Права отдельных собственников квартир могут быть нарушены при принятии определенного решения на общем собрании собственников помещений. В таких случаях, наиболее действенная форма защиты нарушенных прав — обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений. В суд может обратиться собственник помещения в многоквартирном доме, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
При этом не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего подобное решение.
Протокол собрания можно оспорить, если есть факты, свидетельствующие о его подложности, например: наличие постановления следственных органов о подделке протокола, подделке подписи председателя, секретаря, собственников квартир в протоколе, непредставление суду подлинника протокола общего собрания. Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников жилого дома может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Если собственник пропустил такой срок по уважительной причине (болезнь, командировка и т.п.), суд может восстановить пропущенный срок.
Однако есть и крайний срок — 2 года со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для жителей дома, после этого никакое восстановление срока невозможно. Существует и еще одно исключение из общего правила. Согласно статье 20 Жилищного кодекса РФ, правом оспаривать решение общего собрания в суде также наделена жилищная инспекция, которая также вправе направить в суд исковое заявление о признании собрания недействительным в течение 6 месяцев, но со дня проведения проверки, которая выявила нарушения в таком собрании.
Собственник помещения в многоквартирном доме может обжаловать решение общего собрания только при наличии одновременно следующих условий:
— если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
— если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Неоднократно возникал вопрос, может ли управляющая организация оспорить решение общего собрания собственников помещений, если таким решением ей причинен ущерб. В данном вопросе точку поставил суд, отменив решение по иску управляющей организации к инициативной группе по признанию недействительным собрания (кассационное определение № 33-11987/2011 от 9 сентября 2011 года).
Обычно ответчиком, по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание, а не все собственники помещения, принявшие участие в собрании. Аналогично ответчиком по иску о признании недействительным решения собрания членов ТСЖ не может быть товарищество. Собрание не может быть инициировано всеми членами товарищества, а, например, правлением ТСЖ.
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Все остальные нарушения делают решение собрания оспоримым. В случае если собрание ничтожно и на его основании были, например, заключены договоры, избран Совет дома и т.д., все эти решения автоматически также становятся недействительными. Если собрание оспоримо, то все сделки, заключенные во исполнение решения собрания, необходимо будет оспаривать в суде отдельными исковыми заявлениями.
В соответствии со статьей 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. То есть, пока суд не вынес решение, нужно повторно провести общее собрание.
Несоблюдение процедуры собрания является самым распространенным нарушением. Обычно инициаторы без должного внимания относятся к требованиям закона, из-за нехватки сил и времени неточно выполняют установленную процедуру. Ниже приведены наиболее частые процедурные ошибки:
Кворум — это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. При решении отдельных вопросов необходимо 2/3 голосов собственников от общего числа голосов всех собственников в доме. Например, решение о сдаче в аренду подвала, принятое большинством в 55%, будет недействительным.
Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда решает такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В любом случае, при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!
Несоответствие решения собрания ранее заявленной повестке дня.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять саму повестку дня данного собрания. Здесь есть одно исключение — повестку дня можно изменить прямо на собрании, если присутствуют все собственники помещений и все проголосовали "за" такое изменение. Поскольку важные вопросы могут возникнуть и в процессе обсуждения, многие в повестке дня пишут вопрос "Разное".
Несоблюдение сроков и порядка уведомления о проведении собрания, ознакомления с результатами собрания.
Ненадлежащим образом оформленное уведомление о предстоящем собрании жильцов может послужить основанием для отмены решения такого собрания, даже несмотря на имеющийся кворум, как для проведения самого собрания. А в случае если собственник не ознакомлен с результатами собрания, он, кроме того, не будет выполнять решений собрания. В части оспаривания решений собрания по таким основаниям существует одна сложность. Заявитель может даже не знать, кто был инициатором собрания, какие вопросы выносились на повестку дня и т.д., что затрудняет подачу искового заявления.
Несоблюдение требований к форме и содержанию протокола собрания.
Написание протокола требует некоторых знаний по его оформлению. Важность оформления протокола объясняется тем, что все вынесенные решения являются для собственников помещений обязательными к исполнению. Неправильность оформления протокола собрания может повлечь неправомерность принятых решений.
Неправильный подсчет голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Неправильный подсчет голосов собственников может стать впоследствии основанием для удовлетворения исковых требований о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. При этом процедура может быть соблюдена, но при правильном подсчете голосов окажется, что, например, решение по вопросу повестки дня не принято.
Избрание в Совет многоквартирного дома людей, не являющихся собственниками.
Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Совет дома избирается строго из числа собственников помещений дома. Но, в совет дома может быть избран не только собственник жилого помещения (квартиры, комнаты), но и собственник нежилого помещения.
Создание второго товарищества в одном многоквартирном доме.
В Жилищном кодексе РФ четко закреплено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Но при регистрации юридического лица налоговый орган ограничивается проверкой представленных документов по форме и содержанию требуемых для такой регистрации сведений без проведения правовой экспертизы, а такое основание для отказа в регистрации, как наличие зарегистрированного в том же доме товарищества, не закреплено в законе о регистрации. Существующий пробел в законодательстве дает повод недобросовестным лицам воспользоваться ситуацией и создать еще одно товарищество в доме, где такое товарищество уже есть. Правомочным ТСЖ является то, которое было зарегистрировано первым.
Существуют три способа защиты своих прав в подобной ситуации.
Первый — собственники помещений обращаются в суд с требованиями признать недействительным решение общего собрания, назначить гражданина председателем ТСЖ и ликвидировать ТСЖ.
Второй — оспаривание государственной регистрации незаконного ТСЖ. Однако в данном случае суды не пришли к единому мнению о том, кто выступает ответчиком — регистрирующий орган или незаконно созданное товарищество.
Третий способ — не судебный. Собственники помещений в многоквартирном доме могут еще раз провести общее собрание и принять решение о ликвидации незаконно созданного ТСЖ. На собрании собственники, помимо решения о ликвидации товарищества, должны назначить физическое лицо, которое будет выступать ликвидатором.
