Привет, друзья! Сегодня хочу поговорить о наболевшем и важном. Живу в Москве, в этом сумасшедшем мегаполисе уже больше 15 лет, хожу по тем же улицам, что и вы, пью кофе в тех же кофейнях. Сегодня расскажу про свежую новость из мира недвижимости — RBC Realty опубликовали материал про то, как в Москве растут цены на жильё в новостройках. Я перелопатил цифры, поговорил с риелторами и прогулялся по стройкам, чтобы все было по-честному и без воды.

Что происходит на рынке. По данным аналитиков (да, тем самым, что считают каждый квадратный метр), средняя цена «квадрата» в московских новостройках подскочила на 7 % за квартал. На конец октября 2025-го – уже 478 000 рублей за метр. Это не шутки. Еще весной было 446 тысяч.

Я сам недавно был на просмотре в ЖК «Символ» в Лефортово – там студия 28 м² просит 14,2 млн. Год назад такая же стоила 12,8 млн. Риелтор шепнул: «Берите сейчас, через месяц +5 % точно». И он, похоже, не врет.

Почему все так взлетело

1. Ключевая ставка ЦБ – 21 %. Банки подняли ипотеку до 24-26 %, но льготные программы (семейная, IT, дальневосточная) все еще держат 6-8 %. Без них рынок бы вообще встал.

2. Дефицит предложения – новых проектов запускают меньше, чем нужно. Девелоперы ждут, когда ставки упадут.

3. Инфляция и стройматериалы – бетон, арматура, импортная отделка – все в цене.

Где дороже всего

• ЦАО – 1,1 млн за метр (да, за эти деньги можно купить квартиру в Барвихе).

• ЗАО – 620 тыс.

• Новая Москва – всего 268 тыс., но туда еще ехать и ехать.

Мой личный топ-3 районов, где еще можно урвать

1. Нагатинский Затон – метро рядом, набережная, цены от 320 тыс./м².

2. Ростокино – МЦК, ВДНХ пешком, 290-310 тыс.

3. Новая Москва – если бюджет до 10 млн, тут реально найти двушку.

Советы от человека, который сам купил квартиру в ипотеку в 2019-м

• Не ждите «дна» – его может не быть.

• Смотрите готовые дома с ключами. Там цена практически такая же, как на котловане.

• Если есть маткапитал или IT-статус – бегом в банк, пока программы не свернули.

• Торгуйтесь, если вторичка. Сейчас продавцы готовы скинуть 3-5 %, лишь бы закрыть сделку до конца года.

Что именно изменилось с 1 ноября?

Короче, фокус на льготной ипотеке, особенно семейной. Сейчас банки сами решают, как выживать. Результат? Условия ужесточаются, но не для всех и не сразу.

• Семейная ипотека на новом витке. Ставки теперь зависят от количества детей. Чем больше чад, тем ниже процент (для многодетных ближе к 5-6%, для семей с одним – 10-12%). Плюс банки ввели жестче проверки. Доходы будут копать под микроскопом, первоначальный взнос минимум 20% (раньше хватало 15%), а лимиты по сумме кредита могут урезать для «рискованных» заемщиков. Если у вас ребенок до 14 лет – хорошие новости: в 2026-м программу расширяют, но пока ждите уточнений от правительства.

• Общие правила выдачи кредитов. Банки теперь осторожнее. Больше документов, меньше «доверительных» одобрений. Если вы IT-шник или дальневосточник – льготы сохраняются, но лимиты исчерпываются быстрее, чем кофе в кружке. Рыночные ставки? Держитесь: от 24-26%, без господдержки – вообще космос.

• Бонус для должников (но не по ипотеке). С 1 ноября налоговые приставы могут списывать долги по налогам без суда – через полгода после напоминания. Это косвенно бьет по ипотечникам. Если у вас «хвосты» по налогам на будущую квартиру, ждите проблем при сделке.

Прогноз на зиму. До Нового года цены еще подрастут на 2-3 %, потом возможна пауза. Все будут ждать, что ЦБ начнёт смягчать политику весной. Но это если инфляция не разгонится снова.

Короче, Москва не для слабонервных. Если планируете покупку – пишите в комментариях, в каком районе ищете, подскажу, где сейчас горячие предложения.

Это может вступить в силу уже в 2026 году. В правительстве разрабатывают законопроект, согласно которому размер ставки будет зависеть от числа детей в семье:
▪️10–12% — для семей с одним ребёнком
▪️6% — для семей с двумя детьми
▪️4% — для семей, где трое и более детей

Ещё очень давно, лет 15 назад, подметил, что многие из моих знакомых довольно интересно рассуждают относительно долгов. Мол, нужно быстрее все тратить, чтобы не съела инфляция.

Чуть более изощренная вариация на данную тему состоит в том, чтобы быстрее тратить не только заработанное, но ещё и не заработанное. То есть потреблять в кредит, а долги, ха-ха, обесценит инфляция.

Возможно это может показаться абсурдным, но так рассуждают очень многие. Помню, мне с пеной у рта доказывал это мой товарищ,  купивший участок земли у моря, в кредит. Я предположил, что странно покупать землю в кредит, если всё равно не имеешь средств на покупку дома. Но, пожалуй, это был не такой и плохой вариант (участки у моря в Калининградской области, с тех пор сделали иксы).

Также, наверное, не прогадали и те, кто в недавнем прошлом (где-нибудь до 22 года), брали в кредит квартиры, машины и даже многие другие товары. Но с квартирами, пожалуй, получилось особенно хорошо, особенно со всякими льготными программами, субсидируемыми государством.

Всё это, конечно, заставляет задуматься. А может и вправду, в нашем несовершенном мире быстро обесценивающихся денег, выгоднее принять правила игры, и жить взаймы?!

Точного ответа на этот вопрос я пока не знаю, но из абсолютно неприемлемого варианта, лет 20 назад, сегодня, кредит стал для меня просто инструментом, без какой либо идеологической окраски. Можешь взять кредитные деньги, и сделать ещё больше денег, с учётом всех мыслимых и немыслимых  затрат, значит надо брать и делать.

Единственное, в чем я пока уверен - не стоит заигрываться. 20 взятых льготных ипотек в одно лицо - это конечно круто, но также и крайне рискованно. Будущее не предрешено, и цена всегда может пойти не в ту сторону. Именно по этому, на мой взгляд, кредитная нагрузка должна быть комфортной. Чтобы даже в самом крайнем случае, она стала бы неприятной, но не критичной. Тобишь, чтобы без мохнатых колоколов 😅

31.10.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор