Про Нашу Российскую Жизнь

Многие покупатели недвижимости, в целях экономии денег, стараются купить квартиры самостоятельно или с помощью частного посредника.

Здесь нужно учитывать, что если квартира попадет под судебное разбирательство, то с частного риелтора, спроса ни какого не будет. Юридически (если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя) он ответственности не понесет. Если его даже пригласят в суд, то только в качестве свидетеля. Далее приведу советы как самому проверить продавца и квартиру на юридическую "чистоту", если сделку проводит частный посредник.

1. Первое что нужно сделать - это проверка паспорта.

Если вам понравилась квартира и вы собираетесь ее купить, то при встрече с продавцом попросите его показать свой паспорт. Внимательно перелистайте все его страницы и запомните номер и серию паспорта, место рождения, сведения о браке, наличие детей и прописку (регистрацию). Попросите разрешения сделать ксерокопию. Если он спросит: "А зачем?", то вы ответьте, что в дальнейшем будете проверять данные через полицейские базы ЦАБ и ЗИЦ. Если перед вами честный продавец, то его это не шокирует. А если аферист, то, услышав эти аббревиатуры, быстренько постарается с вами расстаться.

2. Проверка продавца через базы данных Министерства внутренних дел (МВД).

По базе Центрального адресно-справочного бюро ГУ МВД (ЦАБ) вы сможете выяснить информацию о его возрасте, месте, где он зарегистрирован, состоит ли он в браке, не терял ли свой паспорт, а также не находится ли в розыске как без вести пропавший. База данных Зонального информационного центра (ЗИЦ) даст вам информацию о судимости проверяемого лица, в том числе о снятой либо погашенной. Кроме того, из этой базы данных вы узнаете, не числится ли данный гражданин в федеральном розыске.

3. Проверка документов на квартиру.

Попросите хозяина квартиры показать вам оригиналы право устанавливающих документов. Если хозяин или посредник их под разными предлогами не показывают, а говорят, что сначала внесите аванс, то в этом случае будьте бдительны, возможно перед вами аферист. Если документы вам показали, то попросите снять копии. Если хозяин отказывается, то попросите разрешения их сфотографировать на свой телефон или сделать выписки от руки. Если спросят, для чего это вам, то ответьте, что будете через агентство недвижимости делать профессиональную экспертизу документов. Услышав это, недобросовестные хозяева или мошенники скорее всего откажутся от сделки.

4. Опрос соседей.

Это нужно сделать обязательно, ибо именно соседи часто дают очень ценную информацию о квартире. Скажите им честно, что вы их будущий сосед, покупаете квартиру и вам не хотелось бы потом попасть в неприятную ситуацию. Поинтересуйтесь, кто здесь жил раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Помимо соседей можно поспрашивать вездесущих старушек, старших по подъезду, работников домоуправления и даже участковых инспекторов полиции. Конечно, в процессе опроса вам сообщат немало сплетен, но будут и важные факты, которые помогут в дальнейшем принять правильное решение.

5. Проверка цепочки отчуждения.

На этом этапе нужно проверить предыдущие сделки. Выяснить, кто здесь раньше жил, почему продал (может, под влиянием угрозы), куда уехал и т.д. Это для вас очень важно. Вдруг кого-то лишили собственности насильственным путем, он объявится и через суд вернет себе квартиру. Поэтому проверять нужно до момента покупки. Но если квартира перепродавалась 5—7 раз, то самостоятельно выяснить это бывает довольно сложно. И вот здесь есть смысл обратиться в службу безопасности при одном из риелторских агентств. Они выясняют данные о бывших собственниках квартиры по так называемому шифру ЕГРП. Если же выяснить что-то в "цепочке" не удалось, то от покупки такой квартиры лучше отказаться.

6. Проверка квартиры через "черный список".

В интернете существуют сайты, создаваемые риелторскими агентствами куда заносятся: списки черных риелторов, недобросовестных клиентов и сомнительных адресов. В него заносятся данные об указанных категориях адресов, лиц и сделок. Каждый может проверить выбранный вариант через этот список. Единственный недостаток — не по всем объектам там можно найти информацию, но подстраховаться все же не мешает.

7. Проверка юридических запрещений.

В настоящее время это самый сложный этап проверки квартиры. Проверить можно нет ли по квартире или дому каких-либо юридических запрещений (обременений), которые могут сорвать сделку или привести ее к признанию в судебном порядке недействительной. Проверяется наличие следственного, прокурорского или судебного ареста, исполнительного производства службы судебных приставов супружеских или наследственных не исполненных обязательств, договоров аренды, брони, ренты, ущемления прав детей, залога, доверительного управления, возможную ограниченную дееспособность участников прошлых сделок.

