Путешествие по тысяче граблей всегда начинается с первых.
Построить дом я хотел очень давно и намечтал его себе в деталях и подробностях. Разумеется, я решил подойти к делу воплощения в камне обстоятельно и не делать глупых ошибок, поэтому на первом этапе внимательно пересмотрел Ютуб-каналы наиболее заслуживающих доверия авторов, чтобы набраться практических знаний и только после этого начал переводить свои мечты в файлы CAD'а. Подробно про проект расскажу в другой части, сейчас это не имеет принципиального значения.
По счастью я услышал аббревиатуру ГПЗУ до того, как участок оказался в моём владении, к несчастью полностью от проблем это не избавило. Да, ГПЗУ оказались именно теми самыми граблями, только прилетело мне не в лоб, а в затылок.
ГПЗУ - кот в мешке, эту бумажку нельзя взять на чужой участок, у прежних владельцев он оказывается редко, делают его долго, фактически при покупке приходится полагаться на удачу. Справка для душнил - для Москвы в свободном доступе имеется документ "Правила землепользования и застройки", он огромен, но найти в нём нужную мне информацию не удалось и не потому, что её нет, а потому что он так составлен и непосвящённым дилетантам недоступен для понимания. В других регионах наверняка всё аналогично.
Обычно ГПЗУ упоминается в страшилках с газопроводами, ЛЭП, кабелями и прочей инфраструктурой, которая полностью запрещает строительство. Для меня стало откровением, что и без подобных сюрпризов существуют ограничения на любом участке. Итак, есть два коэффициента с почти одинаковыми неинформативными названиями на канцелярите - коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки.
Коэффициент застройки - отношение площади пятна застройки к площади участка. То есть для дома 10 на 10 на участке в 10 соток он будет равен 0.1 вне зависимости от этажности.
Коэффициент плотности застройки - тоже самое, но в пересчете для каждого этажа. Для вышеуказанного дома, если он двухэтажный, коэффициент будет равен 0.2.
В Москве эти коэффициенты в большинстве случаев равны 0.2 и 0.4 соответственно. Казалось бы достаточно, только хорошие участки стоят дорого и нарезаются мелко - площади для дома оказывается в обрез. Отдельный привет любителям одноэтажных строений.
Предупреждён, следовательно вооружён. Переведя свои наброски в квадраты и коэффициенты, я принялся искать подходящий участок. Никакой америки здесь я не открыл и ничего особенного не произошло. Пытались впарить участок, который будут изымать под дорогу, участок на болоте, с оползнем, впритык к скоростному шоссе и так далее и тому подобное. Всё как обычно и бывает. Избежать непоправимого помогли карты развития региона, со всеми планируемыми объектами (есть в открытом доступе, можно найти), карты Яндекс, частично их повторяющие, карты почв, помощь юриста, высших сил и титульного страхования. Спустя три с половиной месяца я стал счастливым обладателем того самого участка. Не вру - действительно счастливым. Выправил документы, которые были чисты как слеза Мадонны и перешёл к следующему этапу.
А именно нанял архитектора. И начался адище. Теперь я уже понимаю, что то была только разминка, но тогда для меня всё было впервые и нервы потрепало изрядно. Совершенно очевидно, что мои электронные каракули оказались не вполне квалифицированными и потребовали исправлений. Началась весьма жёсткая перекомпоновка, но помещения не тетрис, как угодно друг с другом не стыкуются и внутрь они не сжимались, так как становились тесными и непроходимыми с установленной мебелью. Проект стал распухать по площади, превысив допустимые по ГПЗУ нормы. Купленный участок оказался не просто мал, а обидно мал - не хватало ерунды, но взять её было неоткуда. И в отсутствии других вариантов пришлось скрепя сердце урезать осетра. Спустя пару месяцев пережив первую неудачу, я снова перетряс проект и смог вернуть почти всё.
Первый вывод частного строительства - никогда не приступайте к выбору участка, не имея на руках Архитектурных Решений, потому что подобрать участок под параметры вашего дома вы сможете, а вписать желанный вами дом в участок - нет. Не эскизов и набросков, а Архитектурных Решений. Скорее всего архитектор попросит кадастровый адрес участка - дайте чужой примерно подходящий по площади, никаких архитектурных ансамблей создавать не будут, а виды в населённых пунктах плюс-минус одинаковые.
Второй вывод - первый вариант Архитектурных Решений вряд ли будет окончательным.
С хорошими АР можно обойтись меньшим участком, но расположенным удобнее и не пытаться брать сотки про запас. Удивительно, но обычно я встречал советы поступать строго наоборот.
В следующей заметке я опишу концепцию своего проекта и способы кроилова не делающие дом хуже.
В четвертой - как я подбирал архитектора и получил качественный проект не будучи специалистом.
