Приветствую всех моих горячо любимых подписчиков :)
Надеюсь, у вас все хорошо.
Ипотека, частая и тема на Пикабу, и для многих знакомая до боли. Может быть, прочитав этот пост, кому то станет легче...
Прошу не пугаться.. Сегодня глав будет гораздо меньше :):):)
Вместо эпиграфа: – Рабинович, а где бы Вы хотели жить? – Важно – не где жить. Важно – с кем жить. – А с кем бы Вы хотели жить? – А вот это уже смотря где.
Первая серия. Коварство.
2006 год. В Британии и в континентальной Европе продолжает (или, как мы теперь уже знаем, заканчивает) надуваться мыльный пузырь на рынке недвижимости. Пузырь состоит из двух суб-пузырей: вторичный рынок (давно построено, пользуется спросом, стоит и дорожает) и первичный рынок (бешено строится в надежде быть проданным до момента сдутия пузыря).
Одно из самых горячих в любом смысле слова мест Европы – это Испания, на территории которой мыльный пузырь раздулся до немыслимых размеров: в 2006-08 годах средняя стоимость жилого квадратного метра в стране составляла 2100-2200 евро. Насколько эта цена была адекватна, можно судить по тому, что сейчас, 10 лет спустя, она составляет 1400-1500 тех же единиц за ту же единицу (согласно данным компании CBRE Group).
Значительное число покупателей испанской недвижимости составляли простые англичане, которые, не сильно думая об инвестиционной привлекательности новой собственности, бескорыстно тянулись к ласковому морю и теплому солнцу (или наоборот).
Одним из крупнейших застройщиков того времени и того места была испанская корпорация Metrovacesa (Metropolitana Vasco Central). Выручка компании, агрессивно продававшей в необеспеченный кредит много разной недорогой типовухи, была немалой и в 2005 году составила порядка 1,6 миллиарда евро.
Устав от собственных успехов по части надувания мыльного пузыря на отечественном рынке (там намечался спад), испанцы-экспансионисты решили сделать ставку на глупых и наивных англичан и взять их теплыми оптом на вторичном рынке по месту постоянной прописки. Короче, они задумали коварство и месть за Трафальгар.
За советом коварные испанцы обратились в мудрую брокерскую контору по имени Colliers. Хотя надежней было бы сходить к гадалке и к свахе – цыган в Испании полно везде.
Нетерпеливые испанцы никак не хотели создавать инвестиционный портфель: для этого пришлось бы тратить время и неестественно много думать. Они хотели сконцентрировать весь доступный им капитал в паре мега-сделок. Им нужна была мега-корзина для рекордного количества яиц.
Им хотелось настоящего успеха: разгонять облака над Сити, сидеть в цилиндре в ванне, заказывать время на «Биг Бен» и ходить к королеве на чай без приглашения. И давно уже нужно было показать русским и арабским пацанам, у кого «Адидас» круче. Наивных англичан они просто заранее жалели. Но что тут делать? Бизнес, ничего личного.
Жертва брака по расчету была подобрана изощренно: сваха из Colliers намекнула, что хорошо бы вложиться в дом работы Нормана Фостера, желательно постройки 2002 года, желательно в районе Canary Wharf (хорошее такое место, хорошо в аренду сдается), желательно высотой в 45 этажей, желательно по адресу 8 Canada Square.
Подходящее по всем признакам здание быстро нашлось по указанному адресу, но совершенно случайным, непостижимым и даже скандальным образом вышло вдруг так, что оно оказалось штаб-квартирой банка HSBC, для которого и было построено. HSBC любят заказывать штаб-квартиры у Нормана Фостера!
Но Colliers не были бы Colliers, если бы не смогли сделать досадное недоразумение приятным: они так быстро и с таким трудом уговорили невесту, словно действовали от ее имени и по ее же поручению.
Условия насильственной сдачи замуж были оглашены такие:
Наивная невеста потребовала за свой дом неслыханные 2,2 млрд долларов (1,09 млрд тогдашних фунтов) и отказалась его продавать. Но согласилась подписать договор лизинга сроком на 998 лет. Жених охнул и зашарил по карманам.
Пунктом 2 невеста сообщила, что проданное здание после продажи покидать не собирается. Жених опять охнул.
Пунктом 3 невеста предложила договор сублизинга (по сути – аренды) по цене 43,5 млн фунтов в год сроком на 20 лет с правом продления еще на 5 лет.
И тут жених прослезился: получалось, что за 25 лет аренды глупые англичане вернут коварным испанцам стоимость их же здания. И арендаторов искать не надо. Брак по расчету грозил перерасти в бескорыстную любовь.
Но было одно «но»: 1,09 млрд фунтов. Их надо было где-то взять. В наличии имелись 200 миллионов или около того. Рекламная пауза.
Не успели коварные мачо строго наморщить лоб, как наивные и добрые бриты снова первые сдались: они взяли 200 млн фунтов кэшом и предложили Metrovacesa краткосрочный кредит до заключения сделки (bridging loan) в 810 млн фунтов, чтоб свадьба (сделка) не сорвалась. Жених разрыдался, взял деньги и женился. Счастье обещало быть немыслимым. Брачные узы предполагали много любви и коммунальных удобств. Испанцы после всех волнений даже загордились. И стали жалеть обкрученных ими англичан. Конец первой серии.
Вторая серия. Любовь.