Источник - https://t.me/nashepravo7/99

Обычно, на практике, под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Это сумма, которая передается в счет оплаты стоимости покупаемого объекта. Именно слово "аванс" стараются использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку.

Аванс является не только частью оплаты квартиры, но и обеспечением серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора аванс возвращают в том размере, в каком он был внесен.

Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (статья 380 Гражданского Кодекса РФ). И только в письменной форме. Практика показывает, что договор задатка чаще всего оформляется у нотариуса — так надежнее.

В принципе, термином "задаток" можно обозначить первый платеж по договору купли-продажи. Задаток передается и в счет стоимости квартиры, и в качестве подтверждения намерений ее приобрести.

В связи с тем, что понятия "аванс" и "задаток" определяются по разному, в случае если сделка не состоится, наступят разные правовые последствия. В случае с авансом не важно, по какой причине сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен. Сумма аванса возвращается всегда. Что касается задатка, то здесь имеет значение, по чьей вине сорвалась сделка. Если сделка не произошла по вине того, кто дал задаток, то он его теряет. Но если отказался от сделки тот, кто деньги получил, то он уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (статья 381 Гражданского Кодекса РФ).

Поэтому каждому участнику сделки необходимо понимать последствия, которые могут наступить, если вы неудачно выберете форму предварительной оплаты квартиры. Если человек понимает, что он не откажется от сделки ни при каких условиях, то можно смело брать задаток. Если есть сомнения, то лучше попытаться настоять на авансе.

Источник - https://qptr.ru/v1BT

Самая простенькая схема получения "дополнительного" дохода с клиента обычно начинается со слов риелтора: "Ни в коем случае не обсуждайте ничего напрямую с продавцом (покупателем)". Мотивируя это тем что все переговоры его компетенция! Разведя продавца и покупателя в разные стороны, риелтор получает широкие возможности для манипулирования по старому принципу "разделяй и властвуй".

Если клиент попадается "неподатливый", риелторы пускают в ход более сложные способы получения "доп дохода". Одним из таких способов является "подставной посредник". В общем схема примерно такая: риелтор сообщает своему клиенту, что между ним и продавцом (покупателем) квартиры имеется посредник, который требует оплатить его услуги. Если оплаты не будет — не будет и сделки, так как посредник имеет достаточное влияние на продавца (покупателя), чтобы сорвать предстоящую сделку.

Иногда такой посредник является реальным лицом. Однако чаще всего его на самом деле не существует, а доход от оплаты "посреднических услуг" банально оседает в кармане риелтора. Это не означает, что в случае, если клиент хочет видеть несуществующего посредника, он не может быть ему предъявлен: как правило, в этой роли при необходимости выступает кто-то из коллег риелтора.

Еще одной риэлторской вариацией, обеспечивающей получение "дополнительного" дохода, является продажа права продажи или покупки. Выполняется этот «трюк» тогда, когда риелтор представляет интересы продавца квартиры, на которую имеется несколько претендентов. В этом случае представителям покупателя объявляется, что предпочтение будет отдано им за соответствующее "дополнительное личное вознаграждение".

Иногда такой трюк выполняют наоборот. В условиях катастрофического отсутствия покупателей риелторы иногда торгуют ими, заявляя представителям продавцов, что "дополнительное вознаграждение" является условием покупки их объектов. И частенько продавцы, которым нужно реализовать свои квартиры, соглашаются на такие условия.

Если же возможности получения денег за счет "продажи прав" не намечается, то может быть применен "дисконтный" метод. Выполняется он примерно так: риелтор сообщает своему клиенту-продавцу, что покупатель найден, но жестко торгуется, поэтому надо бы "малость скинуть". Однако реально покупатель и не думает торговаться: продавца понижает в цене не кто иной, как его риелтор. А чтобы продавец ни о чем не догадался, прием аванса производится по той сниженной цене, на которую скрепя сердце дал согласие клиент-продавец.

И этот договор при необходимости даже предъявляется клиенту. Где же в этом случае "дополнительный" доход риелтора? Он выплачивается непосредственно риелтору фирмой, представляющей интересы противоположной стороны. Кстати, частенько в этом случае часть "допдохода" остается у риелтора покупателя в виде оплаты "за прикрытие". Соответственно, по этому же принципу может быть разыгран и обратный вариант, при котором в роли дойной коровы выступает покупатель. Просто его в этом случае не понижают, а поднимают в цене.

