Давайте сразу расставим точки над Ё. Я не переводчик по образованию, поэтому в полученном тексте могут быть ошибки, указание на них приветствуется. Переводила для себя, но почему бы не поделиться полученным результатом с другими?
Считаю важным предупредить: текст сложен для восприятия НЕюристами, имейте в виду.
Вольное пояснение некоторых терминов:
Сервитут – право ограниченного пользования. Пример. У человека есть право только проходить по чужому земельному участку, чтобы добраться до своего дома. Мусорить, ездить на велосипеде, прыгать по нему – нельзя. А собственнику можно. Это право может быть официальным, то есть человек пошел в такой-то орган и сказал: «Летать не умею, дайте право ходить по чужому участку, очень надо». И ему разрешили. А другой наплевал на официальный порядок и просто так стал ходить. А потом захотел себе еще и на этом незаконном основании законное право ходить получить, потому что надоело незаконно (наверное);
Приобретательская давность. Это когда собственник как-то подзабыл о своем имуществе, а другой заметил и стал пользоваться. А потом на основании этого еще и в собственность себе забрал;
Исключительное право. Это право предоставлено конкретному лицу. А вот другому такое право не предоставлено. Например, только Петя может ходить по этому земельному участку, другим нельзя;
Доктрина сравнения последствий. Из двух зол выбирают меньшее;
Доктрина согласованной границы. Нигде официально граница не зафиксирована, а если и зафиксирована, то найти не могут. Поэтому если собственники согласились делить участки по будке собаки, то так оно и будет.
Поехали.
«Тем, кто любит колбасу и уважает закон, лучше не видеть, как делается то и другое» — Отто фон Бисмарк
"Споры о заборах и границах земельных участков – законная колбаса"
Законная колбаса
Внезапно Вы обнаружили, что забор, разделяющий ваш и соседний участок, расположенный соответствующим образом уже многие годы, стоит неправильно. Находятся ли Ваши права на земельный участок в опасности? Имеет ли Ваш сосед право на Ваш земельный участок? Ведь забор расположен таким образом так долго, что никто уже и не помнит иного его расположения. Что Вам делать?
Существует такое высказывание «не нужно знать, как были сделаны две вещи – законы и колбаса». В этой статье мы собираемся посмотреть на «законную колбасу» - «справедливый сервитут».
Законодательство, регулирующее споры, возникающие по поводу расположения заборов и границ между земельными участками, является сочетанием законодательства и прецедентного права. В следующих четырёх параграфах мы изучим два последних закона для понимания сложившегося прецедентного права относительно проблемы заборов и границ.
Право собственности обычно передается на основании договора. В некоторых случаях право собственности или право пользования имуществом, принадлежащего на праве собственности, может быть получено на основании простого занятия и использования имущества в течение продолжительного периода времени. На разговорном языке это может звучать как право поселенца.
Приобретательская давность = собственность
Поселенец может требовать право собственности на недвижимость на основании приобретательской давности, которая предусмотрена в параграфе 325 Гражданского процессуального кодекса. Первым признаком приобретательской давности является занятие недвижимости открыто и общеизвестно. Смысл состоит в том, что таким образом собственник может узнать, что его имуществом пользуется кто-то другой. Владение и использование должно продолжаться не менее 5 лет. Владение должно не соответствовать требованиям собственника, иными словами, оно должно существовать вопреки требованиям собственника. Пользователь(поселенец) платит налоги на собственность. Сторона, которая может доказать все эти элементы, может подать иск об установлении права собственности на имущество.
Сервитут, основанный на обычае = право пользования
Поселенец, который не может доказать все эти элементы приобретательской давности, такие как требование об уплате налогов за пользование землей, может требовать сохранения права продолжать историческое использование занятой земли через требование об установлении сервитута, основанного на обычае. Элементы сервитута, основанного на обычае, примерно такие же как у приобретательской давности: открытое использование земельного участка в течение 5 и более лет, а также заявление о праве пользования противостоит правам собственника. Сервитут, основанный на обычае, не требует уплаты налогов за исключением редких случаев, когда спорное имущество оценивается отдельно.
Успешное заявление об установлении сервитута, основанного на обычае, предполагает заявление не требования об установлении правового титула, но требования продолжить специфическое историческое использование чьей-то собственности. Это невладельческое (не посессорное) и ограниченное право, предоставляемое для специального использования или совершения определенного действия, такого как подойти и отойти от дороги, необходимые для того, чтобы добраться до соседнего земельного участка. Но это право пользования менее сильное, чем право собственности.
