Прежде чем перейти непосредственно к строительству необходимо убедиться можете ли вы вообще там что-то построить. Проблемы с землёй бывают нечасто, но даже в мой практике таких случаев четыре так точно. Причём во всех из них это стоило людям приличных денег.
Итак.
Если у вас есть или вы собираетесь покупать участок первое что нужно проверить есть ли он на публичной кадастровой карте https://pkk.rosreestr.ru
Есть и другие сайты такие как egrp365.org и roscadastr.com но они не такие информативные и всю информацию берут с основного сайта.
Скажу сразу сайт донельзя глючный. Днём может тупить и зависать в силу большой нагрузки. Я, например, чаще всего смотрю вечером. После 19 часов обычно работает без проблем.
Открывать следует через Яндекс браузер или браузер «Атом», можно также установить сертификаты для обычного браузера и открыть в нём (без установленных сертификатов в обычном браузере работать не будет). Взять сертификаты и браузеры можно по ссылке https://www.gosuslugi.ru/crt
Но если всё сойдётся, то вы увидите следующую картину.
И ваш участок должен там быть (вбиваете через поиск)
Если участка на карте нет, то идёте к кадастровому инженеру вам нужно межевание. (У вас могут быть всевозможные старые документы, включая межевание, но это всё не даёт гарантии и вам всё равно надо делать новое межевание)
Шаг второй. Проверка категории и разрешенного использования земли.
Если участок есть, то поверяете разрешённый тип использования и категорию земель.
Особенно обратите внимание на ЛПХ, которое на СХ земле. Встречался с тем, что такие земли продавали под застройку, а строить на них нельзя.
Шаг третий: проверка обременений.
На публичной кадастровой карте включаете слой «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Появляются зелёные полосы, выбираете тип ЗОУИТ, тыкаете в полосу и узнаёте какое обременение есть на участке.
Что это именно такое и как влияет находите в интернете.
В моей практике был случай, когда заказчик построил фундамент, и вынужден был его бросить. Поскольку попал в зону прокладки газопровода высокого давления. Причём в такую, где разрешены только одиночные строения. А у соседа уже был дом.
Шаг четвертый: Выписка из ЕГРН.
Теперь надо получить свежую Выписка из ЕГРН. (Можно на любой участок, не обязательно что бы вы были собственником) Получить её можно на сайте госуслуг. https://www.gosuslugi.ru/ Заходите, авторизуетесь, в поисковой строке указать «выписка из ЕГРН».
Выписка бывает 2 типов вам нужна более дорогая «Выписка об объекте недвижимости»
В ней есть все обременения, которые есть на текущий момент. Тоже внимательно прочитайте и изучите. Особенно что касается обременений и запретов. Особенно актуально перед покупкой участка.
Если всё Хорошо. То переходите к следующему этапу проверки.
Шаг пятый: Проверка на государственные планы.
Для Москвы вроде как есть свой отдельный сайт.
И здесь вам нужно два раздела. Документы и Карта.
Первое. Это документы, которые действуют для данной местности.
Выбирайте действующие документы для вашего поселения. Это могут быть как карты, так и текстовые документы. Скачайте и ознакомьтесь.
Второе, это раздел карта. На ней отмечаются существующие и планируемые строительства инфраструктурных объектов. (Выделяет все слои и смотрите нет ли каких планов.)
Пример:
В ближайшее время вокруг Рязани будет строится объездная дорога Её пока нигде в обременениях не найдёте, но…. Если вы купите участок, а через него пойдёт трасса. То так себе вариант. Нажиться на государстве не получится, изымут по закону и выплатят согласно кадастру.
Шаг шестой: Вынос границ участка на местности.
Вызываете кадастрового инженера и выносите границы участка на землю. И даже если у вас участок давно, и вы во всём уверены, не экономьте.
Стоимость услуги на текущий момент от 700р за точку за всё в районе 3-5 тр.
Может спасти от огромной кучи проблем, крайне рекомендуется сделать.
Ещё встречаются кадастровые инженеры, которые делают вынос границ только теодолитным ходом. Не работайте с такими (шанс ошибки выше) выбирайте инженеров кто в работе использует GPS приборы. Выглядят они вот так.
На этом проверка участка окончена, и немного надо сказать о размещении дом на участке.
Отступы от границ и можно ли их нарушить.
Хорошей иллюстрацией какие отступы должны быть служит вот такая картинка.
НО! Пока действует дачная амнистия, можно построить и ввести в эксплуатацию дома, построенные с нарушением данных отступов.
То есть вы можете построить дом прямо по границе участка и вам не могут отказать в его регистрации. Главное не заступить на соседский.
Более того согласно ст. 85 земельного кодекса
Если у вас потом найдут нарушение, то сделать с этим толком ничего нельзя если не угрожает жизни. Банально, вам нельзя установить срок до какого вы должны всё исправить.
Так же ваш дом не будет признан самовольной постройкой. Согласно 222 ГК РФ
Достаточно сказать, что не знали и всё, вы в домике.
Если на вас подали в суд или каким-либо образом уведомили в процессе стройки. То дом могут признать самовольной постройкой и снести. Риск есть. Даже досудебной претензии может быть достаточно.
Стоит ли нарушать – это решать вам.
Собственно, на этом всё, что касается границ и межевания. Естественно, это не исчерпывающая информация, есть масса нюансов, но в подавляющем большинстве случаев они вам не понадобятся.
P.S. В любой непонятной ситуации с землёй, прежде всего обращайтесь к кадастровому инженеру.
