Лига Инвесторов

• Если добавить среднюю доходность от аренды, то получится примерно около уровня инфляции.

• Но если считать с 2000-х, недвижимость чуть обгоняет инфляцию — на ~2% в год.

То есть, в сухом остатке: это далеко не всегда супер-инвестиция, но точно годится как актив для сбережения и опережения инфляции (особенно с учетом аренды).

Но пост не про инвестиционную привлекательность, а про - "Ведь где-то жить всё равно надо"

И тут я убеждён: самый выгодный способ использовать недвижимость как инвестицию — жить в ней самому.

Почему?

• нет простоя объекта;

• нет налога на прибыль;

• нет комиссий за управление;

• минимальные риски, ведь «арендатор» всегда платит.

Когда стоит покупать жильё?

1. Если есть высокая уверенность, что останетесь в этом месте минимум на 5 лет.

Подбор квартиры, ремонт «под себя» и прочие хлопоты не имеют смысла в формате «поживём годик-другой».

Я не очень верю в спокойную удалённую сдачу. Это всегда сопряжено либо с головной болью и рисками, либо с комиссиями управляющих компаний.

2. Ипотека = самый безопасный способ вложиться с плечом в долгосрочный актив.

Идеальный момент для покупки — когда платёж по ипотеке (при сроке ~25 лет и взносе до 30%) примерно равен арендной ставке на аналогичную квартиру.

Бонус - Если ипотека недоступна, но очень хочется своё жильё.

Тогда смотрим на соотношение «арендная ставка / цена объекта». Доходность должна быть не меньше 6% годовых. Даже если жить в квартире самому, формально вы как бы «получаете аренду», только тратите её на себя.

Если показатель сильно меньше — снимать выгоднее. Особенно учитывая, что иногда арендная ставка может оказаться дешевле рыночной в долгосрочной перспективе.

А какие ваши критерии и почему?

Основные посты на тему финансов и "Свободы в целом" в моем телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»

Максимальная доходность + индексация, а с понижением ставки ЦБ это выглядит даже интереснее, чем облигации.

2. Сбер Современный 7

Для неквалов. Мой фаворит у Сбера (и раньше топил за него).

17 складов, больше всех фондов Парус вместе. Торгуется с дисконтом → доходность около 12,5%.

3. Парус НОРДВЕЙ

Ждём хорошей индексации доходности. Планируют закрыть долг и открыть доступ для неквалов (может стать драйвером роста).

Минусы: торгуется выше стоимости активов → див. доходность чуть ниже заявленной. Плюс находится на пике цены → поэтому только 3 место.

Остальные фонды

Парус Макс — фонд фондов. Комиссия 12к ₽ в год. Думаю, тут всё сказано

Парус Красноярск — норм, но зачем, если есть более интересные варианты?

Парус СБЛ / ОЗОН — торгуются выше СЧА → див. доходность снижена. Сейчас неинтересны.

Парус Двинцев — бизнес-центр, офисы мне не интересны, не верю в будущее этого сегмента.

Арендный поток — фонд завершил работу, выплаты пока туманны. Надеюсь, история закончится как с ПНК.

ДОМРФ — без комментариев.

Самолёт — комиссия УК 3%

Активо 20 — ТЦ и прочее, доход 10–12%, обещают рост на инфляцию. Так себе.

Современный 3 (для квалов) — с дисконтом, доходность ~13,7%.

Современная коммерческая недвижимость — склады, тоже ~13,7%.

Но оба варианта слабее, чем Сбер Современный 7.

ЗПИФ РД — выплаты растут, доходность хорошая, но срок до 2027 → потом перекладываться заново. Я пас.

Рентный доход ПРО — 2 объекта, обещают рост выплат с 2028. Слишком «обещают» → не верю.

Рентал ПРО — флиппинг недвижимости. Не мой формат.

В целом, есть интересные фонды, но пока жду биток по 300k — вот тогда можно будет немного переложиться в акции (если будут условия) и фонды недвижимости

Основные посты на тему финансов и "Свободы в целом" в моем телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»

- Предлагаю начать с вопросов по острой теме – разблокировке российских активов, застрявших в Euroclear после начала СВО. Сейчас у Mind Money три лицензии под разблокировку. Первая - лицензия Казначейства Бельгии, необходимая для того, чтобы претенденту разрешили вывести активы с территории РФ. Вторая - лицензия OFAC, которая уже вроде как и не нужна. И третья - лицензия MEK Минфина Кипра, где зарегистрирована наша компания. Но вы территориально базируетесь в Германии. Соответственно, вопрос – какая у вас третья лицензия на разморозку активов?

- У нас офисы в Берлине и в Москве. Но когда мы занимаемся разблокировкой, это не значит, что мы все активы в итоге выводим на счета в Германию. Конечно, у нас есть кейсы, связанные с конкретными странами Евросоюза, и, если удобней, используем лицензию для перевода активов в Германию. Но есть ситуации, когда оптимальней будет перевести активы клиента в Австрию, или в Швейцарию, или в Испанию… Кстати, тот же Кипр по таким кейсам занимает первое место.

