Для ЛЛ: 1. Нотариус. 2. ПНД+Нарко+ ПНД (правка что не состоит на учете + освидетельствование на день сделки). 3. Оценка (независимая оценка объекта недвижимости). 4. Титул (титульное страхование).
Добрый день, Уважаемые Пикабушники!
После апелляции Долиной пошла очередная волна. Сотни случаев попыток вернуть недвижимость, так как деньги, полученные с продажи, были переданы (сказали, что были переданы) мошенникам и теперь давайте, возвращайте нам квартиры а деньги вон идите с мошенников, так как это не я виноваты а вы сами. С этой ситуации у людей начало сильно пригорать. Блогеры подхватывают эту волну и кричат с каждого угла что все - больше вторичку не купить - вас обязательно кинут. События начинают напоминать истерию. А что делать, на начальном этапе, и как себя подстраховать мало кто говорит. Давайте вместе разберемся как себя можно защитить при покупке вторичного жилья.
Историческая справка: дело Ларисы Долиной (Хамовнический районный суд города Москвы, дело №02-0387/2025). Текущий статус - Квартиру вернуть, деньги не возвращать. Подана кассационная жалоба. Основная мотивация - покупатель - профессиональный участник рынка недвижимости - не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности. Основная правовая позиция суда первой инстанции - на 177 (недееспособность) и 178 (введение в заблуждение). Мое личное мнение - создаете очень опасный прецедент. Де юре право у нас конечно же не прецедентное, но де факто - это будет серьезная опора для будущих решений судов.
Массовое количество историй про возврат квартир БЫЛ! и до дела Долиной, но именно это дело сделало это ярким в публичном поле. Большинство дел, до которых у меня дотянулись лапки, находится или в первой инстанции или в апелляции. То есть под крики - квартиру уже отняли, что делать? Только подали в суд иск и неизвестно чем он закончится, так как есть и отказы по таким искам.
А теперь давайте переходим к основной теме.
Нотариус. Только нотариальная сделка, даже при ипотеке, даже с материнским капиталом, даже с супер риелтором и супер юристом - только нотариальная сделка. Уже на этом этапе отвалится большая часть людей - которые хотят вас кинуть с объектом недвижимости. Звоните им - мы хотим нотариальную сделку - нет, нас это не устраивает = это не ваша квартира. Что делает нотариус? Он подтверждает, что покупателю РАЗЪЯСНЕНО! что он продает квартиру. Лучше всего это делать с видео, где будет видно, какие задает вопросы нотариус, как себя ведет продавец (бабушка) и т.д. Для суда это будет иметь вес. И вы конечно можете подумать, что если сделка нотариальная, то оспорить ее нельзя? НЕТ! И ее оспорить можно, это только 1 значимая часть при покупке квартиры далее объясню почему. Обязательно возьмите себе копию видео с подписания договора, чтобы она волшебным образом не исчезла.
ПНД+Нарко+ПНД. ПНД+Нарко = справки о том, что гражданин не состоит на учете в наркологии и психоневрологическом диспансере. При нотариальной сделке - нотариус запрашивает их сам. А вот второе ПНД - освидетельствование в день сделки для определения психического состояния при совершении гражданско-правовых действий по месту прибытия гражданина. Стоит данное удовольствие сегодня в Москве - 1650 рублей в государственном ПНД. Данная экспертиза, с нотариальной сделкой защищают вас от статьи 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Я не представляю какую доказательную базу необходимо собрать, чтобы при наличии заключения ПНД, нотариуса и видео можно отменить сделку по данной статье.
Оценка. Независимая оценка объекта недвижимости которая оценивает стоимость. Материалы дела Долиной (кроме публичных) я не видел, но ходят слухи, что квартира была продана по сильно заниженной цене. А мы как граждане как можем это оценить? Заказать отчет. В Москве это стоит в среднем 15 000 рублей и убирает огромное количество головной боли, которая может возникнуть в будущем.
Титул. Титульное страхование сделки - это страхование риска потери права собственности на недвижимость, т.е. если суд лишит вас права на недвижимость (например признает сделку недействительной), страховая должна вам возместить стоимость квартиры прописанной в договоре страхования. И тут есть ОЧЕНЬ! много своих подводных камней. Например при наступлении страхового случая по 178 ГК РФ - страховые начинают ссылаться на пункт 6 данной статьи, где говорится, что если бабушка подала иск и его признали, то это именно бабушка должна возместить, а у страховой лапки. Тут сразу два момента: первое - титул титулу рознь, надо искать, который подходит вам и прописывать риски в договоре, второе - если страховая вам отказала, вы можете пойти в суд и есть шанс взыскать уже с тех, у кого есть деньги, я бы себе такой шанс оставил. А сколько же это стоит? Сделал расчет на квартиру стоимостью 50 000 000 - 150 000 в год, страховать надо минимум на 3 года, получается менее 1% от стоимости.
Теперь что касается вообще 178, по которой сейчас основная масса исков. Аргументация примерно следующая - я деньги получила и сразу их мошенникам отдала, я не виновата, они меня обманули, а давайте вместе прочитаем, как звучит эта статья. Ч.1 - Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Так понятно, а существенное заблуждение это какое?
Так тут есть пункт 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Но у нас есть нотариус, он наверняка объяснил природу сделки, вот же видно на видео. Но наверное не до конца бабушка поняла, надо было лучше стараться. И при наличии самых серьезных доказательств все равно будут гнуть свою линию. Но в данной статье есть пункт, ради которого все предыдущие действия и делались, пункт 5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
То есть, даже если будет доказано, что сторона действовала под влиянием заблуждения - суд откажет бабушке в признании сделки недействительной, так как мы, как покупатель, действовали с МАКСИМАЛЬНОЙ! осмотрительностью.
Если вы сделаете эти 4 шага, то на вас никогда не подадут в суд? Нет, на вас всегда могут подать в суд. Если вы все сделаете это 100% защита? Нет это максимальная защита, но 100% не дает никто. Что делать если подали в суд? Если 178 - ссылаться на п.5 данной статьи. Если 177 - ПНД+НАРКО+ПНД+Нотариус. С данной доказательной базой выиграть суд будет намного легче чем без нее.
Можно еще приглашать родственников на сделку, разговаривать с соседями, но все ли смогут найти родственников по соцсетям? Поэтому и получилось у меня всего 4 шага, которые может сделать каждый и дадут они очень сильную козырную карту в случае судебного процесса. Большинство людей, которые подпадают под действия мошенников, пытаются продать квартиру быстро, а значит по низу рынка или специально занижая цену. При таком подходе - они сразу от вас будут избавляться, нельзя столько тянуть, нужно быстро, а у вас ПНД, нотариус и вот это вот все. Иногда начинает казаться, что вокруг заговор и что это - проплаченная акция, для нагона страха на вторичку и покупку новостроек, но потом я принимаю таблеточку и все успокаивается (шутка). Сделки оспаривали и год назад, и два года назад, но такой истерии не было. Это не что-то прям новое ноу хау, это уже было, а истерика пошла от известного дела.
А на сегодня все, всем пока.
