Сообщество - Движение F.I.R.E.

Движение F.I.R.E.

430 постов 3 119 подписчиков

Популярные теги в сообществе:

3

Приятные новости для рантье: +30% к стоимости аренды

Давно не поднимали тему Недвижимости в контексте дохода от сдачи в аренду. Последний раз что-то обстоятельно было в прошлом году, в посте "Покупаем недвижимость у государства со скидкой"

Для тех кто не занимается долгосрочной арендой немного контекста: с Мая по Июль, обычно, не лучшее время для долгосрочной аренды. Люди заняты отпусками и разъездами, многие студенты уезжают к родителям и т.п. В это время обычно стоимость именно долгосрочной аренды чуть-чуть падает так как спрос уменьшается, а предложение растёт. Краткосрочная аренда наоборот в этим месяцы растёт, но краткосрочная тот ещё гемор и выгоды не очевидны если посчитать с простоями и возросшими трудозатратами.

Поэтому если арендатор решает съехать в эти месяцы, то это грусть-печаль. НО не в этом году. Пересдал на неделе квартиру на 30% дороже. Хотя цена аренды была, как обычно, в районе нижней границы.

Агрегированные данные Restate

Источник: <!--noindex--><a href="https://pikabu.ru/story/priyatnyie_novosti_dlya_rante_30_k_stoimosti_arendyi_11598724?u=https%3A%2F%2Fspb.restate.ru%2Fgraph%2Fceny-arendy-1komnatnih%2F%23form10&t=https%3A%2F%2Fspb.restate.ru%2Fgraph%2Fceny-arendy-1komnatnih%2F%23form10&h=a7733ad8beec5520816870153f2fb6f7dd54cb62" title="https://spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10" target="_blank" rel="nofollow noopener">https://spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10</a><!--/noindex-->

Источник: https://spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10

Сдавать по нижней границе это выработанное эмпирическое правило, так как (1)можно легко выбирать арендаторов, так как спрос высокий и (2) обеспечивается минимальный простой, так как сдаётся объект практически сразу. В итоге доходность получается чуть выше с меньшей ценой.

Аккуратно предположу, что мы видим устойчивый тренд на рост стоимости аренды обеспеченный ростом спроса на аренду. Рост спроса в свою очередь вызван ростом стоимости ипотеки, рост ежемесячного платежа + большой первый взнос(часто частично в кредит).

Другой влияющий фактор [моё предположение] рост миграции, так как заработки условных курьеров и разнорабочих на стройке последние год-два сильно выросли на фоне рекордно низкой безработицы. Снимают они, как правило, самое дешёвое (условное дальнее Мурино в СПб), но рост спроса сказывается и на пару ступенек ценового сегмента выше.

Рекордно низкая безработица пока с нами ещё будет какое-то время. Отмена части льготных программ и переориентация оставшихся на семьи с детьми скорей всего приведёт к тому, что стоимость аренды в небольших квартирах (студии и однушки) будут расти опережающими темпами и далее.

Ещё в прошлом и позапрошлом году аренда приносила доход в районе 5-6% (а во время ковида доходность падала ещё ниже).

Сейчас покупка однушки с рынка за кэш и сдача в долгосрочную аренду принесёт 7-8% годовых. Это в два раза меньше чем дают сейчас купонами облигации, к примеру у ОФЗ 26247 $SU26247RMFS5 купонная доходность 14,7%. Но недвижка имеет встроенный хедж от инфляции, в отличии от облигаций с постоянным купоном.

Если такая динамика сохранится, то ближайшие пару лет доход от аренды может подрасти до приятных 10% годовых. Не руководство к действию, просто мысли в слух.

PS
Доходность автор приводит по Санкт-Петербургу. В других городах ситуация может сильно отличаться. Кто тоже сдаёт недвижку, пишите как у вас дела, интересно посмотреть по РФ в целом. С ростом доходности «бетонометров» сильно переживать за судьбу застройщиков (Самолёты, Эталоны, ЛРС и т.п.) преждевременно )

#недвижимость
---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью 1
5

Акционеры "Совкомфлота" одобрили дивиденды за 2023 год

Акционеры &quot;Совкомфлота&quot; одобрили дивиденды за 2023 год

Акционеры «Совкомфлота» на годовом общем собрании одобрили рекомендацию выплатить дивиденды по результатам 2023 года по обыкновенным акциям в размере 11,27 руб. на одну обыкновенную акцию.

Закрытие дивидендного реестра — 20 июля. Див. доходность составляет 8.9%

Прошу обратить внимание, что я выкладываю свои посты на разных площадках, потому рекомендую подписаться на мой тг канал, где они все есть в одном потоке. Так вы гарантированно ничего не пропустите.

