Как эскроу счета хоронят льготные ипотеки в ИЖС строительстве
Для начала справка, что такое эскроу-счет. Кратко это специальный счет в банке, где блокируются деньги заказчика (в том числе и ипотечные), а переводятся они на счет подрядчика только после закрытия акта принятия работ по договору строительства.
Вроде на первый взгляд хорошая безопасная схема, которая может оградить заказчика от недобросовестного подрядчика.
Идея эскроу — безопасность заказчика и гарантия, что подрядчик не раствориться с деньгами заказчика или не сорвет сроки строительства.
Схема еще более-менее рабочая в многоквартирном строительстве, но являющаяся по сути заградительной мерой для ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
А теперь пара моментов, почему такая схема в большинстве случаев плохо применима для ипотечного строительства именно в ИЖС
Если ипотека с эскроу счетом, то счет раскрывают после сдачи дома в полном объеме с договором, поэтапного раскрытия нет.
В таком случае вариантов работы у подрядчика два:
1. Строить полностью на свои средства.
2. Брать специальный льготный кредит в том же банке. Но он, во-первых, ограничен суммой 80% от договора подряда, во-вторых, под него нужно обеспечение в виде залога или поручителя. При этом кредит начинает гаситься сразу, как обычный, без отсрочек итп (хотя есть варианты по отсрочке основного платежа в некоторых случаях, с повышенной %% ставкой).
Ни первое, ни второе условие в строительстве ИЖС не интересно подрядчикам, к сожалению. Т.к. по сути подрядчик строит на свои средства на чужом участке, что несет определенные риски.
Если даже компания работает с эскроу, то на текущий момент нет полной ясности, как эскроу счет раскрыть и перевести средства на счет подрядчика. Сделать это можно только после подписания акта, и завершения всех работ. А если заказчик акт по какой-то причине не подписал (заболел, уехал, умер, просто не хочет) и закрыл доступ на участок, то средства так и останутся на эскроу счете. У отдельных банков есть доп условия - нужно провести оценку построенного дома. Есть информация, что нужно дом зарегистрировать. Сами банки пока только налаживают систему работы с эскроу в ИЖС.
В итоге подрядчик, построив дом, но нарвавшись на недобросовестного заказчика рискует этот дом построить бесплатно если при невыполнении формальных требований средства с эскроу счета вернуться заказчику (не смотря на то, что дом построен). Конечно, тут будут и суды, т.к. подрядчик может все затраты показать и обосновать документами, но такая канитель строительным организациям совсем не интересна, а вот для потребительского терроризма тут полное раздолье.
Сама по себе идея строить за свой счет (или на заемные средства) на чужом земельном участке, без каких-либо рычагов воздействия на возможность сдать дом в срок совершенно нелогична. Просто, потому что «товар» невозможно забрать назад в случае чего.
В МКД строительстве подрядчик владеет и участком, и построенным домом, и всеми квартирами и таких рисков там нет, в ИЖС все сложнее. Поэтому эскроу для девелоперов еще могут быть инструментом работы, т.к. они в любом случае привлекают инвестиции, а дольщиков в ИЖС никто не привлекает.
Кроме всего прочего эскроу никак не скажется в борьбе за качество строительства, как может показаться, т.к. нет четкой нормативной базы. Но, что точно сделает эскроу так это увеличит конечную стоимость строительства, т.к. компании будут перекрывать риски (если вообще будут работать с эскроу), также стоимость возрастет на дополнительное кредитование подрядчика. В конечном итоге в выигрыше пока только банки, которые на строительстве одного дома могут выдавать теперь два кредита.
Будем смотреть, как пойдет дальше. Кроме ипотечного строительства в ИЖС много заказчиков без привлечения ипотеки, так же, как и много работ не в категории общестроя, это и отделка, и инженерия, ландшафт итп.
Но зачастую теперь будут складываться ситуации, когда заказчик хочет работать по эскроу схеме, а подрядчик отказывается, ссылаясь на возросшие издержки и собственные риски т.к. конечный потребитель сможет давить на подрядчиков, например отказываться подписывать акт приема-передачи. И если раньше такое давление тоже иногда бывало, но влияло на остаточную часть платежа по договору, то теперь подрядчик рискует всей суммой договора и построенным домом, а такие риски сильно охлаждают желание работать с эскроу, т.к. за свой счет строя на чужой земле (рискуя потерять все вложения) мало кто будет готов работать.
Само по себе скептичное отношение к работе с эскроу-счетом для компании Fin.House обусловлено в том числе экономической прогнозируемостью деятельности по текущим нашим обязательствам. Дабы из-за криво прописанного закона не создавать риски компании и текущим заказчикам подставляясь под некорректные банковские схемы.
Такие дела.
