Генеральные планы — это не просто документы. Это стратегии развития территорий на десятилетия вперед, основа земельно-имущественных отношений, инвестиций и градостроительной политики. Однако в последние годы они все чаще становятся разменной монетой в юридических баталиях. Их отменяют по искам прокуратуры — формально за отсутствие согласований с федеральными ведомствами, но по сути — из-за системного бездействия тех самых ведомств.

Закон против здравого смысла

Проблема начинается с того, что органы, отвечающие за границы лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и земель сельхозназначения, зачастую просто игнорируют запросы муниципалитетов. Те, не дождавшись ответа в установленный срок, утверждают генпланы самостоятельно. Проходят годы — на новых территориях вырастают жилые кварталы, школы, дороги. И тут появляется прокурор, требуя отменить документ, который уже стал основой для жизни тысяч людей. Суды, как правило, соглашаются — и вот уже собственники давно освоенных земель получают иски об освобождении земель, которые теперь, по решению суда, вновь считаются неприкосновенными лесами или сельхозугодьями.

В 2023 году Конституционный Суд РФ попытался исправить ситуацию, указав, что отмена генпланов не должна быть формальной — необходимо учитывать реальное состояние территорий на дату вынесения судебного решения: Если земля уже застроена и используется для развития населенного пункта, возвращать ее в предыдущие категории нецелесообразно[1]. Однако нижестоящие суды проигнорировали эту логику, продолжив массово отменять генпланы без учета последствий.

Крымский прецедент: как закон стал оружием против граждан

Особенно остро проблема проявилась в новых регионах, где к общим сложностям добавилась правовая неразбериха переходного периода, когда региональным властям разрешили устанавливать особенности градостроительного регулирования. В Крыму, например, региональные власти ввели норму, согласно которой границы населенных пунктов должны определяться не по генпланам, утвержденным ранее украинскими властями, а по землеустроительной документации — даже если она составлена несколько десятилетий назад.

Яркий пример — село Уютное. В 2022 году суд отменил его генплан, ссылаясь на то, что он основан на украинском генплане 2014 года, а границы, по мнению суда, должны соответствовать данным 1994-го в силу статьи 6 Закона Республики Крым №38-ЗРК, которая гласила: «До установления границ населенных пунктов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации границы населенных пунктов определяются в соответствии с документацией по землеустройству, утвержденной в установленном законом порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, а в случае ее отсутствия – в соответствии с генпланами населенных пунктов, утвержденными в установленном порядке до вступления названного закона в силу.»

Другими словами, региональные власти решили, что генпланы, утверждённые при Украине, перестали иметь значение сразу после воссоединения Крыма с Россией.

При этом никто не учел, что за десятилетия село разрослось: появились новые улицы, сотни домов, инфраструктура. Более того, статья закона, на которую ссылался суд, к моменту вынесения решения уже не действовала. Но это не помешало вынести вердикт, поставивший под угрозу существование значительной части населенного пункта.

Краснодарский край: проблема, вышедшая за рамки одного региона

Важно подчеркнуть, что подобная практика – это уже не исключительно крымская история. Аналогичные процессы сегодня происходят в других субъектах Российской Федерации, в том числе в Краснодарском крае.

Так, при утверждении Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования города Краснодара от 27.11.2024 года, а также при утверждении изменений генеральных планов:

в Горячем Ключе (в том числе в селе Безымянное) – 27.05.2022 г.;

в Сочи – 27.12.2023 г.;

в Геленджике – 14.01.2022 г.

значительное количество земельных участков, ранее находившихся в границах населённых пунктов и предназначенных для жилищного строительства, было выведено из этих границ и переведено в земли сельскохозяйственного назначения.

Особо показательной является ситуация в станице Натухаевской города Новороссийска. При утверждении изменений генерального плана Новороссийска 13.11.2024 года тысячи земельных участков, находящихся в частной собственности, были исключены из границ населённых пунктов.

При этом, как и в аналогичных ситуациях в других регионах:

участки приобретались для строительства индивидуальных жилых домов, в том числе с использованием ипотечных кредитов;

категория земли, вид разрешённого использования и градостроительное зонирование прямо допускали строительство жилья;

значительная часть домов была фактически построена.

Среди пострадавших – участники СВО, ветераны боевых действий, многодетные семьи, пенсионеры, инвалиды, то есть люди, для которых гарантированная стабильность и предсказуемость правового регулирования дополнена особым образом льготами в законодательстве Российской Федерации.