Но пока в Германии и в других странах мы не сталкивались с требованием, что нужна самостоятельная третья лицензия, как на Кипре. Похоже, к Кипру у Euroclear особое отношение.

- В целом, безотносительно Кипра, есть ли в Европе страны, в которых Euroclear к выходцам из России в вопросах разморозки относится лояльней, например, более оперативно рассматривает заявки? Или бельгийцам все равно, из какой страны Евросоюза приходит заявка и чей ВНЖ у вашего клиента?

- По не особо значительным нюансам складывается впечатление, что для Euroclear более предпочтительно, если это будет какая-нибудь условная Германия или Швейцария, а не Кипр. Здесь срабатывает историческая аура. Хотя Кипр был исключен из «черных списков» офшорных зон после вступления в Евросоюз в 2004 году, некий осадочек остался. Это не мешает работе, но может создавать дополнительную нагрузку для исполнителя. Похоже, ваша третья лицензия Минфина Кипра как раз из подобных штришков.

- Продолжаю задавать вопросы по разблокировке. Сейчас в большинстве от клиентов идут заявки не на саму разблокировку, а на «пересмотр отказа» от Euroclear. Интересен ваш общий комментарий по данному ракурсу.

- Я слышал от коллег, что пошел такой тренд. Но нам пока по этому подсегменту работать не доводилось.

- А с откровенными «косяками» самих бельгийцев вам сталкиваться приходилось? С ситуациями, когда чиновник (конечно этого он никогда не признает) должен был бы сказать: «Извините, день был тяжелый, я сам напортачил»?

- Пока обходилось. У нас вообще пока почти не было отказов по заявкам на разблокировку.

- На сегодня каков у вас средний срок разблокировки?

- Сейчас от подачи заявления до получения клиентом лицензии, я сказал бы, что уходит где-то год. Раньше это было около 6-8 месяцев, но сейчас мы видим, что сроки удлиняются.

- В публичных обсуждениях темы разморозки российских активов 31 декабря окрашивается негативными ожиданиями. Дескать, после этой даты Euroclear перестанет принимать новые заявки.

- Нам это было озвучено устно, «не под запись». Точнее, нам было рекомендовано подать все заявки точно до конца года, а еще лучше бы «вчера» - до конца августа. Позиция следующая – если инвесторы, зная о том, что возможность получить лицензию имеется, не подали соответствующих заявлений на протяжении трех лет, значит, согласились с блокировкой активов.

Официально никто такие сроки не устанавливал. Но они - не просто чиновники, они тоже юристы. Далеко не факт, что они действительно официально об этом где-то заявят, но вполне могут инвесторам, которые будут сильно тянуть с подачей, впоследствии отказывать по каким-то надуманным основаниям. Просто не закроют возможность подачи, но ужесточат до заградительного подход к рассмотрению этих заявлений.

Сформулирую иначе: у нас есть подобные опасения, но пока работаем, как работаем. А дальше зависит от клиента. Он уведомлен, что есть подобные риски, и думай сам.

- Средняя сумма разблокировки по вашим клиентам?

- Сложно сказать. Есть очень большие портфели, есть средние.

Тоже переформулирую иначе: какой минимум, с которым вам обращался потенциальный клиент за разморозкой?

- Понятно, что мы не всех берем в обслуживание. Но вот на прошлой неделе обращался потенциальный клиент с заблокированными активами на $8 тысяч.

- И взят в работу?

- Пока не взят, взвешиваем целесообразность.

-Самый интересный кейс по защите интересов российских компаний в Германии? Интересный с той точки зрения, чтобы было любопытно работать, чтобы было оригинально, необычно…

- Например, нам удалось через суд получить решение, чтобы российскому гражданину открыли банковский счет. У него две квартиры в Мюнхене, которые он сдает в аренду.

Более впечатляющая история, когда нам первыми в этой юрисдикции удалось получить разрешение на возврат предоплаты по договору. Поясню – до 2022 года из Германии в Россию массово шли поставки различного оборудования. И когда договоры были уже заключены и проплачены, многие товары попали под санкции с началом СВО. Немцы банально не хотят возвращать деньги, и это нежелание подкрепляется позицией органа исполнительной власти, дескать, нельзя не только обязательства по поставкам выполнять, но нельзя и деньги возвращать. Что в принципе - бред.

- То есть, это было некое официальное распоряжение в Германии уполномоченного органа?

- Не официальное распоряжение. Есть там у них ведомство в сфере экспортного контроля, и оно на сайте опубликовало разъяснения по вопросам применения санкций. В том числе появилось разъяснение, что не только такие договоры нельзя выполнять, нельзя по ним и деньги возвращать. Однако, нам удалось получить разрешение от немецкого регулятора – Бундесбанка - на возврат предоплаты российской компании.