Дела 1996 года, в рамках которых рассматривалась возможность установления сервитута, основанного на обычае, при рассмотрении споров о заборах и границах земельных участков.
Силасси против Абрамсон
В 1996 году прецедентное право по данному вопросу достигло определенного уровня ясности в результате двух важных апелляционных решений. В мае 1996 года Шестой окружной апелляционный суд (Сан-Хосе, Калифорния) рассматривал дело Силасси против Абрамсон. В этом деле Силасси подал иск против своего соседа Абрамсона, оспаривая факт использования Абрамсоном в качестве своего заднего двора части земельного участка, принадлежащего Силасси. В течение многих лет Абрамсон использовал оспариваемую часть земельного участка в качестве своего заднего двора. Суд первой инстанции определил, что Абрамсон потребовал исключительное право на сервитут, основанный на обычае, для той части земельного участка, которая принадлежала Силасси, но находилась со стороны двора Абрамсона.
Апелляционный суд отменил решение. Он объяснил, что исключительное использование земли на основании сервитута, основанного на обычае, которое не позволяет собственнику использовать свою землю, не подлежит применению в простом споре о заднем дворе. Сервитут – это право, предоставляемое для использования чьей-то земли для специальной цели, это не собственность. Исключительное использование очень похоже на собственность. Сервитут, основанный на обычае, приобретается путем неправомерного использования в течение определенного времени земельного участка. Но сервитут – это не собственность и, значит, исключительный сервитут, основанный на обычае, противоречив по своей сути, поскольку отдает часть земли Силасси Абромсону без сохранения прав за Силасси. Такое решение исказило давно устоявшееся и признаваемое в законодательстве о собственности отличие права собственности от права пользования. Более того, сервитут по определению не может быть предоставлен для исключительного использования. Он не может исключить права собственника.
Мехдизадех против Минсер
Затем в июне 1996 Второй окружной апелляционный суд Лос-Анжелеса вынес свое решение по подобному вопросу по делу Мехдизадех против Минсер. Бывший собственник земельного участка Минсера возвел забор с молчаливого согласия своих соседей, которые владели земельным участком Мехдизадеха ранее. После Минсер купил этот земельный участок и провел расследование, которое показало, что разделительная линия между земельными участками была на расстоянии 10 футов от забора, поэтому он построил новый забор в соответствии с этой разделительной линией. Мехдизадех подал на него в суд, требуя установления сервитута, основанного на обычае, в отношении прежней части земельного участка и пытаясь заставить Минсера восстановить забор на прежнем месте. Заняв чрезвычайно неверную позицию, суд первой инстанции вынес решение в пользу Мехдизадеха, указывая, что доктрина согласованной границы устанавливает границу по линии первоначального забора и вынес решение о присуждении Мехдизадеху полосы земли шириной 10 футов в ограниченных целях использования для озеленения и отдыха с установлением сервитута для Минсера для получения им света, воздуха и иных личных нужд. Суд первой инстанции также передал Медизадеху сервитут на обычном праве на тех же условиях, что и согласованную границу. Сейчас прозорливые читатели этой статьи начнут понимать, почему апелляционный суд полностью отменил решение суда первой инстанции.
Доктрина согласованной границы не применима
Прежде всего, нужно объяснить возникновение доктрины согласованной границы. Она возникла как средство улаживания споров о границе в давние времена, когда служащие были менее аккуратны и устанавливали различные объекты часто не там, где это было правильно. Сегодня служащие технической инвентаризации более точны и зарегистрированные границы могут быть проверены и доказаны. Доктрина согласованной границы является исключением из общего правила о том, что зарегистрированное описание границ земельного участка находится под контролем. По той причине, что доктрина согласованной границы является исключением, она применяется только при исключительных обстоятельствах. Требуемые элементы: 1) неопределенность верной границы, 2) соглашение между соседями о восстановлении границы, 3) принятие и молчаливое согласие на согласованную границу в течение пяти лет или иного периода времени, если существенное уменьшение может быть причиной изменения границы. Однако когда нет свидетельства того, что настоящие или прежние собственники имели спор о границе или согласовали определенное решение по данному спору и когда есть запись, являющаяся основанием для констатации границы, данная доктрина не применяется.
