Серия «Председатель МКД»

О, это было эпично.

Во-первых, я попросила папу: Приди посмотри, а то я в этом ничего не понимаю.

Папа берет фонарик, мел, идем с сантехником в подвал, папа идет в самый конец дома и ставит на стене цифру 1. И так в каждой секции. Да он чертов гений. Я потом эту схему использовала, чтобы обозначать где течет.

Это очень удобно, находишься в подвале, запомнил цифру и сторону, дома пришел посмотрел вплоть до квартиры.

Ну от папы ничего утешительного больше не было, кроме как надо менять.

Дальше было еще одно голосование, в котором нам предложили на выбор ремонтировать только подвал по первой смете или добавить ремонт стояков еще миллионов на пять. А где их взять сами придумайте, хоть кредит на дом возьмите.

Почему-то многие до сих пор думают, что тогда стоял выбор ставить теплообменник, не ставить его. Нет, такого выбора не было, сметы были сделаны в соответствии с законодательством в тот период и никто бы нам делать как мы хотим не дал.

Начался капремонт, в первые дни приехал какой-то чин из администрации с претензией, что я должна была уведомить жителей. Захотелось пойти спросить какого ху числа у них зарплата, раз уж я у них работаю.

Так как ничего не понимала в сметах, пошла записалась на сметное дело, тогда это было относительно недорого и муж мне позволил это маленькое увлечение. В процессе ремонта разбирала смету, вносила ее в программу. Программу пришлось поставить старой версии и с башкирскими ТЕР, постепенно перебивала на ТЕР нашего региона по справочникам. Нууу сошлось с разницей +- 500 рублей.

Где-то под конец работ начала ходить по квартирам опрашивать у кого батареи греют-не греют, вода течет не течет, практически через день.

Итак, день приемки, и у меня как раз день рождения. Ладно, думаю, салатики накрошила, гостей посадила, сейчас быстренько приму и за стол.

Через час возмущенные гости прислали папу. Ходим с папой, начальником фирмы по ремонту и жителями по подвалу, косяки выявляем, уже подходим ко входу, стоит оборудование.

- Почему не покрашено.

Мужик взмолился:

-Да мы все покрасим, только подпишите, у меня рабочие зарплату ждут.

Пришлось рассказать ему анекдот про фотонный отражатель.

Смета по итогу вышла намного дешевле 5.5. Нам там и уже установленный счетчик воды один зачли и что-то исключили, по деньгам нормально получилось.

А через полгода каааак начало оно течь, каждый раз в подвал спускаешься в 10-15 местах течет тонкой струйкой. Они применяли фум-ленту, а она видимо для таких долгосрочных проектов не предназначена. И в фонд ездила ругалась, и в свою управляющую, исправляли конечно, но окончательно исправили только в новой управляющей.

Но это уже другая история...

Немного хронологии:

Голосование по выборам совета дома и председателя - лето 2015.

Голосование по наделению полномочиями тоже лето 2015.

Голосование по капремонту - осень 2015.

Переход в другую УК - голосование март, переход в апреле 2016.

Ремонт крыши - декабрь 2016 - январь 2017.

Отремонтировали крышу, одну трапецию, в акте 1.3 миллиона. В марте получаем от управляющей отчёт за 2016 год, а там минус 1.2 миллиона рублей (с учётом уже накопившихся должников). А было плюс 1.8.

В шоке иду в управляющую. Объясняют, что проголосовали мы до банкротства, а стройнадзор рассматривал наш протокол 40 дней и перешли мы уже после банкротства. И арбитражный суд постановил вернуть все деньги назад.

Мало того, нас даже в очередь кредиторов не поставили, и таких как мы с уже выполненными работами ещё 30 домов.

Ну правда постановка в очередь кредиторов мало кому что дала, буквально вчера спрашивала в другой УК: отсудили для своих домов, стоят в очереди, все.

Мы оказались в глубоком минусе, и мало того, что делать по дому дальше ничего не можем, денег нет (знали бы, что их нет, мы так не размахивались бы с крышей), так ещё и уйти от них не можем.

