Кому эта информация может пригодиться?
Тем, кто планирует строится самостоятельно или с подрядчиком.
Просто интересующимся, т.к. информацию такого рода мало кто открывает, а мне и не жалко)
Тем, для кого строительство это работа и есть желание систематизировать действия по проектированию, т.к. по отзывам многих коллег проекты – настоящая боль, а процессы много где не поставлены на рельсы.
В первой части напишу немного (ладно – много) истории как мы набивали шишки пришли к комплексной работе под ключ и почему важно иметь проекты на все этапы работ, а не только на общестрой.
Во второй части статьи подробно опишу зачем какой раздел нужен (с примерами), и какую выбрать очередность проектирования разделов. Так что если кому не интересна «лирика» внутренней кухни строительной компании, как и сколько шишек мы набили пока пришли к полному циклу проектирования можно сразу к разделам проектов во второй части поста.
Несколько слов скажу в целом про становление индустрии работы полного цикла в том сегменте где мы работаем.
Еще не далее, как несколько лет назад, до эпохи ковида, спрос на работу «под ключ» в среднем сегменте (а в 2018-2019гг это было 3-4 млн за коробку в 100м2 и около 6-7 млн под ключ) был не сильно развит, и большая часть строящихся домов сдавалась в виде теплого контура, т.е. коробка внешне готовая в плане экстерьера, и внутри готовая к началу монтажа инженерии и последующей отделки. Это, надо признать, удобно и обусловлено было несколькими факторами.
Как мы развивали отделку и с чего все началось. От теплого контура к работе под ключ
Первое. Часто теплый контур был основным этапом, далее заказчики брали паузу на аккумулирование средств и через сезон, не торопясь, продолжали работы по инженерии и внутренней отделке. Кто-то самостоятельно, кто-то нанимал бригаду, прибегая к услугам сарафанного радио, кто-то возвращался в компанию, которая строила коробку (самый редкий вариант).
Второе. Подавляющее большинство компаний не умели в отделку и инженерию вот совсем (я не имею в виду отделку по типу «зашить все плоскости вагонкой, а на пол приколотить доску», такую отделку часто может предложить бригада тех же плотников, что и строила дом, но это совсем эконом, интерьер, как у бытовки и об этом не тут.
Третье. Строительной компании выгодно быстро поставить только коробку и уйти на следующую. Процессы по строительству теплого контура у всех более-менее поставлены на поток и заморачиваться с инженерией и уж тем более качественной и не скучной (как в п.2) отделкой никто не хотел (сейчас кстати тоже мало кто хочет). Этот фактор еще характеризован тем, что учиться делать инженерию и отделочные работы это долго, дорого и не так выгодно как кажется, т.к. нужен доп персонал в офис, компетентность соответствующих прорабов, доп логистика итп.
Четвертое. Отделочникам в городах миллионниках достаточно было работы по отделкам квартир, особенно в МСК/СПБ и надо сказать в отделках квартир были совсем другие ценники по сравнению с отделкой деревянных домов (не берем тут сегмент премиум).
Поэтому хорошая бригада отделочников не хотела жить в удаленности от города, тем более в бытовке, особенно зимой. Проще взять в работу квартиру и ездить туда как на работу в черте города, чем все вот эти спартанские условия, да и еще за меньший бюджет.
Подавляющее большинство будущих владельцев дома ошибочно считали, что стоимость отделки и инженерии должна быть значительно ниже затрат понесенных на строительство теплого контура (эта иллюзия тоже пришла из п.2, когда отделку «под бытовку» продавали просто в нагрузку к теплому контуру.
Все изменилось с началом КОВИДа
Тогда начался бум строительства и народ больших городов, спохватившись, активно пошел в загородную стройку. Вместе с ковидом пришло понимание, что строить надо быстро, причем не просто коробку, а полный цикл включая внутреннюю и внешнюю инженерию плюс комфортную отделку.
Дача-дачей, но загородный дом для постоянного проживания должен соответствовать более высокой степени комфорта. Тут-то, как говорится, строительным компаниям и поперло.
Высокий спрос наложился на дефицит строительных материалов и ценники на строительство за несколько месяцев 2020 года прибавили +50%, а к концу 2020 года рост составил х2 по сравнению с годом 2018, что кстати еще сильнее подхлестнуло спрос, т.к. народ уже просто хотел вложить обесценивающиеся «строительные» деньги.