Показать полностью
0

Обзор акций Абрау-Дюрсо. Дорогая тёмная лошадка рынка виноделия

Компании практически нет на радарах инвест домов. Она, относительно, небольшая.

• Чем Занимается?
Компания выпускает игристые и тихие вина, сидр, крепкие алкогольные напитки, энергетические и безалкогольные газированные напитки, и даже артезианскую воду. Компания также развивает своё туристическое направление на берегу Черного моря в поселке Абрау-Дюрсо.

Данный вид бизнеса хорошо ложится в концепцию "защитного" актива. Защитный актив — это компания спрос на продукцию которой остаётся стабильным и во время кризиса. В [условно] плохие времена спрос на алкоголь растёт, так 2022 и 2023 поставили рекорды в этом плане. В [условно] хорошие времена, растёт спрос на премиальные напитки, тогда более слабый рост потребления компенсируется ростом маржинальности бизнеса растёт.

• Какая динамика и сколько зарабатывает?
Посмотрев на годовой отчёт по итогам 2023 года (рис 1) и мы увидим существенный рост выручки 266,3 млн → 439,5 млн руб (+65% г/г). Чистая прибыль выросла на несколько порядков 18,7 млн → 1,08 млрд. Большая доля прибыли за счёт доходов от участия в других организациях — это дивиденды от компаний (ещё есть вариант, что доход получен при выходе из уставного капитала. Доходы из года в год, поэтому базовый вариант, что дивиденды). Условно то же самое как Газпром получает практически все дивиденды от Газпром Нефти, так как владеет практически всеми акциями.

Если мы посмотрим на результат по итогам I квартала 2024 (рис 2), то темп роста хоть и замедлился, но сохраняется. Надо учитывать, что I полугодие для алкогольных компаний обычно слабей II полугодия.

• А какая оценка (P/E)? - Дорогая.
У компании выпущено 98,5 млн акций, текущая цена 267,4 руб, т.е. капитализация 26 338 900 000 руб. Прибыль по итогам 2023 - 1 080 774 000 руб, т.е. P/E по итогам 2023 - 24,37 это дорого.

Как уже обозначил выше, компания маленькая, а практически все акции сосредоточены у одной семьи. У Бориса Титова 59,45%, у Павла Титова 33,88%, т.е. уже 93,33%. Ещё 1% у Игоря Лозовского (член совета директоров) и остаётся менее 6% от небольшой по капитализации компании, т.е. цена может достаточно легко ходить в оба направления, как вверх, так и вниз в зависимости от объёмов на рынке.

• А чем тогда интересно?
Интересно тем, что последние несколько лет компания активно засаживает новые виноградники, специфика винограда, что ему нужно [внезапно] время вырасти, обычно виноград считается что необходимо 4 года, прежде чем он начнёт хорошо плодоносить. Компания начала этим заниматься в 2020 году, после того как в РФ вступил в силу закон о виноградарстве и виноделии который запрещал использовать импортный виноматериал.

Защита от инфляции. Если продуктовый ретейлер хочет поднять сильно цены, то ФАСу говорят ФАС и он бьёт их по рукам. Если НоваБев или Абрау-Дюрсо поднимают цены на свою продукцию, то наше государство это за проблему не считает по понятным причинам. Учитывая что инфляция закрепляется на повышенных уровнях рост отпускных цен продолжит расти.

• Дивиденды есть?
Дивиденды символические, за 2023 утвердили в 3,27 руб. на акцию или 1,2% от текущих цен. Деньги идут в развитие, так что это больше история роста.

• Что в итоге?
Абрау-Дюрсо фигурировала в первой части списка "Что покупать на просадке". Это, на мой взгляд, оптимальная стратегия с данной компанией. Так как она (1)дорогая по мультипликаторам (2) очень волатильная. При этом у неё есть хороший потенциал роста.

---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью 2

Угадайте, где я слил депозит?

Это была Игра в сделки. Не хочешь рисковать, не нравится цена,… — не заключай сделку.
Вот мой результат, здесь 120 сделок, на что похоже?

Угадайте, где я слил депозит?

Я не из тех, кто оправдывает лудоманию научными изысканиями. (об этом в конце)
Кратко: я на бирже с 2009, спекулянт из меня никудышный (понял не сразу), стал инвестором в 2017м (после нескольких лет изучения экономики)
Но игромания никуда не делась, с прошлого года езжу в Минск, играю в покер.

