же районе без доплаты. Властям было понятно, что речь идет именно о доплате, которая не отражалась в документах, а, следовательно, была спекулятивной и противозаконной.

• Если одно из обмениваемых помещений находилось в доме, включенном в списки предприятий важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади, а наниматель другого жилья не состоит с этим предприятием или учреждением в трудовых отношениях.

• Если дом находился в аварийном состоянии или подлежал сносу.

• Если жилое помещение являлось служебным или находилось в общежитии.

  Тем не менее обменная деятельность в СССР все равно открывала огромные возможности для изменения условий своего проживания, поскольку государство пусть и не сразу, пусть и с очередями, но выделяло нуждающимся жилплощади. И этим многие пользовались.

«Можно было без доплаты существенно улучшить свои жилищные условия, так как всегда существовали люди, которые сжигали мосты, которым было важнее моментально разъехаться, а не методично выискивать что-то приличное, – говорит Лолла Кириллова. – Козе понятно, что опытный маклер одним взглядом оценивал своего клиента, тем более что в те времена многие советские люди в самом деле не так пеклись об условиях своего проживания, как в наши дни».

Автор: Татьяна Рублева

Данная идея является логичной, верной и очевидной. Однако, есть нюанс...

Дело в том, что изначально обмен являлся способом горизонтального перераспределения материальных благ, произведённых или присвоенных контрагентами в местах, недоступным другим контрагентам. Например, общинник не может лепить горшки, а гончар не может пахать и сеять – у них нет на это времени и навыков. Таким образом, пахарь обменивает еду на горшки, а гончар – горшки на еду, и потому оба обзаводятся необходимыми для жизни материальными благами.

Однако, при переходе к капитализму, то есть рыночному обмену, возникло новое явление, получившее название «коммодификация». Что же это такое? А то, что в товарно-денежных отношениях любые произведённые материальные блага становятся не просто предметами потребления, а товарами. Товар, по общепринятому определению, это любая вещь, которая участвует в свободном обмене на другие вещи; продукт, произведённый для продажи.

Иными словами, главная задача товара – не быть потреблённым, а быть обменянным, то есть проданным. И вот тут и возникает проблема выводов Смита и Рикардо. Раз товар изначально предназначен для обмена, следовательно, у него должна быть некоторая характеристика, которая ответственна именно за обмен, а не только за потребление.

Карл Маркс в своём грандиозном труде «Капитал» даёт наименование этой характеристике – меновая стоимость, в пику потребительской стоимости, определяющей взаимовыгодность обмена. Проще говоря, меновая стоимость не имеет ровно никакого отношения к полезности товара для конкретного контрагента, а, следовательно, и не должна меняться при перемещении товара от одного контрагента к другому. То есть возникает эквивалентность обмена меновыми стоимостями – раз товар при переходе из одних рук в другие не меняется, не приобретает стоимость и не теряет её, то обмен в рыночных отношениях является не взаимовыгодным, а эквивалентным. Равные стоимости обмениваются на равные стоимости.

Но подождите, а как же быть с ценой? Цена же скачет туда-сюда, колеблется, взлетает вверх и падает вниз, иногда даже в течение дня или пары часов. А если продавец обманет покупателя? Да и как вообще ритейлеры (перепродавцы) получают свою прибыль, если они как раз и продают товары дороже, чем купили?

ВАЖНОСТЬ СРЕДНИХ ЗНАЧЕНИЙ В МАРКСИЗМЕ

На все эти вопросы опять отвечает Карл Маркс в «Капитале». Дело в том, что каждый конкретный обмен не является строго эквивалентным в меновых стоимостях (например, в деньгах, потому что деньги ярко отображают меновую стоимость). В каждом обмене есть некоторое неравенство – кто-то получает меньше, кто-то больше. Однако, рынок замкнут. Каждый продавец является покупателем, а каждый покупатель – продавцом, и поэтому в среднем обмены оказываются эквивалентными.  Каждый выигрыш в одной точке рынка компенсируется проигрышем в другой точке.

Рассмотрим пример.

Владелец булочной организовал сбыт хлебопекарной продукции, однако, чтобы идеально разнообразить (диверсифицировать) свой ассортимент, решил не нанимать пекарей, а покупать мини-пиццы, сосиски в тесте, необычные торты, тарталетки и прочие вкусности у многочисленных индивидуальных предпринимателей, выпекающих сдобное наслаждение в духовке у себя дома. Владелец булочной, как ритейлер, закупает продукцию дешевле, чем продаёт у себя, совершая тем самым обмен ниже меновой стоимости с производителем и, вероятно, выше меновой стоимости с покупателем. В этом его задача как владельца точки сбыта произведённых товаров.

Таким образом, оба обмена колеблются вокруг меновой стоимости, формируя отклонение и тот самый простор для спекуляции.

Важно заметить, что термин «спекуляция» не несёт в себе изначально негативного оттенка. Это феномен, а не оценка.

В данном случае спекулянтом является владелец булочной.

Небольшое отступление: по такому же механизму производится и извлечение прибавочной стоимости. Компания может платить отдельному сотруднику зарплату больше, меньше или равную той стоимости, что производит его труд (добавленная стоимость). Однако, в среднем суммарный размер зарплат меньше суммарной добавленной стоимости, что как раз описано в «Капитале».

ФЕНОМЕН СПЕКУЛЯЦИИ

Итак, что есть спекуляция и почему она выглядит столь... отталкивающе?

Спекуляция, по определению, это получение дохода за счёт разницы между ценами покупки и продажи.

Термин сам по себе нейтральный, но историческое наследие и некоторая нелюбовь к осуществлению крайних форм такой деятельности придают ему неприятный запах. Но не стоит судить по запачканной обложке.

Вернёмся к основам.

Мы выяснили, что цена товара колеблется вокруг его меновой стоимости как относительно неизменной (инвариантной) его средней характеристики. А колебания порождают вариации, то есть разность между отклонениями от меновой стоимости. Очевидно, есть возможность извлечения данной вариации в свою пользу, или же банально «купить за два, продать за три».

И вот тут появляется фигура спекулянта.

Спекулянт осуществляет посредничество между производством и потреблением товара через одну сделку или их цепочку. Не стоит винить его за это, так как нередко данный процесс сопряжен с оказанием логистических услуг.

Простыми словами, продуктовый магазин закупает у мясомолочного комбината колбасу оптом (дешевле меновой стоимости), доставляет в город к потребителям, раскладывает на полки, включает фоновую музыку и с помощью улыбчивого (или усталого) кассира осуществляет продажу этой колбасы гражданам в розницу (дороже меновой стоимости). В этом примере спекулятивная функция сопряжена с оказанием логистических услуг и созданием комфорта для конечных потребителей в момент покупки материальных благ.

Проблемы возникают тогда, когда спекулянтов становится слишком много, так как чем больше звеньев в цепочке обменов от производителя к потребителю, тем больше разница между ценой на заводе и ценой на прилавке.

Что, безусловно, не очень приятно.

Подведём итоги: рыночные отношение превратили материальные блага в товар, что породило меновую стоимость, то есть среднее значение, только с которыми и работает марксизм, а колебания цены вокруг меновой стоимости являются причиной возникновения спекулянтов.

Интересное примечание: идеи Смита и Рикардо куда ближе к Марксу, чем к либерализму.