А еще у нас прошло несколько кейсов с возвратом россиянам автомобилей. Может слыхали, в Германии изымали машины с российскими номерами, которые там оказались в момент, когда появился запрет на экспорт из России автомобилей в Европу. И тоже приходилось возвращать через суд и соответствующее судебное постановление. Хотя ситуации встречались самые нелепые. Допустим обыкновенный российский автотурист проехал из России через страны Балтии, через Польшу, а в Германии у него изъяли машину…

- В России, честно говоря, решение судебной власти не всегда является поводом для его исполнения. На помощь приходится призывать дополнительные институты, тех же судебных приставов. В Германии с этим строже?

- С «разморозкой» автомобилей отличие в том, что это были уголовные дела, и когда выносится решение, оно исполняется органами прокуратуры или службами с аналогичной компетенцией.

- Последний вопрос. Какое вы встречали самое нелепое требование со стороны обслуживаемой российской клиентуры при их конфликтах с немецкими контрагентами?

- Случается, клиент несет абсолютный бред и считает, что прав. Например, просят какие-то документы «нарисовать».

Беседовал Игорь Чубаха

Самолет - крупнейший застройщик России. Занимает 1 место по объему текущего строительства и по объему ввода жилья.

30 сентября "Самолет" планирует провести сбор заявок на два новых выпуска облигаций: один с постоянным купоном на 3 года, второй - с постоянным купоном и погашением через год. Посмотрим подробнее параметры новых выпусков, оценим целесообразность участия в размещении.

Общие параметры для двух выпусков
Рейтинг: А(RU) от АКРА
Номинал: 1000 ₽
Объем: 3 млрд. ₽
Старт приема заявок: 30 сентября
Дата размещения: (уточняется)
Периодичность выплат: ежемесячные
Амортизация: нет
Оферта: нет

Выпуск: Самолет БО-П19
Дата погашения: через 3 года
Купонная доходность: до 18,25% (доходность к погашению до 19,8%)

Выпуск: Самолет БО-П20
Дата погашения: через 1 год
Купонная доходность: до 21% (доходность к погашению до 23%)

Финансовые показатели компании и ее особенности
- год основания 2014;
- количество сотрудников 6770 человек (1 полугодие 2025 г.), 7631 человек (в 2024 г.);
- объём текущего строительства 5,02 млн м² жилья, в строительстве - 64 жилых комплекса, в которых возводится 252 многоквартирных дома и 7 домов с апартаментами. Компания строит жилые дома в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области.

Согласно отчету по МСФО за 2024 г.:
- выручка 339 млрд.р (+32% г/г);
- операционная прибыль 81,3 млрд.р (+14% г/г);
- чистая прибыль 8,158 млрд.₽ (-69% г/г);
- EBITDA 83,6 млрд.₽ (+16% г/г);
- денежные средства на счетах эскроу 324,5 млрд.р (+12% г/г);
- чистый долг за вычетом счетов эскроу 291,2 млрд.р (+46 % г/г);
- чистый долг за вычетом счетов эскроу/EBITDA = 3,49х (в 2023 г. было 2,2х).

Согласно отчету по МСФО за 1 полугодие 2025 г.:
- выручка 170,97 млрд.р (+0,8% г/г);
- чистая прибыль 1,8 млрд.р (-62% г/г);
- EBITDA 52,1 млрд.р (+21% г/г);
- чистый долг за вычетом счетов эскроу 350,9 млрд.р.

Отчёты за 2024 год и 1 полугодие слабые. Чистая прибыль упала, чистый долг растет, выросли финансовые расходы. Но несмотря на высокие ипотечные ставки компания в 1 полугодии смогла выполнить план по продажам на 96%: объем продаж первичной недвижимости составил 121 млрд р. Было продано 553,2 тыс. кв. м. Общее количество заключенных контрактов составило 15,9 тыс. Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 54%.

В 1 полугодии компания сократила численность персонала с 7631 до 6770, продавала земельные участки, дочерние компании. В сентябре «Самолет» продал девелоперу «Брусника» часть жилого комплекса «Рублевские кварталы» в д. Лайково под Одинцово.

В настоящее время в обращении находятся 10 выпусков облигаций компании на 90,28 млдр. р.

Выводы
У компании слабые финансовые показатели, чистая прибыль снижается кратно, растет чистый долг и процентные расходы. Плюсом непонятные уголовные дела (которые быстро отменились) и недавняя смена руководства.

Ситуация не изменится в лучшую сторону пока будут высокие ставки по ипотеке. В настоящее время с низкими ставками действует только семейная ипотека для семей с детьми до 6 лет (одна ипотека в жизни), ИТ-ипотека и дальневосточная (неактуальна для региона где стоит Самолет). У Самолета есть варианты с покупкой под ставку 3,5% в первый год, но далее ставка будет двузначной, что с точки зрения потребителя все равно невыгодно.

Что касается новых выпусков, то с точки зрения рисков интересен может быть выпуск БО-П20 (срок 1 год), т.к. что будет со строительной отраслью через несколько лет сейчас загадывать сложно. Поэтому брать с целью держать до погашения - повышенный риск.
У меня есть выпуски Самолета Р13 и Р14, в новых размещениях участвовать не буду.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про финансы и инвестиции.