В последний раз я записывал все сделки, в которых участвовал, потом построил график- результаты одного вечера. 120 сделок за 6 часов (с 18:00 до 00:00)

Лично мне напоминает, как сливал депозиты на форексе в 2012-2015х :)

самое интересное, как менялось моё отношение к риску в течении игры. Но до выводов ещё далеко

Показать полностью 1
1

Есть базовые правила успешного инвестирования и всех их знают, ну и что с того?

Телефон + Интернет + Правильный запрос. И вот через секунду вы уже знаете «5 правил инвестирования от Уоррена Баффета» легенды в мире инвестиций, ещё пару секунд и перед вами пропорции «Всепогодного портфеля от Рэя Далио» который зарекомендовал себя за десятилетия применения. Есть ещё несколько секунд? Отлично! Можно найти краткий пересказ книги «Воспоминания биржевого спекулянта», чтобы понять чем и как заканчивается история даже хорошего спекулянта.

Вроде всё просто и доступно, а что толку? Худеть вроде тоже не сложно, плохой еды надо есть меньше, а двигаться больше. И так несколько лет. Профит! Но ожирение "Играет в нападении" по всей планете.

Казалось бы собрать портфель просто выбрав случайным образом 5 компаний из индекса МосБиржи и результат у подавляющего большинства будет лучше, чем у тех кто играет в выбор "той самой" компании залетая с плечами в одну-две истории. Убедиться легко. Достаточно посмотреть доходности в Пульсе в компаниях, где "иксы неизбежны".

Даже если в случайной выборке 2 из 5 окажутся Газпром $GAZP и Сегежа $SGZH это только 40% портфеля. Неприятно, но и не катастрофа. Оставшиеся 3 могут быть Лукойлом $LKOH Сбер $SBER и Интер РАО $IRAO. Странная подборка, согласен, но она случайная. Дивиденды идут по части компаний, всё ок.

Можно уменьшить риски и взять случайным образом 10 компаний, совсем плохая выборка практически исключена, но и в чемпионах быть не получится. Но получить среднюю доходность по рынку которая почти в два раза больше чем инфляция на горизонте 20 лет не так сложно, ведь это средняя доходность.

— Всё давно уже известно. Диверсификация! Ватсон.
— Потрясающе, Холмс!
— Элементарно, мой дорогой Ватсон, элементарно! 

А приложив чуть усилий, посмотрев на историю отношения к доп эмиссиям и исключив их любителей (Аэрофлот $AFLT ВТБ $VTBR и т.п.) и/или убрав самые закредитованные (Сегежа $SGZH АФК Система $AFKS и т.п.) получаешь чуть лучше результат.

Не залетать в одну историю [точно без плечей], достаточная диверсификация и немного элементарного анализа и вот уже приемлемый результат на горизонте нескольких лет. Добавляем активные покупки во время распродаж и вы великолепны.

Но тут, как и с тем, чтобы держать себя в форме придётся проявить усилия пока это не войдёт в привычку. Ведь постоянно хочется что-нибудь жирное и сладкое съесть, а упражнения делать не хочется. Но приложенные усилия того явно стоят и приложить их может каждый.

---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью
1

Про "Сдали нервы", про план и про фундаментальный анализ

Иногда на рынке у части участников сдают нервы (рис 1), кажется что «Всё Пропало» для РФ вообще и для отдельных компаний в частности. Для примера пару комментариев к утреннему поступро МосБиржу на паре площадок.

Про &quot;Сдали нервы&quot;, про план и про фундаментальный анализ

Когда на рынке происходят эмоционально заряженные события подобные наложению санкций На МосБиржу у части людей сдают нервы и они продают активы в неподходящее время по неподходящей цене. Бывают эмоционально заряженные события со знаком плюс, тогда уже покупки в неподходящее время по неподходящей цене, но сейчас не об этом.

Чтобы в такие моменты нервы не сдали нужен (1)план почему в принципе делаете покупки, (2)должно быть понимание что за актив вы держите и на чём он зарабатывает деньги, (3)почему вы его держите и что тут может измениться (изменения со знаком плюс и минус могут быть).

О планах покупать на просадке МосБиржу $MOEX писал 2 недели назад (27 Мая) короткой заметкой в первой части списка «Что покупать на просадке».

Более обстоятельные объяснение были несколько раз для подписчиков платного проекта на Бусти и Тинькофф. Где прямо писал про санкции:

«Возможные санкции на Национальный клиринговый центр (НКЦ) в очередном санкционном привете».

А владея фундаментальным анализом не сложно посмотреть, что у МосБиржи объёмы выручки от валютных торгов составляют 13% от всех торгов. И от этого только 40% на доллары и евро. Точные цифры помнить не обязательно, но проведя анализ общий порядок вы вряд ли забудете.