Источник - https://t.me/nashepravo7/94

Риэлтор, конечно, может существенно снизить риски добросовестного покупателя. Но никто не может гарантировать полную уверенность в том, что история квартиры безупречна и права покупателя никогда не могут быть оспорены. Выявить до конца все просто невозможно. К сожалению, при действующей системе регистрации прав любая сделка теоретически может быть оспорена как на первичном, так и на вторичном рынке.

И если риелтор утверждает, что все "чисто", документы подлинные, гарантирует "чистоту сделки", то это введение в заблуждение. Это равносильно тому, что адвокат гарантировал бы выигрыш в судебном споре. Профессиональный риелтор, также как профессиональный юрист может значительно снизить риски, оградить своего клиента от ошибок, но он не может в принципе дать стопроцентной гарантии.

Проверять квартиру риелтор может только на основании тех документов, которые можно легально получить. В принципе невозможно узнать о тех судебных спорах, которые еще не инициированы или решения по которым не вынесены. К тому же доступ ко многим важным документам, касающимся истории права собственности, все более усложняется. Поэтому пока нет законов, защищающих добросовестного приобретателя, квартиру лучше застраховать.

В законе нет такого понятия, как "договор с риелтором", поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете, как при купле-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риелтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы других договоров. Чаще всего за основу берется образец договора на оказание услуг, подходящий для современного рынка недвижимости.

Важно понимать, что договор — это документ, в котором в письменном виде зафиксированы права и обязанности сторон. Договор с подписью и печатью — это юридически значимый документ, с которым можно защищать свои права, если они были нарушены другой стороной договора. При обращении к "черным" риелторам такой возможности устное соглашение не предусматривает.

В договоре должны быть указаны сроки и порядок действий сторон при не достижении того результата, на который стороны рассчитывали при его подписании. Важно, чтобы все эти обстоятельства были подробно прописаны и указаны надлежащим образом, грамотным языком. Ссылки на статьи законов и статей кодекса на самом деле не перегружают текст договора, а лишь превращают его в грамотный инструмент, устанавливающий предусмотренные законом варианты взаимоотношений сторон договора при любом развитии событий.

Как и в любом договоре, в договоре с риелторской компанией важны не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности, как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели чётко прописанные сроки выполнения. Чем больше по объему текст, тем тщательней прописаны права и обязанности сторон.

Если клиент попросил оказать услугу по поиску и подбору объекта недвижимости по указанным им параметрам, то это будет только поиск и подбор. Если он примет решение, кроме поиска и подбора подходящего ему жилья, подготовить и организовать ему проведение сделки, то компания в этом случае занимается не только поиском, подбором и показами определенного договором количества вариантов, удовлетворяющих клиента, но и готовит, организует и проводит все этапы сделки до ее логического завершения.

В договор можно включить, например, заказ на получение от агентства недвижимости юридического заключения или, например, дополнительных документов, которые напрямую не предусмотрены законом как обязательные для заключения сделки, но для юридического анализа и принятия принципиальных решений бывают нужны. Если риелтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риелтор обязан восстановить их за свой счет.

В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3-4 процента. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риэлторские услуги составляют порядка 5—6 процентов.

Как правило, обращаясь в риэлторскую фирму, клиент оговаривает сумму вознаграждения, которое должен получить риелтор за свою работу. Величина этой суммы может быть фиксированной, но чаще она рассчитывается в процентах от стоимости каждого объекта, которые будут задействованы в сделке. Так, при размене трехкомнатной квартиры на две однокомнатные человек платит агентству недвижимости за продажу трехкомнатной и за две покупки однокомнатных — всего за работу по трем квартирам.

Иногда на вторичном рынке недвижимости продаются квартиры с нарушением прав несовершеннолетних детей. При этом родители просто могут не знать о том, что нарушают закон, но иногда делают это намерено, что в свою очередь может грозить покупателям изъятием в будущем такой купленной квартиры.

Когда жилое помещение приобретается с использованием средств материнского капитала, законодательство обязывает родителей наделить долями в приобретаемой квартире всех несовершеннолетних детей в семье. Но, многие родители идут в "обход" закона и не исполняют свои обязательства по наделению долями детей.