Апелляционный суд в деле Мехдизадеха напомнил об элементах доктрины о согласованной границе и указал, что в данном деле не было свидетельств о споре о границе между сторонами или их предшественниками и не было никакой определенности относительно границы или соглашения о её установлении. Суд установил, что длительный период согласия без свидетельств неопределенности и соглашения между первоначальными собственниками был недостаточен для установления нынешней границы и не мог быть логически выведен.
Основывался суд на решении Верховного суда Калифорнии Брайант против Блевинс 1994 года, где суд сказал: «Когда доказательства не удовлетворяют требованиям доктрины, закон не позволяет применять доктрину о согласованной границе, чтобы получить преимущество над границей, установленной в законном регистрационном порядке и лишить права владения собственника земли, в то время, когда есть законные средства, устанавливающие правильную границу, которые легки и удобны в использовании».
Сервитут, основанный на обычае, не применим
Отказавшись, таким образом, от неправильного применения судом первой инстанции доктрины согласованной границы, апелляционный суд обратил свое внимание ко второму основанию для решения дела в пользу Мехдизадеха, сервитут, основанный на обычае. Сначала суд напомнил признаки приобретательской давности и сервитута, основанного на обычае, и что результатом приобретательской давности является приобретение права собственности, тогда как результатом сервитута, основанного на обычае, является только право пользования землей, принадлежащей другому лицу, для специальных целей. Суд также напомнил, что приобретательская давность требует уплаты налогов за оспариваемую собственность.
Мехдизадех не мог требовать признания факта приобретательской давности, потому что он не платил налоги за полосу между прежним и настоящим забором. Апелляционный суд указал, что суд первой инстанции ошибочно передал Мехдизадеху право, которое равносильно приобретательской давности под предлогом сервитута, основанного на обычае, потому что оно не позволяет Минсерам входить или каким-то иным образом использовать эту часть земельного участка. Таким решением суд первой инстанции осуществил слияние двух разных концепций – приобретательской давности и сервитута, основанного на обычае.
Апелляционный суд признал, что концепция исключительного сервитута могла бы существовать при определённых обстоятельствах. Обсуждался случай, который также рассматривался в деле Силасси, когда муниципальный орган ошибочно создал и отгородил водный объект и в течение многих лет содержал часть своего водного объекта на чужом земельном участке. Доказательства показали, что предполагаемое использование собственником земельного участка будет оказывать воздействие на работу резервуара и что необходимо для водного округа иметь исключительное использование, чтобы предотвратить возможность заражения воды в целях водного обеспечения, здоровья населения и безопасности. Апелляционный суд в деле Силасси придал особое значение здоровью и безопасности, обосновывая их как отличительные признаки исключительного сервитута, основанного на обычае, в деле о водном объекте и подтвердил, что исключительный сервитут, основанный на обычае, - это очень необычное право на землю. Далее указывалось, что исключительный сервитут, основанный на обычае, должен быть ограничен обстоятельствами, влияющими на здоровье и безопасность, и что ни общественное здоровье, ни безопасность не были постановлены под угрозу в деле о споре по поводу судьбы заднего двора между Минсером и Мехдихадехом.
Суд сделал вывод, повторив, что по общему правилу, описание земли, содержащееся в договоре, является управляемым, и что, если бы суд первой инстанции вынес решение в пользу Мехдизадеха, он бы таким образом ратифицировал необходимость внесения в реестр замечания о «заборном сервитуте», которое лишило бы несогласного собственника земли его земельного участка, игнорируя легко доступные и точные законные описания. Следовательно, передача права в столь широком значении, как в случае с исключительным сервитутом, основанном на обычае, не может быть вменена собственнику без точного определения намерения такой передачи.
Таким образом, с 1996 года юристы по праву недвижимости наслаждались понятным и четким правилом. Ошибочно расположенный забор не создает сервитута, основанного на обычае, потому что забор определяет исключительное использование, исключающее возможность использования земельного участка собственником. Признак исключительности – это особенность собственности и он не относится к концепции сервитута.
Август 2001, рождение «справедливого сервитута»
Хиршфилд против Шварца
Затем в августе 2001 года Второй окружной апелляционный суд Лос-Анжелеса вынес свое решение по делу Хиршфилд против Шварца. Хиршфилды – это две сестры, которые с 1940 года жили на большом участке (около ¾ акра) в Бель-Эйр. Шварцы купили соседний участок площадью около акра в 1979 году. В 1950-х предшественники Шварцев построили бассейн и соорудили забор, который проложили вниз, чтобы показать предположительную границу земельного участка. После покупки Шварцы отодвинули забор подальше и построили водопады, пруд с золотыми рыбками, каменное покрытие, лужайку для гольфа и песочную ловушку, а также стену из блоков. По соседству у Хиршфилдов располагался сад, который стал ботанической выставкой с большим количеством экзотических растений и деревьев.