Поэтому когда есть план, есть выполненная домашняя работа (провели анализ), то в моменты когда у одних сдают нервы вы спокойно покупаете хорошие активы со скидкой потому что для вас практически нет риска в этот момент.

Как и планировал сегодня МосБиржу прикупил. В первой части списка «Что покупать на просадке» была ещё АбрауДюрсо $ABRD, её брал в начале месяца, тоже на распродаже рынка. Есть желание проверить?— Сделки в публичном портфеле. План создать растущий кэшфлоу на дивидендных историях и план идёт своим чередом.

PS

И чтоб нервы не сдавали (4)надо отдыхать конечно не забывать. Автор со вчерашнего дня День России отмечает 😄 Без алкоголя, просто на базе отдыха в лесу погулять, в баню сходить и т.п. Рекомендую. Позволяет перезагрузиться.

---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью 1

Случилось прекрасное. Коррекция началась!

Правда прекрасное случилось только для инвесторов, а не спекулянтов-лудоманов с плечами которые хотели заработать по-быстрому ведь "рынок всегда растёт" и "что тут сложного".

В первый рабочий день лета рынок наконец-то ушёл в коррекцию. Падение от локального максимума составило более 10%. Как далеко мы пойдём вниз дальше? -15%? -20%? А может уже завтра вверх?

Случилось прекрасное. Коррекция началась!

Массовые распродажи это то, чего давно уже не хватало на рынке РФ. Почти два года пришлось ждать. Мы всё ещё в символическом плюсе от начала года (+1,34%), но сегодня днём проходили и этот "рубеж".

Начал активно по списку подбирать подешевевшие дивидендные истории, в публичный портфель. НоваБев $BELU, АбрауДюрсо $ABRD, ФосАгро $PHOR, Интер РАО $IRAO, Транснефть $TRNFP, жаль последняя особо не падает.

Смотришь в ветках сильно упавших компаний столько уже словили маржинколл при падении рынка всего на 10%. Печаль и ужас конечно, но ждём с нетерпением продолжения

---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью 1
2

Что теперь будет с налогами для работающего дивидендного инвестора

Если у вас уже хороший дивидендный портфель, но вы продолжаете работать и получаете хорошую зарплату, то переживать сильно из-за роста налоговой нагрузки не стоит. Во всяком случае пока  Так как надо ещё подождать окончательной версии, но предварительно для дивидендных инвесторов можно вынести следующие (приятные) моменты из предложения Минфина:

— По Дивидендам Минфин озвучил позицию так: "Что касается НДФЛ на дивиденды, действующая ставка сохраняется в размере 13% до суммы 2,4 млн рублей, и свыше этой суммы – 15%, без дальнейшей прогрессии". (налоги с депозитов аналогично 13%/15%)

— Доход с работы не суммируется с доходами от дивидендов.
У вас хороший дивидендный портфель, но вы ещё и работаете (автор относится к таким). В данном случае общий доход не суммируется для определения сколько налогов надо платить, так как применяются разные ставки для разных источников дохода.
т.е. если 2,4 млн в год на работе и 2,4 млн на дивидендах, то ставка все равно минимальная — 13%

— По Самозанятым.
На всякий случай, если вы ещё и Самозанятый, к примеру сдаёте недвижимость в аренду (как покупать недвижимость у государства со скидкой писал в прошлом году). То у самозанятых налог на профессиональный доход (НПД), а не НДФЛ. Так что тоже суммирования нет.

Сильно всем недовольным аккуратно напомню, что идёт СВО, СВО не бесплатно и бесплатным быть не может. Наше государство (в широком смысле) выбрало достаточно лайтовую версию при которой экономика растёт, а не скатывается в бездну. Инфляция повышенная, но под контролем и не двухзначная. А внутренний спрос активно растёт. Ещё раз медленно: "внутренний спрос активно растёт".

И при таких вводных, для многих, у тех у кого первая ступенька в налоговой лестнице — до 200 тр в месяц, вообще ничего не меняется. Для всё ещё многих, кто получает больше 200 тр, но меньше 416 тр в месяц, предлагают скинуть больше всего на 2% и не от всех доходов, а только от тех что более 2 млн в год. т.е. меньше 4,5 т.р. в месяц.

Примеряя на себя, 4,5 тр в месяц или 150 руб в день не выглядит большой суммой. А то, что по дивидендам ставку налога не подняли, это нам подсказка куда рынок должен ближайшие годы пойти:  💯📈🚀

---
Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Показать полностью
Отличная работа, все прочитано!