Делается это, чтобы при дальнейшей продаже недвижимости собственникам не пришлось согласовывать сделку с органами опеки и попечительства. При выявлении уполномоченными органами нарушения прав несовершеннолетних (не наделение их долями в квартире, частично оплаченной на средства материнского капитала), покупателю такой недвижимости грозит признание сделки ничтожной и изъятие квартиры. В случае признания сделки ничтожной права и обязанности сторон не возникают, следовательно, продавец обязан вернуть полученные деньги.

Однако нередко в таком случае собственники благополучно скрываются с деньгами, или признают себя банкротами, или заявляют такой низкий официальный доход, исходя из которого они не в состоянии покрыть оплату. Уповать обманутым покупателям остается только на судебное решение. Выявить такой факт нарушения прав несовершеннолетних могут органы опеки и попечительства в ходе плановой проверки или форс-мажора, который может случиться с родителями и оставить детей фактически на улице. Так же возможен и злой умысел со стороны продавца, который может специально оформить сделку с нарушениями, особенно если в договоре фигурирует неполная стоимость, чтобы далее ее признали ничтожной.

Единственное, что может уберечь покупателя такой квартиры, — это срок давности для ничтожных сделок, который составляет три года. Уменьшить свои риски столкновения с такой ситуацией можно. Надо просто заранее узнать количество и годы рождения всех детей в семье продавца. В договор купли-продажи обязательно нужно вносить пункт о том, что материнский капитал не был использован при приобретении квартиры собственником. Самым надежным подтверждением чистоты сделки в данном случае будет справка из Пенсионного фонда Российской Федерации об отсутствии расходования средств материнского капитала, которую может получить продавец.

Когда при продаже квартиры прописанные в ней дети снимаются с регистрационного учета, важно обговорить ту схему, по которой это будет происходить. Для покупателя недвижимости представляет опасность ситуация, когда детей выписывают из квартиры по заявлению. Это означает, что ребенка выписывают из квартиры на новое место жительства в другом регионе. Причем это чаще всего регистрация "в никуда", а не в реально существующей квартире, что означает нарушение прав несовершеннолетних.

Или, например, ребенка прописывают в новой квартире по договору безвозмездного пользования, согласно которому собственник квартиры может выписать из нее граждан, прописанных в ней, т.е. они фактически не обладают никакими правами на эту недвижимость. Когда проводятся такие сделки, при которых покупатели не приобретают себе взамен жилье, риелторы, как правило, настаивают, чтобы дети выписывались в квартиру в том регионе, где их имеющееся жилье продается, и в ту квартиру; где ребенок фактически будет проживать со своими родителями.

Проблема выписки "в никуда" возникает потому, что нередко людям просто некуда прописаться, потому что они, например, приобрели строящуюся новостройку и живут на съемной квартире. Всплыть такой факт нарушения прав детей может, если с родителями произойдет несчастный случай, и дети останутся на улице. Или же родственники детей сами заявят в органы опеки о нарушении их прав. В таком случае органы опеки будут искать, куда определить сирот, и в случае отсутствия у них реального места жительства их отправят проживать в квартиру, из которой они были выписаны, поскольку за ними остается право пользования этой недвижимостью.

При попытке выписать детей из этой квартиры вскроется факт нарушения их прав, и сделка будет признана ничтожной, а получить обратно уплаченные средства собственнику в таком случае фактически будет не от кого. Раньше практиковалась еще одна вполне отлаженная схема, когда при приватизации квартиры детей не включали в число собственников по той же причине, что и в случае с материнским капиталом, — чтобы при дальнейшей продаже не сталкиваться с органами опеки и попечительства.

Частные риелторы при этом советовали выписать детей из не приватизированной квартиры и быстро ее приватизировать для дальнейшей продажи, чтобы не связываться с опекой. Однако в течение шести месяцев за выписанным из квартиры человеком сохраняется право пользования квартирой, а приватизировать квартиру по закону необходимо не только на всех зарегистрированных в квартире граждан, но и имеющих право пользования лиц.

Если квартира приватизируется через полгода после снятия с регистрационного учета ребенка, то нарушения его прав нет, в противном случае нарушаются права несовершеннолетних, и дальнейшие сделки по продаже такой квартиры также признаются ничтожными. Выяснить, не были ли в процессе приватизации нарушены права детей, можно путем получения расширенной выписки из домовой книги с учетом тех людей, которые были прописаны в квартире до приватизации.

В каждом крупном городе всегда много желающих срочно сдать и снять квартиру, и этим пользуются аферисты. Чтобы безопасно снять определенную "жилплощадь" необходимо соблюдать осторожность и помнить о следующих распространенных способах обмана.

