Ой, это не тот Калькулон, вот то что требуется:

Итак получаем общие затраты в 60 млн р, хотя такие ценники выдают с тендерной документацией и с полным дизайном всех помещений, обычно от общегородских ценников такой проект обойдётся примерно 20-25 млн р. + сам участок, 60-70 млн.

Итак нам на подготовку документов потребуется 80-95 млн р и почти 9 месяцев работы, это если без сюрпризов.

Дальше прикидываем затраты на строительные работы, не зная объёмов, которые определяются на стадии проектирования точной цифры ни кто не скажет, поэтому чаще всего пользуются укрупнёнными показателями для расчёта стоимости строительства.

И дальше мы идём от класса здания. Построить саму коробку не особо сложно и дорого, основные деньги сейчас заложены в оснащении объекта системами и отделочных работах, если класс объекта высок.

офисы класса С - примерно 50-70 тыс р за 1 метр общей площади,

Офисы класса В 90-150 тыс р за 1 метр квадратный

Офисы класса А 150 - 250 тыс р за 1 м кв, - но тут это ни кто строить не будет

Всё зависит от того какой класс недвижимости в данном районе,

Мы возьмём Б, для того чтобы не быть в совсем трэшь сегменте, и использовать преимуществом близость к метро.

Итак укрупнёно 19 950 м2 * 100 000 рублей за метр получим почти 2 ярда, которые нам надо растянуть примерно на 2 года строительства.

Не кажется ли вам что в сравнении с общей стоимость проекта затраты на проектирование это мелочь, хотя многие закладывают, что проект должен стоить  5-10 % от СМР, Если не считать оснащение , отделку и меблировку, то получим примерно 600 - 1200 млн на коробку, что примерно и составит 10% ПИРов по сборникам.

Часто экономя на проекте, пользуясь услугами полупрофессионалов люди закладывают себе большие проблемы, поскольку:

Не экономьте на консультации, зачастую 1 градостроительный анализ стоит намного дешевле,чем внезапно всплывшее ограничение или затенение 50 квартир в жилом доме с нарушением инсоляции.

Итак вернёмся к финансам.

Мы получили затраты, что же у нас с потенциальными доходами, во первых у здания есть КПД, это полезная площадь которую можем сдавать, в офисах и торговых центрах, она порядка 75 %. Итак и из 19 950 м2 сможем сдать в лучшем случае 14 900 м2. стоимость офисов в этом районе

И при самых идеальных условиях мы сможем сдать примерно за 2000 за 1 м2 в месяц. и это месячный доход порядка  29,8 млн в месяц, 357,6 млн в год, и чтобы перекрыть затраты, это примерно 6 лет, если считать грубо без дисконтированного дохода, без учёта инфляции и тд, но это полный возврат инвестиций.

В итоге мы получаем готовый объект который лет за 6-7 может вернуть затраченные средства, если конечно вы строите не в кредит, там другой расчёт, и нужен залог, поскольку сейчас ЗУ не может являться предметом залога для кредита, но это совсем другая история.

В общем выводы следующие считайте и планируйте, и обращайтесь к знающим людям желательно к тем кто это уже делал, на ваше удивление многие с вас даже денег за консультацию не Возьмут. Итак получилась не полная статейка и тут всё примитивно, но многие даже так не прикидывают по своим объектам, уже потом спрашиваешь их:

- Тут бассейн???, это же промзона, до жилья и офисов 30 мин на машине, кто туда ходить то будет?.

- Не ну а чё, у меня знакомый построил, нормально, да и я плавать люблю....

а после постройки:

Так что берегите себя, а следующая статья будет про финмодельки:

1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование - массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.