Буду честен, первые 3 года в Праге я вообще не думал об ипотеке серьезно. Мысль была в основном такая – продать студию в Питере и использовать ее как первый взнос, но было слегка боязно продавать свою единственную недвижимость и покупать что-то новое в Праге.
Мое мнение опять же полностью было изменено комментарием, который я услышал от одного коллеги – можно взять квартиру на этапе стройки за 2-3 года до ее завершения и взять кредит на первый взнос в банке на этот же срок и постепенно его выплачивать до момента готовности квартиры (около 10-15%). Ключевой момент – начало выплаты ипотеки начинается только, когда квартира официально сдана застройщиком для проживания.
Итак, теперь давайте я распишу по порядку что нужно, чтобы купить новую квартиру в Праге и в Чехии вообще. Все цены в кронах. Чтобы получить их в рублях - умножайте на 3.
1) Открыть сайт застройщика или популярный в Чехии сайт sreality.cz и выбрать новостройку в районе, который тебе нравится. В 2020 году, когда я оформлял ипотеку, в самое начало КОВИДа, цены были следующие:
1кк (студия) – около 3-3,5 млн крон
2кк – около 5-5,5 млн крон
3кк – около 7-7,5 млн крон
4кк – около 10+ млн крон
2) Важный момент – вы должны рассчитывать, что квартира будет готова через 2-3 года и в это время вам нужно будет выплачивать аренду за квартиру, где вы живете, и выплачивать кредит на первый взнос.
3) Когда вы выбрали квартиру, вам надо найти ипотечного маклера. Это может быть как маклер, которого нанял застройщик, так и человек, которого вы нашли по рекомендации. Основной момент – вы НИЧЕГО не платите маклеру, все комиссии ему выплачивает банк и застройщик. Его главная задача – сделать так, чтобы вы получили ипотеку, а он заработал денег. То есть он напрямую финансово заинтересован в вашем успехе.
4) Квартиру я выбрал в резиденции Harfistka (https://www.rezidenceharfistka.cz/) от застройщика NATLAND. Локация у квартиры – не зеленый парк, но метраж, качество строительства, бонусы и приятная цены определили мой выбор. Чтобы было понятнее, я выбирал между двушкой около парка и трешкой в 500 м дальше через дорогу. Победил масштаб!
Я решил пойти путем лени и попросил застройщика выделить мне маклера, который будет заниматься для меня оформлением ипотеки. В итоге, за 100 000 крон я забронировал трешку 80 м2 на 5 этаже в 6-этажном доме плюс парковочное место на -2 этаже и кладовка там же.
5) Первый взнос у меня был 20% и разбит по схеме 15% платишь сразу и 5%, когда будет готова квартира. Стоимость квартиры с парковкой и кладовкой составила около 7,3 млн крон, первый взнос около миллиона и порядка 335 тыс крон доплатить при приемке квартиры. Ранее можно было брать ипотеку с 10% первого взноса, но эту возможность зарезали.
6) Тут самый непростой момент – вам должны одобрить ипотеку и кредит на миллион крон. Одновременно. Если у вас нет кредитной истории или вы обращаетесь не в свой зарплатный банк, вам могут отказать. Кредиты я брал на всякие мелочи вроде машины, поэтому кое-какая история у меня уже появилась за 3 года. Если у вас есть накопления на первый взнос, то все значительно упрощается!
7) Маклер собрал все документы, справки о зарплате и пошел по всем банкам выбивать мне ипотеку. Самое смешное – что отказали в моем зарплатном банке – Райфайзене, но дали там кредит на первый взнос. Ипотеку мне одобрил банк Ceska Sporitelna (это типа нашего Сбербанка) на время до февраля 2023 года по ставке 1,89% годовых с фиксацией ставки на 6 лет. Бушевал КОВИД, рынки падали и маклер даже предлагал немного подождать, чтобы ставка еще больше упала, но я отказался и правильно сделал. Сейчас ставка составляет чудовищные 6%!
Кстати это отличный банк. Я решил в него перевести свою зарплату, т.к. у этого банка оказалось много ништяков, кешбеков, есть даже одноразовые виртуальные кредитные карты.
8) В общем банк CS мне одобрил ипотеку, а Райфайзен одобрил мне кредит на первый взнос (было не так просто, пришлось даже сократить лимит по кредитке аж на 20 тысяч крон). Так что мне оставалось только ждать и платить кредит до момента сдачи квартиры.