В 1997 году Хиршфилды обнаружили, что две секции их земельного участка были использованы Шварцами, а часть сада Хиршфилдов располагалась на части земельного участка Шварцев. Хиршфилды подали в суд иск о признании неограниченного правового титула, о нарушении границ и о судебной защите в форме определения прав и обязанностей сторон. Шварцы возражали по нескольким основаниям, в том числе ссылались на существование сервитута, основанного на обычае или иным образом.
Доктрина сравнения последствий
Суд первой инстанции применил доктрину сравнения последствий, которая обсуждалась в некоторых прежних делах, включая дело Кристенсен против Тукера (1952). Основы данной доктрины состоят в том, что 1) злоупотребление ответчиком должно быть невиновным, означающее отсутствие умысла или неосторожности, 2) истец не будет испытывать непоправимый ущерб из-за длительного посягательства, по сравнению с ущербом, причиняемым ответчику, и 3) последствия для ответчика, если имеется требование о прекращении посягательства, должны быть более серьезными, чем те, которые будут у собственника земли, если посягательству позволят продолжаться. Этот анализ должен основываться на большем, нежели простое сравнение бытовых условий, потому что защита прав захватчика близка к принудительному отчуждению для пользы частной стороны и поэтому должны быть доказательства непоправимого ущербы для захватчика, а не просто уменьшение получаемой выгоды. Должны быть установлены существенные неблагоприятные последствия для захватчика, препятствующие ему отменить захват, и дающие право заявлять о применении доктрины, позволяющей сохранить захват.
Сопоставляя предполагаемое использование Хиршфилдом с расходами Шварца по устранению и перемещению улучшений земельного участка, суд определил, что хотя субъективные права есть у каждой стороны, баланс может быть достигнут только в случае принятия решения в пользу Шварца. Следовательно, суд первой инстанции предоставил Шварцу сервитут, который означал, что если Шварцы когда-либо переедут или продадут свою собственность, то они обязаны будут заплатить справедливую рыночную цену за имущество Хиршфилдов около 23 000 долларов.
Апелляционный суд оставил решение по этому делу без изменения. К этому моменту внимательный читатель статьи должен удивиться, как мог апелляционный суд согласиться с таким решением, что удержание заднего двора может создавать сервитут. Апелляционный суд поспешил сказать, что хотя суд первой инстанции назвал свое решение в пользу Шварца как «сервитут», он действительно не означает установление сервитута. Во вступительном абзаце решения апелляционный суд заявил, что «… защищаемый здесь интерес был рассмотрен с позиции баланса интересов, а не сервитута, основанного на обычае. Решения, которые запрещают создание исключительных сервитутов, основанных на обычае, здесь не применяются».
Суд апелляционной инстанции рассмотрел решения по делу Силасси и Мехдизадеха и других и указал, что «… интерес, который суд первой инстанции рассмотрел как сервитут, основан исключительно на равных правах. Следовательно, решение о сервитуте, основанном на обычае, по делу Хиршфилдов невозможно». Запрещая использование термина «сервитут» в данном деле, Апелляционный суд перефразировал использованное судом первой инстанции слово «сервитут» и вместо этого использовал фразу «равный защищаемый интерес». Это означало, что решение по делу Силасси против Мехдизадеха может быть истолковано расширительно.
В этом благонамеренном, но ужасно ошибочном решении Апелляционный суд создал «справедливый сервитут», так его не называя. Решение поставило больше вопросов, чем ответов. Например, 23 000 долларов, как награда для Хиршфилдов, - это справедливая рыночная оценка чего? От Шварцев требуется оставить сервитут после продажи или переезда. За какой период времени нужно заплатить эту цену? За месяц, за год, за 10 лет? Будет ли взыскание кредитором или другим иным собственником прекращать сервитут, учитывая, что кредиторы не были сторонами спора в суде и, следовательно, не связаны решением? Какие будут последствия, если земельные участки были бы меньше, и наблюдалось бы посягательство на площадь, подлежащую застройке?
Вследствие такого двусмысленного решения в отношении Хиршфилд ваш адвокат не сможет сказать вам с уверенностью, каковы последствия смещения забора.
Похоже, что суд создал законную колбасу, только она крайне сложна для употребления.
Оригинал статьи
