Как купить недвижимость или задача с неизвестными
Добрый день, уважаемые Пикабушники. Продолжим тему покупки недвижимости. Сегодня, как обещала, расскажу о покупке комнаты на примере истории, начавшейся 5 лет назад. О том, как один неверный шаг приводит к тяжёлым последствиям.
Все совпадения и имена случайны.
Мне позвонил знакомый адвокат, попросил консультации по вопросу купли-продажи одной комнаты в четырёхкомнатной квартире в самом центре Москвы. К нему пришла дама, с целью подать в суд. Ситуация была очень непростая. Женщина, назовём её Изольда, мать троих детей, где двое взрослых "детей" старше 20 лет и дочь 16 лет. Изольда и двое старших - собственники ТРЁХ комнат в квартире коммунального заселения, по одной на нос.
В коммуналке фактически проживала Изольда и её шестнадцатилетняя дочь, зарегистрированная по другому адресу. Старшие "дети" жили у мужей-жён.
Жили не тужили, а собственница ЧЕТВЁРТОЙ комнаты несколько лет в коммуналке не проживала. И Изольда расслабилась, начала потихоньку забывать, что это не её отдельная квартира, сделала ремонт мест общего пользования (кухни, санузла, коридора).
Для понимания- коммунальная квартира имеет общую площадь и жилую, как и все квартиры, но к каждой комнате добавляется доля общих площадей квартиры и собственник оплачивает и комнату, и общие площади соразмерно занимаемой комнате. Вот например вы можете увидеть в документах на комнату:
Общая площадь квартиры- 91 м2
Жилая комната 1 --- 17 ( 23,2)м2
Жилая комната 2 --- 15 (20,5)м2
Жилая комната 3 --- 17,5 ( 23,8)м2
Жилая комната 4 --- 17,2 (23,4)м2
Т.е. площади кухни, и коридора, и санузела присоединяются к площади комнат и оплачиваются солидарно.
В один из дней соседка Изольды сообщила ей, что собирается продавать свою комнату. Как вы уже знаете, у Изольды и её "детей" было право преимущественной покупки этой комнаты. Соседка отправила Изольде и другим собственникам ("детям") нотариальные письма с предложением выкупа и попросила за комнату 5 кк.
Какой-то самонадеянный риэлтор посоветовал ей не соглашаться, а поторговаться. Сказал, что и за 4 кк пойдёт, согласятся.
Что ж, торг не грех, но не в этом случае. На кону квартира целиком, которая стОит в разы дороже, чем комнаты по отдельности. В 2019 году 5 кк за комнату очень недёшево, но и квартира в центре, 91 м2, стоила порядка 40-45кк.
Соседка за 4кк отказалась продавать.
У Изольды, по её словам, деньги на комнату были (что-то скоплено, дети помогли бы, ипотеку никто не отменял), но послушалась "специалиста", а голову не включила. Заняла выжидательную позицию, когда соседка придёт и попросит купить за 4кк.
Прошёл положенный месяц, соседка не пришла, а продала или поменяла комнату на двухкомнатную квартиру где-то на севере Москвы.
Новый сосед попросил встречи с Изольдой, и с ходу предложил ей 15 кк за три комнаты. А что, логично, комната дороже 5 миллионов не стоила. За 6 кк можно было однокомнатную квартиру купить. А общие площади в коммуналке как продашь? Только если договариваться.
Она отказалась, заявив, что будет оспаривать покупку четвёртой комнаты. А он сказал, что пустит жильцов...
Вот на этом этапе мы и встретились, после звонка адвоката, который сказал, что дело очень сомнительно. Попросил помочь. "Может что придумаете.")
Я приехала к ней в квартиру понимая, что новый сосед не отступит, а значит нужно договариваться с новым соседом о повышении цены продажи комнат, т.к. судебных перспектив я не видела. И тут, как в сказке, скрипнула дверь и в квартиру вошли 5 мОлодцев, которые заявили, что теперь они тут будут жить. По договору аренды. Изольда сразу в крик и оскорбления, мОлодцы тоже не отстают, я с тортиком и в ступоре. Меня об этом не предупреждали)
Удалось их всех угомонить. Попросила показать договор аренды, показали. Разговаривать стали вежливей. Выяснилось, что новый хозяин комнаты попросил их пожить в ней, доплатил.
Немного пообщавшись с Изольдой, я поняла, что она руководствуется не данностью и реальным положением дел, а СВОИМ взглядом на эту реальность.