Когда подписывали договор я схитрила и подписала его на год с пролонгацией (продлением). Если что-то не нравится, голосуем за три месяца до конца срока, уведомляем об этом УК и уходим. Другие дома кстати, которые потом переходили добровольно-принудительно, подписывали договор на пять лет.

Вторым условием ухода по договору был положительный баланс на счёте, а значит мы тут надолго.

Знали ли они, что так получится? Что-то мне подсказывает, что знали.

Забыла про еще одно голосование, которое мы проводили еще в первой управляющей компании (мы оказывается там много и часто голосовали).

Я тогда еще даже не вступила в должность и бегала от администрации до управляющей компании, пытаясь выяснить передали ли они документы.

Тем же летом нам пришло уведомление от фонда капитального ремонта, что нам собираются по графику делать крышу на максимальную сумму 7 миллионов. У нас не было выделенного счета, я как раз это только обдумывала, но раз уже пришло уведомление решили "дают - надо брать".

Немного о суммах. Никто их не рассчитывает точно, у них в фонде есть таблицы, по которым они смотрят тип дома, этажность и по этим параметрам для каждого вида ремонта есть норматив на квадратный метр площади (жилой и нежилой). Окончательная смета может выйти намного меньше, но иногда эти нормативы существенно повышают.

После получения уведомления надо в течение трех месяцев провести собрание.

Что было бы, если бы мы не голосовали по капремонту? А ничего.

Через три месяца администрация сама приняла бы решение, но (!) тогда бы у нас не было права приемки капремонта.

Мы вешаем уведомления, выходим на собрание и туда же приходит администрация с уже готовым протоколом по которому капремонт крыши меняется на капремонт системы горячего водоснабжения (ГВС) и отопления на 5.5 миллионов.

А надо сказать дом был такой, что куда ни ткни отваливается.

Ну ГВС так ГВС, мы согласились, отменили один вид капремонта, выбрали другой, назначили ответственных, все.

Я сейчас понимаю, с чего такие изменения. Тогда был обязательный переход на закрытую систему ГВС c 2022 года, только в декабре 2021 года его отменили. Видимо не успели или не везде инфраструктура это позволила.

Так как тогда проголосовали за ГВС и отопление, в следующем году уже вплотную занялись крышей. Хотя иногда я жалею, что не сделали крышу сразу, но как получилось так получилось.

Еще когда мы были в самой первой управляющей компании (сразу после собрания по выбору совета дома и председателя), мы проводили еще одно собрание по организационным вопросам.

1. Первый вопрос как раз был по наделению совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте. То есть просто так этого права у совета дома нет, но общее собрание может совет дома этим правом наделить.

Статья 44 жилого кодекса РФ

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Вопрос на повестке, повторю.

Наделить Совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Установить, что решение о проведении текущего ремонта, о размере, порядке и источнике финансирования, о принятии выполненных работ должны приниматься большинством членов Совета дома.

Позволяет не собирать общее собрание по каждому чиху, а решать какие-то бытовые вопросы только советом дома. К примеру, у нас в совете 8 человек, включая председателя. Решили в следующем году положить асфальт, быстренько напечатала протокол совета дома, заполнила, подписалась сама, сходила собрала подписи еще с 4 человек, сделала себе копию, отнесла в управляющую. Суммы можно заранее узнать в управляющей, можно писать без сумм.

Если ставите МАФ (малые архитектурные формы) лучше писать артикул каждой формы и ее цену с монтажом по каталогу, конечно она может вырасти, но для этого в протоколе заложено изменение цены, в крайнем случае переголосуете.

2. Второй вопрос: уведомление о проведении общих собраний.

Статья 45 ЖК РФ.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

То есть, пока не определили место для уведомления о собрании, каждого собственника нужно уведомлять заказным письмом или вручением уведомления под роспись. При проведении первого собрания по правилам (ну кроме собрания по выбору председателя) мы так и делали, взяли списки, напечатали уведомления и пошли раздавать за 10 дней до собрания, в этом же протоколе написали:

Определить, что уведомление о проведении общих собраний будет проводиться путем размещения уведомления на информационных стендах, досках, подъездных дверях и других доступных местах.

Все, после этого не надо всех уведомлять лично, можно повесить уведомление на стенд за 10 дней до собрания.