9) Важный момент, который делает эту схему в принципе реальной – когда вам одобряется ипотека, вы начинаете ее платить только тогда, когда застройщик официально передал вам квартиру. В моем случае получилось, что я платил за аренду квартиры 20 тыс крон и кредит 44 тыс крон. Т.е., обязательные траты составляли 64 тыс крон в месяц. Это выше средней чешской зарплаты, даже в Праге (здесь она около 36 тыс крон), но если вы работаете в ИТ, то в Праге вы легко будете получать от 100-120 тыс. крон. Даже если вы оболдуй, бездельник и тунеядец, но умеете решать задачи.
10) Два года я исправно платил кредит и уже готовился, что летом перееду в новое жилье. Откладывал деньги на покупку кухни и на доплату остальных 5%. Скажу честно, по деньгам все было довольно сурово – с учетом покупки кухни за 200 тыс крон и 5% первого взноса мне надо было прожить лето в режиме жестокой экономии, но тут ко мне лицом повернулась удача и застройщик прислал письмо, где он слезно извиняется и просит его простить, т.к. сдача квартиры откладывается до осени, т.к. не все документы в кадастре получилось вовремя согласовать. Для меня это был удачей, т.к. на тот момент у меня были деньги на доплату в 5%, но совсем не было денег на кухню.
11) В конце лета меня позвали на предварительный просмотр и приемку квартиры. Изначально мне советовали взять оценщика, чтобы он оценил все косяки, но я не стал заморачиваться и решил оценить все сам.
12) Квартиры в Европе сдаются с полным ремонтом. При заказе квартиры ты можешь выбрать планировку, двери, пол, кафель, выключатели и другое. Но это на раннем этапе строительства. В моем случае я выбрал только ламинат, двери, цвета дверных косяков, кафель и что-то еще по мелочи. Доплатил за премиум кафель еще 30 тыс крон – он более спокойных и солидных цветов. Скажу сразу, от квартиры я был в восторге. Придраться было просто, по сути, не к чему – окна, подоконники, кафель, все было сделано аккуратно, все стыки промазаны. Пришлось придраться к царапине на двери и стыкам розеток и плинтусов, чтобы убрали большие зазоры (больше 0,5 мм).
Особая гордость - парковочное место ширины 1,5 раза от обычной. Никто не прижмется и не поцарапает дверями. 😂
13) После подписи акта приемки я стал ждать официальной передачи квартиры в собственность. Мне дали ключи, но сказали, что пока квартиру не передадим, туда ничего нельзя привозить и тем более жить.
14) Кухню я решил брать в Икея – самый сбалансированный и проверенный вариант плюс 3Д редактор кухонь упрощает многие вещи и отвечает на многие вопросы. Цена получилась около 220 тыс крон за топовую кухню длинной 3400 см. Кухню я оплатил в августе и стал ждать конца октября – когда квартира будет передана мне. За прокладку электрики пришлось заплатить 12000 крон, за сборку кухни – 16 тыс крон плюс еще ряд работ будет доделан в январе. Не все так просто оказалось. Даже вернулся к 3д моделированию и сделал кухню не только в дизайнере Икея, но и замоделил ее с нуля!
Оцените разницу между 3D и фото. Я думаю, могу вполне подрабатывать 3д дизайнером! 😉
А вот это моя 3D анимация:
15) Сразу скажу – война много попортила нервов на финальном этапе, т.к. банку пришлось заново отправить все документы, новую карточку ВНЖ, заполнить специальную форму, что я полученные деньги не наворовал и не получил коррупционным путем, чтобы банк смог отправить деньги застройщику и запустить ипотеку. Даже был мелкий незначительный страх на грани юмора, что откажут в ипотеке, т.к. я русский, но нет. Даже специально сказали, что такие проверки проходят все, даже граждане ЕС.
16) И тут выяснился один важный момент – оказывается, когда я оформлял ипотеку и брал кредит на первый взнос, в условиях ипотеки было прописано, что ипотека будет активирована только при отсутствии обременений в виде этого кредита. Кредит у меня заканчивался в декабре 2022 года и если бы я получил квартиру уже летом, мне было бы необходимо срочно погасить этот кредит и где-то найти 5 ежемесячных выплат. Так что стоит это иметь в виду и здесь удача была на моей стороне, т.к. квартиру я получил в начале ноября и заплатил всего за 1 месяц вперед по кредиту.