Более того, сами органы власти ещё в 2015 и 2018 годах перевели эти земли из сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов. Покупатели видели, что участки находятся в границах поселений, имеют вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», жилое функциональное и территориальное зонирование, и обоснованно рассчитывали на возможность проживания со своими семьями.

Несмотря на это, в последующем власти в одностороннем порядке исключили данные участки из границ населённых пунктов и вновь отнесли их к землям сельскохозяйственного назначения с функциональной зоной сельхозугодий.

Аналогичная ситуация сложилась и в городе Хадыженске Краснодарского края. 24.04.2025 года, при утверждении изменений генерального плана, из границ населённых пунктов были исключены сотни земельных участков в территориальных массивах «Дубовая роща» и «Соцгородок». Между тем ещё в 2011 году эти земли были переведены властями в границы населённых пунктов именно для целей развития жилищного строительства. Люди приобретали участки, опираясь на эти решения, но в 2025 году власти фактически отказались от собственных градостроительных решений.

Принципиально важно подчеркнуть: речь идёт не о самовольном захвате земель и не о попытке обойти закон.

Именно органы публичной власти по собственной инициативе принимали решения о включении этих территорий в границы населённых пунктов, утверждали генеральные планы, функциональное и территориальное зонирование, прямо ориентированное на жилищное строительство.

Тем самым государство само сформировало у граждан обоснованные и законные ожидания: что на приобретённых земельных участках можно будет построить индивидуальные жилые дома, оформить их в собственность и постоянно проживать в них со своими семьями.

Люди действовали открыто и добросовестно – покупали участки на основании действующих градостроительных документов, оформляли ипотеку, подводили коммуникации, строили дома, регистрировали право собственности, платили налоги.

Никто из них не мог предположить, что спустя годы власть откажется от собственных решений, фактически переложив последствия своих градостроительных ошибок на рядовых граждан.

Кто ответит за разрушенные судьбы?

Судебные юристы Юлия и Игорь Саенко обращают внимание на опасность подобной практики: вычеркивая целые периоды законного освоения земель, суды создают прецедент правового нигилизма. Особенно абсурдно это выглядит в Крыму, где люди, откликнувшись на призыв президента Российской Федерации: «Крым – наш!» годами жили по утвержденным правилам, а теперь оказались «нелегалами» на собственной земле из-за несовершенства законодательства.

Чтобы остановить закрепление негативного подхода юристы подготовили иск о признании статьи 6 Закона Республики Крым №38-ЗРК не соответствующей Конституции РФ и федеральному законодательству[2]. Их аргументы весомы: норма, противоречит Конституции и федеральному законодательству России, установившему переходный период для планомерной интеграции нового региона в правовую систему России во избежание нарушения прав граждан. Они отмечают, что, несмотря на то, что оспариваемая норма давно утратила силу, она продолжает активно использоваться судами для отмены генпланов, что противоречит принципу правовой определенности и защите добросовестных собственников. Также юристы Саенко обращают внимание на отсутствие доказательств легитимности отдельных фрагментов землеустроительной документации 90-х, которые не были внесены в Государственный фонд данных по проведению землеустройства, но к которым, согласно решению, об отмене генплана, теперь должен вернуться весь населенный пункт «Уютное».

Собственники земельных участков на спорной территории - Татьяна Попова и Людмила Жукова, с первого дня проблемы, совместно с другими активистами защищающие жителей Уютного[3], считают, что шансы на победу есть, ведь объединившись, граждане однажды уже добились невозможного: Верховный Суд признал их право участвовать в процессе оспаривания прокурором генплана[4].

«Мы стали первыми и вероятно последними в истории административного процесса кто отстоял право высказаться в свою защиту в административном процессе по отмене генерального плана. Поэтому, даже, несмотря на отрицательное решение в судах первой, апелляционной инстанции и кассационной инстанций, мы не намерены опускать руки и пойдем до конца, чтобы отстоять свои конституционные права, чтобы получить ответы на вопросы, от которых зависит судьба не только нашего села, но и многих других территорий России, в том числе и новых регионов РФ: - Должны ли действовать старые генпланы, утвержденные при Украине, если новые еще не утверждены или отменены? – Можно ли в делах по оспариванию документов территориального планирования через отмену генплана с момента его утверждения отменять действующие границы, утверждённые и зарегистрированные в ЕГРН предшествующим ему генпланом, до границ территорий этого утратившего силу генплана, производство по которому судом прекращено? Можно ли игнорировать годы развития, возвращаясь к документам тридцатилетней давности?» - отмечает Татьяна Попова.