Отдельно об уведомлении администрации, как собственника муниципальных квартир. Каждый раз их уведомляю за 10 дней. Приношу в администрацию письмо и бланк решения, регистрирую в канцелярии. Потом, когда уже почти все отголосовались и более-менее известно распределение голосов прихожу с бланком решения (опять, потому что первый бланк решения они уже потеряли), собираю с них голос и копию доверенности, обычно дает порядка 10% голосов, не все квартиры еще приватизированы.

3. Третий вопрос: уведомление о результатах собрания.

Статья 46 ЖК РФ.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

То есть надо определить место размещения результатов.

Определить, что информирование о решениях, принятых общим собранием, будет выполняться путем размещения уведомления на информационных стендах, досках, подъездных дверях и других доступных местах.

К своему стыду, редко размещаю результаты.

Мы перешли в новую УК, так как она была связана со старой нам перевели деньги на текущий ремонт и мы стали думать, что же делать с таким богатством.

Когда я только въехала, в один из первых дней, я заметила текущую по лестничным пролетам воду. Позвонила на участок: бу-бу-бу интернетчики, сказала трубка и выслала плотника.

Конечно же я об этом помнила, прошла осмотрела углы в подъездах и опросила квартиры верхних этажей. Летом слазили с инженером на чердак, осмотрели крышу.

Взяла с собой мужа и соседку, на чердаке не страшно, а вот вылазить на него страшно, лесенка и потом надо подтянуться, меня муж и инженер вытаскивали за руки.

Чердак холодный, на полу есть покрытие, чтобы не было холодно верхним квартирам, а четыре ската шифера бутафорские, только чтобы дождь по ним стекал. Как-то были там зимой, парил боров вентиляции (где вентиляция разных квартир сводится в общую) в одном подъезде и иней оседал на балках.

Слезли, решили надо ремонтировать целиком хотя бы ту трапецию, что со стороны подъездов. Там все было плохо в 4,5,7 подъездах, но все равно пришлось бы снимать часть шифера с соседних.

Сейчас уже понимаю, что стратегически неверно было ремонтировать крышу вдоль, не захватили конек, при следующих ремонтах, если менять конек, придется подпирать уже отремонтированную часть крыши.

Зимой на крышу вышли два мужика и перебрали эту часть кровли, поменяв частично балки, и обрешётку и шифер целиком. Сверху обили металлом и сделали примыкания (металл вокруг труб вентиляции) опять же только с одной стороны крыши. К сожалению, так и не поправили кирпичную кладку на вентиляции, оказалось в ремонт кровли это не входит.

Это тоже было мое упущение, по неопытности сразу не уточнила, что входит в ремонт. Мне даже смету не предоставили, перечень работ получила только в акте.

Опыт, опыт...

Вентиляция и примыкания, так было.

Буквально сразу же я пыталась выяснить сколько у нас денег на текущий ремонт.

Небольшой ликбез: мы платим управляющей компании по тарифу за квадратный метр жилой площади. У нас в городе для хрущёвок стандартный тариф 18.15, 3.63 берет управляющая компания (УК) за содержание штата, а дальше у всех домов по разному, зависит от дома. У нас содержание дома было 10.55 и 3.97 оставалось на текущий ремонт, при площади всех жилых (и нежилых, но у нас их нет) помещений дома 6000 м2 это 6000*3.97*12=285840 в год, что не самая плохая сумма. А ещё у нас были ларьки, которые платили за аренду территории. Но о них позже.

Итак, я выяснила, что на счету дома 1.8 миллиона рублей, из них миллион должников. УК их почему-то отнимают от текущего ремонта, но я считаю это не должно быть проблемой жителей, жители ведь не могут сами судиться с должниками.

Всю осень я хожу выбиваю из УК установку колпаков на вентиляцию. А у вентиляции была разрушена сверху кирпичная кладка и мы решили прикрыть это колпаками, как оказалось зря. А ближе к зиме до меня доходят слухи, что управляющая компания собирается банкротиться. При этом они создали новую УК, и если мы туда перейдем конечно же переведут туда все деньги.

И мы побежали, отголосовались и перешли довольные, что спасли наши накопления.