Кроме этого в работу по загородной недвижимости и строительству активно включились банки с ипотечным кредитованием. Льготную ипотеку распространили непосредственно на строительство и спрос стал еще выше. Кстати, сейчас процент домов, строящихся в ипотеку у нас значительно выше половины и тенденция на пике, т.к. ожидается, что скоро лавочку с льготной ипотекой прикроют (на момент начала лета 2024).
Мы в этот тренд повышения спроса на комплексную работу включились и стали включаться в отделку и инженерию, благо опыт в целом имелся. И как я наивно полагал (на основе имеющегося опыта нескольких сданных «под ключ» домов) мы это дело потянем на раз-два. Оказалось, не раз и не два, а очень даже много раз мы обжигались, то на некорректных сметах, то на скачках цен на материалы, то на косяках исполнителей или контролеров, здесь же и косяки отсутствия полноценной документации, плюс убытки на переделках из-за несогласованности в работе по инженерии и отделки. В общем головной боли было столько, что основной задачей иной раз был не процесс производства работ, а хаотичное решение локальных проблем то тут, то там, с соответствующими убытками.
Первый сложный дом в плане внутренней отделки
Делать хорошую и качественную отделку и инженерию оказалось не так просто, как казалось. Свою лепту внесло и то, что мы перешли работать в более дорогой сегмент, где заказчик хотел и покрытие стен микроцементом, и известковые краски, дорогие породы дерева, в том числе поработали с состаренной амбарной доской, и всякие широкоформатные керамограниты, плюс отделка камнем в интерьере. В итоге пиком сложности отделки, которую мы делали, стал вот такой дом.
Отделка состаренной доской и камнем в духе "Кантри"
Надо сказать, что отделки мы начали делать еще до активного подорожания материалов, по этой причине во время ковида начатые до эпидемии работы мы сдавали в ощутимый минус. Потом накладывались косяки, которые мы брали на себя, т.к. желание держать репутацию не позволяло перебрасывать наши просчеты на сторону заказчика.
В какой-то момент мы заканчивали отделки просто в ноль или слабый плюс. В общем процесс обучения работы под ключ в сегменте средний/средний+ дались нам шишками и убытками, т.к. постоянно всплывали какие-то нюансы которые мы прорабатывали через ошибки и их исправления. В целом, такую работу можно сравнить с достаточно дорогим процессом самообучения, но это позволило нам выйти на качественный, хороший уровень. Это в этом процессе мы научились корректно считать сметы на чистовую отделку, чтобы не всплывали постоянные допы, потом уже появились подробные инженерные проекты и спецификации. И сейчас для того, чтобы стартовать чистовую отделку мы уже готовим целый пакет документации, что и позволило поставить процесс на рельсы, убрать косяки исполнения в виде «не там сделали розетку или забыли подключить камеру» и без ошибок составить смету на основе спецификации из проекта.
Как у нас устроен проектный отдел и почему он убыточен
Сподвиг нас на расширение проектного отдела первый «сложный проект», с высокими требованиями от Заказчика, но самое главное с готовой документацией, которую Заказчик заблаговременно заказал в проектном бюро. И тут-то ценность дорогой, подробной и качественной документации проявила себя во всей красе.
Кстати, сложные и требовательные заказчики неоднократно заставляли нас внедрять какие-то новые процессы, что в итоге качественно отражалось на компании в целом. О таких случаях отдельную статью еще можно написать при случае.
Оказалось, какой сюрприз, что имея на руках дорогой и качественный дизайн-проект можно точно посчитать расходы, не нужно часами согласовывать, где и какие точки света/воды будут привязаны, какой материал и как разложить по поверхности, а уж мебель вставала как влитая в отведенные ей размеры. В общем мы познали дзен ))
Естественно, понимание того, что проекты нужны всегда было. Рабочей документации мы всегда уделяли внимание (примеры будут ниже), но обосновать заказчику достаточно весомые затраты на в целом не сложную отделку было затруднительно.
В итоге мы вносили в наши АР проекты полную спецификацию на материалы внутренней отделки, делали подробные «пироги» стен, составляли подробное ТЗ на инженерию и чистовую отделку, что позволяло нам выполнять работы без деструктивной неразберихи. Но ценность дизайн-проекта мы поняли именно когда нам его буквально дали в руки, и мы по нему отработали.
После этого в штате проектного отдела появился дизайнер. На первом этапе простые прикидки показали, что если мы проработаем с заказчиком дизайн-проект даже безвозмездно, мы все равно так или иначе сэкономим на времени работ, на согласовании материалов, на неточностях в расчете материалов, на простое бригады итд. Т.е. дизайнер окупал свою работу просто за счет того, что мы значительно повысили качество и скорость собственных работ.