«Биг Бен» ударил незаметно. Год 2007 закончился, и начался год 2008. И началось. Или, правильнее сказать, продолжилось. Пока испанцы приучались пить чай в пять часов, срок пользования краткосрочным кредитом истек. Невеста вяло намекала то на выплату (repayment), то на реструктуризацию долга (refinancing).
Но ипотеку ушлым испанцам никто не давал: сумма страшноватая, сделка странноватая (не купля-продажа, а лизинг). И кредитор не слабый (он же собственник, он же продавец, он же лизингодатель/lessor, он же единственный арендатор на 20-25 лет по фиксированной ставке): на тот момент HSBC был крупнейшим банком планеты по объему капитала, и конкурировать с ним, рефинансируя закредитованную им же сделку по поводу его же собственной недвижимости (да еще и штаб-квартиры, на минуточку), решился бы только сумасшедший. Вот его-то испанцы и искали.
Сами англичане все это время пытались волноваться, но у них ничего не получалось. Не покидая родного дома и не теряя прав собственности на него, они его продали за количество денег, которое на трезвую голову нельзя себе представить ни купюрами по 20, ни купюрами по 50. Безумный покупатель сам напросился на одиозную сделку, и его не пришлось придумывать, искать и уговаривать (или?.. но нет!) Colliers получили комиссионные и ушли в запой (у англичан это вообще принято).
Мало того, кроме феерической сделки с очень специфической, абсолютно непродаваемой недвижимостью, банк нашел знатного клиента: у них под мыльный пузырь на немыслимую сумму и практически с радостью закредитовалась небезызвестная Metrovacesa, которая сама до этого надувала такие мыльные пузыри, что завидовал даже великий клоун Олег Попов.
Мало того, залогом по кредиту являлось родное здание выдавшего кредит банка, формальным собственником которого он быть не переставал. А также вся недвижимость Metrovacesa, если вдруг что.
Мало того, сумма арендной платы вкупе с коммунальными платежами прекрасно покрывалась выплатой процентов по кредиту.
Итого: англичане остались жить у себя дома (45 этажей, 13 000 рабочих мест) и перестали платить за коммуналку, а испанцы начали оплачивать их коммуналку и остались должны почти миллиард фунтов. Евреи курят, цыгане плачут. Конец второй серии.
Третья серия. Коварство минус любовь.
Пока испанцы искали кого-то богатого и сумасшедшего (редкое сочетание свойств), кто бы рефинансировал 810 млн фунтов кредита от HSBC, на них обрушилась кара божья (я бы сказал, что это энтропия). Короче, случился давно ожидаемый форс-мажор.
Шел знаменитый 2008 год. Недвижимость по всей Европе пошла дешеветь, продажи в Испании остановились, арендные ставки упали. У англичан под угрозой оказались коммунальные платежи. Они же – проценты по кредиту.
В одну секунду карета сделалась тыквой, кучер – крысой, а невеста – женой. Уперши руки в боки, новобрачная сообщила новобрачному сразу две новости: отсутствие обслуживания текущего долга она терпеть не намерена, а вторая новость касалась родного для всех дома: он уже стоил не 1,09 миллиарда фунтов, а 858 миллионов и из надлежащего залога по кредиту превратился в негодный.
Во спасение мира англичане сообщили, что готовы выкупить свое же здание обратно за эти самые 858 миллионов и больше испанцев не тревожить.
Развод оказался таким же полюбовным, как свадьба: стороны прекратили договор лизинга сроком на 998 лет, договор сублизинга на 20 лет, прекратили кредитный договор на 810 миллионов фунтов и подписали соглашение об обратном выкупе объекта недвижимости за 858 миллионов фунтов.
Казалось бы, живи да радуйся! Но в дело вкралась коварная арифметика (не путать с алгеброй). Испанцы продавали здание за восемьсот пятьдесят восемь миллионов фунтов стерлингов прописью. Но купили-то они его за один миллиард и девяносто миллионов… Если вычесть из первого второе, получается двести тридцать два миллиона фунтов. Полмиллиарда долларов на тот момент. Со знаком «минус». Как говорят в таких случаях пираты, гром и молния! Хотя на самом деле всегда сначала молния, а потом гром. Дураки пираты.
В тот же год Metrovacesa объявила о банкротстве, произвела делистинг акций и была расчленена. Трафальгар, дубль два. Конец третьей серии.
Четвертая серия. Коварство после любви.
Однажды результативно овдовев, наша невеста не на шутку вошла во вкус. В 2014 году HSBC продали свою штаб-квартиру суверенному фонду Катара. И опять за миллиард сто миллионов. Так что теперь «Биг Бен» бьет по ним и для них. Прямо хоть магазин открывай «Все по ярду сто». Конец четвертой серии.
Вместо эпилога.
Друзья и коллеги! Если вы едете на шоппинг в Лондон, остерегайтесь покупать штаб-квартиры тамошних банков, очень вас прошу. Даже не приценивайтесь! Фиксированный тариф – ярд сто. И помните: самый крутой «Адидас» – не у вас.
И еще: если у вас годовая выручка ярд шестьсот, не зарьтесь на объекты стоимостью два двести. И вообще, не ходите, дети, в Англию гулять.
В дальнейшем я попытаюсь рассказать вам о том, как испанцы (другие испанцы, не эти) решили купить аэропорт «Хитроу» и что у них из этого вышло.