Первый способ обмана - посредники просят сначала оплатить так называемые "информационные услуги" (не большую сумму, в пределах 3000 рублей) и только после этого обязуются представить список квартир. В подавляющем большинстве случаев это оказывается старая база с уже сданными квартирами, а те, которые не сданы, предлагаются по слишком высоким ценам, либо в ней фигурируют не существующие квартиры. Последние вроде бы сдаются, но в какой-то момент собственник отказывается от сделки под предлогом, что успел сдать жилье другому арендатору. Или не может этого сделать по личным обстоятельствам.

Договоры такие "дельцы" составляют таким образом, чтобы человек не смог вернуть свои деньги. Формально они законов не нарушают, и привлечь их к ответственности весьма затруднительно. Поэтому, обращаясь в агентство недвижимости или к частным брокерам, никогда не стоит платить вперед. Помните: профессиональные агентства недвижимости берут плату только после совершения сделки!

Сейчас любое агентство можно проверить в Интернете — на справочных сайтах, в профессиональных сообществах и т.п. Если там ничего об этой компании нет или есть негативная информация, то лучше ее обойти стороной. С частным риелтором работать можно, только если его рекомендуют люди, которых вы лично знаете.

Другой вариант обмана — сдача квартиры по цене гораздо ниже рыночной, но с предоплатой, например, за полгода. Казалось бы, заманчиво. Однако через несколько дней может оказаться, что таких арендаторов, как вы, несколько, а тот, кто вам сдал квартиру, просто исчез. Таких случаев очень много. Здесь совет: не делайте больших предоплат, особенно если на этом настаивает владелец.

Вообще объявления о квартирах, которые предлагаются внаем слишком дешево, должны вызывать подозрение. А также те объявления, которые много месяцев фигурируют в объявлениях с разными контактными мобильными номерами.

Третий способ обмана - соискатель получает CMC-сообщение, в котором ему предлагается услуга — предоставление контактных данных арендаторов или арендодателей. Для того чтобы ее получить, нужно отправить сообщение на указанный номер. В итоге никаких контактных данных клиент не получает, а с его телефонного счета снимается определенная сумма. Помните: профессиональные риелторы обычно сами звонят своим клиентам, поэтому никогда не отправляйте CMC-сообщения на незнакомые номера.

Желательно, чтобы на заключении договора найма присутствовали именно собственники, а не доверенные лица. Потому что встречаются недобросовестные родственники и друзья, которые могут сдать вам чужой дом или квартиру. А хозяева неожиданно вернутся... А есть и такие ловкачи, которые, будучи в этой квартире арендаторами, съезжая решают напоследок заработать, сдав ее следующему жильцу и получив с него аванс за первый месяц и страховой депозит за последний месяц (взнос в размере месячной оплаты в счет покрытия возможных убытков).

Ход событий примерно такой: новый арендатор оплачивает аренду и переезжает с чемоданами в квартиру, а через некоторое время является настоящий собственник и говорит, что он ничего не получал. И перед арендатором встает выбор: снова оплачивать или удалиться восвояси. Чтобы избежать такой ситуации, не стоит снимать квартиру, если ее владелец отказывается предъявлять паспорт и документы на собственность или показывает только копии. Вообще же, любые действия собственника или представителя, связанные с отсутствием документов, как то: обещания предоставить их позже, например после оплаты, предоставление не заверенных копий — все это должно сразу настораживать.

Чтобы в какой-то мере обезопасить себя, можно заказать самому выписку из ЕГРП по интересующей квартире. Сделать это легко и недорого. Помните, что все договоренности должны быть зафиксированы письменно в договоре, где указываются условия аренды квартиры. И внимательно читайте документы, которые подписываете!

Под видом доверенных лиц квартиру могут сдавать и матерые жулики. Пока владельцы на даче или за границей, они подбирают ключи, отключают сигнализацию. Используя современную технику, злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ: договор купли-продажи, согласие супругов, генеральную доверенность, свидетельство о собственности, паспорт. Особенно должны настораживать ламинированные документы — все специалисты утверждают, что это явный признак подделки!

Есть аферисты, которые при подписании договора используют такой прием: берут деньги для того, чтобы пересчитать их, а потом вдруг по каким-либо причинам срывают сделку и деньги возвращают. Впоследствии несостоявшийся наниматель обнаруживает, что его купюры заменили фальшивыми. Словом, будьте бдительны, проверяйте тщательно агентов и сторону, с которой ведете переговоры, а передачу денег в обязательном порядке фиксируйте документально.

Полезная информация так же на нашем Телеграмм канале https://t.me/nashepravo7