В какой-то степени все новые разделы проектов, которые сейчас обязательны, мы вводили больше для самих себя, четко понимая ценность документации. Окупаемость работы дизайнера была за счет отсутствия переделок и потенциальных рекламаций. И плюс мы не навязывали дорогостоящий дизайн-проект как доп услугу, мы просто делали проект перед началом работ, как факт, для себя и чтобы согласовать всё с заказчиком. Таким путем сейчас мы пришли к тому, что без дизайн-проекта мы просто не начинаем работу. И если по началу дизайн-проект был у нас бесплатным бонусом, то, когда мы научились делать такие проекты корректно и качественно, то это уже перешло в разряд услуги. Но в любом случае надо сказать, что комплексное проектирование у нас, это сугубо дотационная история.
Сейчас в штате проектного отдела у нас архитектор он же ГИП, конструктор, инженер по ОВ ВК, инженер ЭОМ и дизайнер. И это специалисты хорошего уровня с соотв ЗП, содержать такой отдел проектирования сам себя не может ввиду этого и дотационность. Но, как и упоминал ранее, основная экономическая составляющая этих специалистов - недопущение серьезных рекламаций дополнительных затрат на переделки или перерасчет материала. Там где мы (условно) не потратим 100 тыс на проекты, есть риски влететь на 150 тыс убытков на переделках, неточностях, перерасходе материала итд. Самые большие потери в стройке это рекламации. И проблема некачественной документации это одна из тех, что к рекламациям и приводит, и мы от этого избавлялись.
Часто неприятные моменты из-за неполной документации недобросовестные исполнители могут отработать по принципу «и так сойдет», кто-то перекинет затраты на заказчика как-нибудь хитро их обосновав, но это всегда ведет к негативу. А поверьте, к окончанию строительства, даже не очень большого дома в 120-130м2 заказчик уже так устает и от самого процесса, и от финансовых затрат, что уже и новоселье не в радость. Потому как кроме дома и отделки, нужны заборы, какое-то обустройство участка, скважины/колодцы, внешние сети, отмостки и прочие въезды для авто. В общем есть от чего приуныть.
В сухом остатке перечислю какие конкретные плюсы дают в конечном итоге проекты
1. Все проекты, точнее разделы, делаются в одной команде, что позволяет минимизировать ошибки в строительстве = экономия денег.
2. При наличии всех проектов у вас будет точное понимание, во-первых, того, что вы получите в результате, а во-вторых сколько это финально будет стоить. В противном случае стоимость и результат вместо вас определяет подрядчик с вытекающими из этой ситуации сюрпризами.
3. Практически исключаются ситуации, когда что-то незаметное, но важное забыли сделать, будь то подключение вентиляции, гигиенический душ в СУ, или просто схема открывания дверей. Без проекта такие вещи обычно всплывают уже в процессе, когда стоимость исправления значительно выше стоимости на старте работ.
4. По проектам вы или ваш представитель легко отконтролирует соответствие работ.
5. Ну и если вам не предлагают разработку соотв разделов проектов, то вам или не хотят делать такие работы, или их делать не кому.
Сразу скажу, что мы не работаем как проектное бюро. Но т.к. основная наша деятельность это комплексное строительство, то без инженерии и отделки не обойтись, а это требует набора документации. Зачастую проекты, сделанные на фрилансе или сторонними компаниями сложно интегрировать в процесс. Тяжело увязать между собой АР-КР-Проекты инженерии и отделки. Чтобы процесс на площадке шел без накладок в идеале все проекты должны делаться в одной команде, должны быть связаны между собой и не носить какие-то разночтения.
Итак, какой же состав проектов минимально достаточен для успешного начала завершения строительства. На примере построенного дома.
АР проект. Архитектурная часть. Раздел, с которого всё начинается.
В этом разделе собраны основные детали дома и участка, планировки, эскизы, визуализации, разрезы, высотные отметки конструктива, окна/двери, часто меблировка. Как правило мы в данном проекте делаем уже и привязку бытовой сантехники, расстановку мебели итд. Также тут присутствуют цветовые решения, уточнения по экстерьеру дома, детали наличников, карнизные свесы, ограждения и тд. Пироги всех конструкций также указываются в этом проекте, в том числе и для фундамента.
Надо четко понимать, что по АР проекту построить дом не получится, т.к. хоть он и составляется с учетом конструктива, но сам конструктив прорабатывает уже конструктор на следующем этапе при подготовке КД (конструкции деревянные) проекта.