Я предложила поговорить с хозяином комнаты о повышении цены продажи комнат с учётом общей площади, т.е. за 23-25 кк, на что получила ответ, что если я думаю, что она хочет продавать, то я ошибаюсь. Она хочет подать в суд по основанию, что её дочь, проживающая в другой стране не получала нотариального письма, т.к. была в стационаре. И да, на неё вышел адвокат соседа с предложением продажи комнат. Вот тут мне бы и слиться, но в душЕ я ей посочувствовала, обидно платить за чужой непрофессионализм. А значит продолжаем. Связалась с адвокатом соседа, обсудили повышение цены продажи комнат. Варианты были возможны, но Изольда напомнила мне, что продавать не собирается. На этом диалог с адвокатом прервался.
Далее курсивом. Жильцы сделали всё, что бы отравить ей и её несовершеннолетней дочери жизнь. Начали портить имущество, но не сильно, грязь повсеместно. Были вызовы полиции, заявления о санитарных нормах проживания, о нарушении общественного порядка и порядка проживания в коммунальной квартире, о порче имущества.
Как итог, она сдала свои комнаты, сама с дочерью съехала на съёмную квартиру. Она опять меня не послушала, не получила от своих детей доверенности на сдачу в аренду их комнат, хоть я ей говорила о необходимости этого. Очередная полиция выселила ЕЁ жильцов из двух комнат. Затем решила договориться с жильцами, что они портят жизнь тем арендаторам, а она им сдаёт комнаты со скидкой. Я каждый день получала вести с поля боя, пытаясь объяснить бессмысленость этого. В итоге все жильцы договорились между собой)
А её арендатор перестал ей платить.
Она пыталась выселить уже его, сменила замок в комнате, но "добрые мОлодцы" его пустили и помогли вскрыть дверь. Очередной вызов полиции ничего не дал, у него договор аренды на руках, я лично разговаривала по телефону) Полицейский спросил о доверенности от других собственников. И пригрозил 159 ст. УК РФ. На это мне нечего было ответить. Я попыталась сказать, что жилец не платит, но арендатор прямо на глазах стража порядка перевёл Изольде деньги.
Договор аренды один из самых сложных договоров. У арендатора возникает право пользования этой недвижимостью. И если он отказывается брать у вас соглашение о расторжении договора аренды, то решить вопрос можно только в суде. Ну, или силой, но это уже уголовка.
Она предложила соседу (собственнику комнаты) двухкомнатную квартиру взамен комнаты, тот отказался, продала двушку, предложила 7 кк, он отказался, сказал, что намерен выкупать её комнаты.
Изольда подала в суд, предварительно внесла 7кк на счёт открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством РФ, но проиграла.
Противостояние продолжается.
В резюме этой истории хочу сказать, что запрета на сдачу в аренду комнаты (своего имущества) нет, на основании ст.209 ГК РФ.
Собственник комнаты имеет те же права, что и владелец квартиры, как то: право владения, пользования и распоряжения.
НО в коммунальной квартире есть общее имущество, которое в соответствии со ст. 41 ЖК находится в долевой собственности владельцев комнат, как я писала выше. Распоряжаться единолично этим имуществом никто из собственников не вправе.
Получается, что при сдаче в аренду комнаты в коммуналке собственник даёт разрешение арендатору пользоваться общим имуществом в квартире — ванной, кухней, туалетом, коридором.
И вот тут мы вспоминаем про 247 ст ГК РФ, в которой говорится, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников или, если такого соглашения достичь не удалось, — в порядке, определенном судом.
Поэтому, сдавая комнату в аренду, очень желательно получить письменное согласие соседей на пользование общим имуществом в квартире коммунального заселения.
Покупая комнату в коммуналке очень внимательно распросите продавцов о соседях, но правды они не скажут, если она неприглядна. По состоянию общего имущества можно прикинуть, ладят соседи или нет. Желательно увидеть будущих соседей, поговорить с ними. Ну и бабули у подъезда вам в помощь. Можно зайти к участковому, уточнить, были ли вызовы на адрес.
Проблема в одном, что пост полиции в коммунальной квартире не поставишь...
Документы по сделке: документы основания, ЕГРН, нотариальные отказы от соседей, выписка из домовой книги, финсчёт/ ЕЖД, справка об отсутствии задолженности, НД, ПНД. Все дополнительные документы зависят от ситуации.
На сегодня всё.
Недвижимость как море, важно не утонуть.
Удачи.