Людмила Жукова, многодетная мать, жена врача – участника СВО, семье которой сразу после отмены генплана пришел иск о сносе их единственного жилья считает, что суды обязаны учитывать не только букву закона, но и его дух, а главное — реальные последствия своих решений для тысяч людей.

Теперь судьба села Уютное и аналогичных территорий зависит от того, услышит ли Верховный суд Российской Федерации в лице председателя аргументы собственников. Эти судебные процессы станут важнейшим прецедентом — не только для Крыма, но и для новых регионов России, где аналогичные проблемы могут возникнуть в любой момент, а точнее: с момента, когда пройдёт очередная прокурорская проверка.

Заключение: между прошлым и будущим

Жители населённых пунктов, в которых чиновники решили повернуть время вспять считают, что градостроительная политика не должна становиться заложником юридического формализма. Отменять генпланы, не учитывая последствия для граждан, — значит разрушать уже сложившиеся десятилетиями уклад, лишая людей жилья, вложенных средств, веры в справедливость и надежды на будущее.

«Конституционный Суд дал четкий сигнал: закон обязан учитывать реальность. Но пока суды предпочитают «удобные» решения, основанные на устаревших нормах, граждане остаются один на один с системой, для которой документы важнее человеческих судеб» - отмечает федеральный эксперт в сфере земельно-имущественных отношений и практикующий судебный юрист Юлия Саенко.

По мнению адвоката Игоря Саенко, история села Уютное Республики Крым — это не просто частный случай. Это проверка на зрелость нашей правовой системы. Сможет ли она защитить тех, кто доверился великому государству РОССИЯ, или станет механизмом, работающим в отрыве от жизни? Ответ на этот вопрос определит не только судьбу крымских населённых пунктов, но и будущее градостроительной политики России в целом.

Обращение к депутатам и президенту:

Пострадавшие от отмены генеральных планов собственники недвижимости, чьи земли в результате оказались за границами населённых пунктов, обращаются к депутатам Государственной Думы и президенту Российской Федерации В.В. Путину с просьбой, изучив сложившуюся ситуацию с отменой генеральных планов, выйти с законодательной инициативой по внесению изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации по урегулированию сложившейся правовой неопределённости в правоприменительной практике по оспариванию градостроительной документации населённых пунктов;

- установить пресекательный срок оспаривания градостроительной документации;

- учитывать реальное состояние территорий на дату оспаривания градостроительной документации: Если земля уже застроена и используется для развития населенного пункта, возвращать её в предыдущие категории нецелесообразно!

Просьба подписать петицию: https://c.org/B2x22BPWmM
Очень нужен общественный резонанс!

Дополнительные материалы по теме:

Генплан Крыма. Вспаханное жилье https://dzen.ru/video/watch/67ef8e74d0831246fa2544f2

Судьба Генплана с. Уютное Крым https://rutube.ru/video/f633890c7971c9cbcbfda373511d467e/

Газета Коммунист Крыма «Бумажная война может лишить четыре сотни людей жилья» https://vk.com/@kommunist_kr-bumazhnaya-voina-mozhet-lishit-...

Газета Коммунист Крыма «Выжить или жить у моря» https://crimcom.blogspot.com/2022/09/blog-post_8.html

RTна русском «В Крыму прокуратура спустя восемь лет решила отменить застройку колхозного поля https://dzen.ru/a/YxH8gYzDbmbNuUsb

Генплан села Уютное РК https://gradmsk.ru/video/22ba42e4627620e55e21b742ce2d20af/

Шел 32-й год борьбы жителей Уютного Республики Крым за генплан https://82online.ru/news/shyel-32-y-god-borby-zhiteley-uyutn...


Жить в парке, как БОМЖи Нью-Йорка? Генплан Новороссийска

https://rutube.ru/video/d7c4d97bb6c98954561c3ac24a86ea18/


Генплан-пандемия Кубани. Горячий Ключ-нулевой пациент.

https://rutube.ru/video/4853407a9843ef6b0b0e816c022d49ea/


Генплан Кубани: грядка в ипотеку?

https://rutube.ru/video/98a9f79692fcfd24057a51af015a0e3f


[1] https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_458120


[2] https://vs--krm.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_n...

[3] https://dzen.ru/video/watch/67ef8e74d0831246fa2544f2

[4] https://vsrf.ru/lk/practice/cases/12-35296798