Важная часть данного проекта – привязка к участку, возможно размещение основных внешних коммуникаций (скважина/септик итп). С этим проектом можно идти подавать уведомление о строительстве, или регистрировать уже построенный дом.
В среднем с учетом нашей постоянной загрузки АР проект занимает 3-4 недели работы.
Выборка нескольких листов из АР проекта
КЖ – конструкции железобетонные. Проект фундамента, все размеры, привязки к участку, армирование, необходимые усиления итд. Все что нужно, чтобы устройство фундамента не вызывало вопросов и соответствовало поставленной задаче. Если это плитный фундамент, как в примере, то на этом этапе проектируется система канализации, дренажная и ливневые системы. Также в этом проекте показывается весь его пирог – котлован, слои замещающие пучинистый грунт, теплоизоляция и тд. Данный проект разрабатывается в той же экосистеме, что и АР проект, это важно для общестроительных работ.
Рабочая документация (КД раздел, если применительно к деревянным домам)
Тут понятно из названия. Над данным разделом работает конструктор, который на основании АР проекта разрабатывает всю рабочую документацию. Это документ с которым будет работать непосредственно бригада и технадзор. Конструктив всех элементов, от перекрытия до стропильной системы и обрешеток. Всегда присутствуют отдельные узлы, уточнения по крепежу, сечения балок/прогонов – в общем полный конструктив.
По этому проекту как раз уже и работают плотники над теплым контуром. Эти специалисты покидают объект, когда он готов к последующему монтажу инженерии. На данном этапе теплый контур сдан. Кстати последнее время в работы по теплому контуру мы вводим чистовую отделку тех комнаты, где будет размещено оборудование отопления, водоподготовки, это позволяет приступить к началу работ по инженерии непосредственно сразу после плотников и в полном объеме.
КД - конструкции деревянные
Дизайн-проект инженерии в разрезе всего что связано с водой, водоотведением и электричеством.
Этот раздел проект готовит уже дизайнер, и работы ведутся параллельно возведению фундамента или теплого контура, с тем чтобы к окончанию общестроительных работ этот раздел был бы закончен и передан на выполнение инженерных (технических) разделов ОВ ВК с которыми уже на участок могли бы выходить монтажники-сантехники (но об этом далее). Дизайн-проект, по сути, как АР, но в разрезе инженерии, примерно такой статус этого проекта.
Необходимость данного раздела выражается в том, чтобы точно подвести все точки воды к необходимым привязкам в зависимости от выбранной сантехники. Т.е. высота водорозеток, их расположение, часто сама сантехника с подбором оборудования. В этом же разделе делается проектирование освещения, логика управлением света, расстановка розеток По готовности этот проект отправляется инженерам на составление ОВ ВК и ЭОМ разделов.
В состав этого же проект входит вся необходимая информация по чистовой отделке
Обмерный план
План водоснабжения и канализации
План расстановки мебели
План расстановки сантехнического оборудования
Спецификация сантехнического оборудования
План напольных покрытий
Спецификация напольных покрытий
План отделки стен
Спецификация отделки стен
План отделки потолков
Спецификация отделки потолков
План осветительного оборудования
План включения/выключения групп освещения
План расстановки розеток
Ведомость электрооборудования
Развёртки стен по помещениям
Выборка из дизайн-проекта
ОВ и ВК. Раздел в котором подробно показана техническая составляющая по отоплению, водоснабжению, водоотведению итд. Тут собраны все спецификации на оборудование, какие трубы, фитинги, коллекторы и их количество, делается теплорасчет для дома. Естественно, вся необходимая информация для монтажника тоже присутствует.
Выборка из проекта инженерии
ЭОМ. Проект электрических сетей, как и для проекта ОВ и ВК данные проектировщик берет из ранее подготовленного дизайн проекта. Но естественно тут делается расчет по фазам, распределяется нагрузка, формируется эл щит итд. Вся необходимая информация для монтажника будет тут присутствовать.
Это в целом не окончательный список по проектам, есть еще более узкоспециализированные разделы и их не мало. Но в списке выше это минимально необходимые разделы для того чтобы выш дом был построен именно так, как задумывалось и в планируемый бюджет. Не говоря уже о том, что данные проекты позволят минимизировать ошибки и внезапные переделки в тот момент, когда работы уже ведутся.
Вот и собственно фото дома, на примере которого были показаны проекты, спасибо тем кто осилил статью до конца :)
Будем рады вашим вопросом или комментариям.
А если кому интересно, вот мой ТГ канал
