Ответ KYKYXA05 в «Пенсионерки массово признают сделки по проданным квартирам недействительными»68
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец покупателю деньги. Допустим, мы ввели поправку, по которой возврат квартиры происходит только после возврата денег. Если продавец успел потратить деньги или просто не хочет платить, для покупателя тут же наступают проблемы. Продавец может собирать сумму годами, а покупатель тем временем владеет обремененным имуществом: его нельзя полноценно использовать из-за риска потери, плюс нужно платить налоги. А ещё деньги обесцениваются из-за инфляции, так что покупатель в итоге получает меньше реальной стоимости. Можно ввести срок давности, например, 1 месяц, после которого квартиру вернуть будет невозможно, даже если деньги уже готовы. Однако это создает парадокс, когда сделка юридически недействительна, но фактически исполнена.
Если продавец уже успел потратить деньги, или просто не хочет возвращать их добровольно, покупатель может обратиться в суд, получить исполнительный лист и передать его в Федеральную службу судебных приставов. Приставы взыскивают долг, но часто сталкиваются с ограничениями. Если у продавца только одна квартира, её нельзя продать с торгов, так как статья 446 ГПК РФ защищает единственное жилье (за исключением ипотеки или специальных случаев). С пенсии, если это основной доход, можно списывать до 50%, но только если после списания остается прожиточный минимум. При средней пенсии и текущей стоимости недвижимости процесс может затянуться на десятилетия. В итоге исполнительный лист есть, но взыскать по нему фактически ничего нельзя.
Чтобы избежать подобных схем, стоит, на мой взгляд, сократить перечень оснований для признания сделки недействительной. Если продавец был в здравом уме, действовал добровольно (с подтверждением от компетентных третьих лиц), имел право собственности без обременений, сделка должна оставаться в силе. В свободном обществе каждый вправе распоряжаться своим имуществом, и добросовестные третьи лица не должны страдать от последствий чужих ошибок, даже если они вызваны мошенничеством.