17) Ипотека у меня оформлена на 30 лет с платежом 21360 крон, ставкой 1,89%, зафиксированной на 6 лет и возможностью выплачивать 25% в год от стоимости всей ипотеки без штрафных санкций. По моим прикидкам, ипотеку без особых потерь можно выплатить за 10-15 лет.
Теперь, когда квартира полностью моя, стоит сказать, а сколько же я буду платить коммуналку?
В Чехии при заселении в новую квартиру ты сначала платишь коммуналку в форме залога, который рассчитывается по нормам потребления по твоей площади или по твоим средним предыдущим расходам. Каждые полгода происходит перерасчет – тебе или перечисляют обратно деньги, которые ты переплатил или просят доплатить, если ты превысил.
По электричеству. У меня контракт с компанией PRE. Залог за 3 месяца составил 1800 крон в начале осени, но, как только началась возня с газом и российскими геополитическими играми, прислали еще один счет на дополнительный залог 4500 крон за 3 месяца. Т.е., общий залог 2100 крон в месяц за электричество. В прошлой квартире у меня залог был 900 крон. Большую часть сумму компенсирует государство, так что подождем перерасчета.
По поводу коммунальных платежей, опять же в виде залога за месяц:
Всего получилось за квартиру 21360+2100+4740+490+83+500=29273 крон в месяц. Много это или мало?! За арендованную двушку с паркингом и без кладовки я платил 22000 крон. Доплата 7273 кроны за свою собственный дом - допустимая цена, думаю, что потяну 😉
Между прочим, если посмотреть, сколько стоит снять трешку 80 м2 в Праге недалеко от центра, то увидите цены и 30, и 35 тыс крон.
По поводу форс мажорных ситуаций. Если случится так, что срочно понадобятся деньги или мне надо будет переезжать в другую страну (например, предложат работу в США), то квартиру уже сейчас легко можно продать за 10 млн крон, полностью погасить ипотеку и получить на карман почти 5 млн крон чистой прибыли. Так что держим в уме.
И впечатления по самой квартире, дому и окружающей инфраструктуре:
* Да, дом находится около железной дороги, но вокруг дома сделали земляной вал и засадили его деревьями, летом там будет полноценный парк, который значительно уменьшит шум от поездов.
Сначала я боялся, что вокруг будет довольно посредственное благоустройство, но увидел, как стали активно сажать деревья, оформлять клумбы, даже там, где для них почти нет место, почти любое свободное пространство будет покрыто зеленью, плюс вокруг трех домов этого комплекса сделана небольшая прогулочная дорожка, ну что добавляет позитива.
* Окна квартиры выходят на две стороны – тихая и шумная, так что спальня у меня находится в бесшумной зоне.
* Спальня, кстати, неквадратной формы, пришлось сначала подумать как лучше поставить кровать. Основное требование – не напротив двери.
Это я так замоделил в 3D:
А так спал первую неделю, пока не перевез кровать
* В квартире используются двухкамерные стеклопакеты. Никакого конденсата и шум поезда воспринимается как легкий шелест где-то на фоне. Отдельный респект застройщику за эти окна.
* В квартире используется активная вентиляция, которая регулируется крутилкой и которая позволяет вообще не открывать окна и проветривать квартиру в любое время года. Система вентиляции находится под потолком в кладовке и коридоре, поэтому там потолок не 2,7 м, а 2,3 с небольшим.
* Оптический кабель заходит прямо в квартиру, ничего не надо тянуть и дырявить.
* В квартире нельзя использовать обычную вытяжку – только с рециркуляцией, все делает активная вентиляция, которая устраняет любые запахи и пыль. У нее есть сменный угольный фильтр.
* Кладовка внизу реально полезная вещь. Забрал колеса у дилера и запихал их на стеллажи. Постараюсь там хранить наиболее крупные и недорогие вещи, т.к. кладовку могут вскрыть – первые полгода все делают ремонт и двери часто открыты.
В общем, я реально очень доволен, что купил такую квартиру и выбрал именно трешку. Я пока без семьи и детей (сроки уже горят, но здоровье пока позволяет не торопиться), но на будущее уже площади зарезервировал 😊
